買賣過房的人就知道,房子不是在簽下合同的那一刻賣掉的,而是在其后有多個步驟,經過多次談判,每個步驟都有可能讓交易失敗。這其中最容易出差錯的步驟,就是房檢(inspection)了。
也因此驗房師(homeinspector)經常被叫做“dealkiller“。
其實驗房報告本身,不管有多好或多壞,都不會讓交易夭折。能killdeal的都是買家和賣家本身對報告的反應。其中尤以買家居多。我們經常見到一種情況,由于買方一些苛刻的要求,導致雙方不必要的精神和財務壓力,造成態度敵對,最后演化到交易失敗,或使買方的成本變相升高。但其實是完全可以通過適當的知識準備和有技巧的談判化解開的。
那么房檢談判的時候有哪些雷區需要注意呢?
首先,要明確沒有完美無瑕的房子。
其次,了解驗房師會事無巨細的把所有房子的問題都列出來。但是買家要注意“抓大放小“,pick your battle, 意即選擇合適的戰場,把精力放在重要的地方。
重要的項目,比如重大電路問題,結構問題等,一定要讓賣方解決,或者給維修款。再嚴重的問題就退出交易。
哪些不重要?如果出現了會很破壞談判氛圍的項目呢?
●簡單的10美元以下就能搞定的維修:電燈泡,開關蓋,下水道濾網,等等。
●一氧化碳和煙霧警報器–沒多少錢,而且強要求賣方換掉也不一定合自己的需求。
●房屋美觀方面的維修–除非房子是新建房,任何二手房子都有這樣那樣的問題,墻壁顏色不均勻,鏡子邊角有缺齒,地板磚有碎痕。這些可以適當反應在價格中,但不應當要求賣家把房子修到美美的。
●小的電路和水管問題–如電源正負極接反,水管接口生銹等。這種問題就是找個電工或者水管工出來一次花100,實際維修只用10塊錢。不是不能要求維修,但是因為不是重大安全問題,所以很容易讓賣方反感。
●地下室水泥墻或水泥車道上細小的裂縫–出現實在是自然現象,任何一個房子都會有。水泥漲縮是難免的,新建的房子也會很快出現這種現象。但是如果裂縫寬至1/4英寸以上,就需要注意了。
●院子,露臺和柵欄–這些都不是安全和結構問題,應該包含在價格談判里,而不是房檢談判里。
●老舊的設備–沒有壞損但是比較老舊,比如有些年頭的熱水器和空調,或者房頂。只要還能正常使用,就不應該列在需要賣方修整的范圍。
如果房子細碎問題有很多,而且不是一開始看房時能發現的,如果賣方不處理,買方覺得心里不舒服的話,一個比較有效的方法是把所有項目加總,跟賣方要一個維修費返還。談一個300美元的維修費要比讓賣方修10樣小東西要容易的多,也不會引起對方太大的反感。
當然,以上適用于真的想要房子,但不清楚應該如何取舍談判項目的情況。希望能幫助想買房的人避免一些不必要的摩擦,可以順利買到想要的房子。
許多中國買家為投資或孩子未來教育準備，想在美國購置房產，但因時間和地域限制多選擇現成房屋。然而，購買老屋并拆除、重建或部分改裝這一選項常被忽略。
購買好區域的老屋優點眾多，如靠近優質學區、通勤短、社區規劃好、生活機能佳。但在熱門地點如紐約、洛杉磯、西雅圖，好區域多已建滿，難有新的建屋地，所以買老屋拆除或部分拆除，能讓買家在優質社區落腳。
老屋重建有不少問題需注意：
如何挑選有潛力的老屋：有潛力的老屋可能在優質區域外圍，坪數小、廚房衛浴老舊，可能有結構問題，價格低于同街區其他房屋，出售時間長。專家稱，老屋重建后，市價增長二至三倍才有投資價值。
是否需要全部拆除重建：不一定。許多當地政府鼓勵一定程度翻修，會盡快批準翻修執照。可保留地基往上新建樓層，或保留部分墻面及架構融入新屋，部分區域因歷史保留問題不允許全部拆除，部分整修會有稅務減免。
如果可以全部拆除，該怎么做：取決于房屋狀況和對新屋期待值。老屋若結構問題嚴重，花錢整修不如拆除重建；若只是隔間問題，可部分調整。買家要考慮節能設備、水電線路、房屋隔間是否符合需求等，比較全部翻修和拆除重建價格，相差不大就選擇拆除重建。
法規限制會影響拆除重建嗎：會。優質社區老屋有土地使用限制，歷史保留區規定更復雜，全部拆除可能不被允許，部分翻修的樓層和占地坪數也有嚴格規定，裝潢要配合周邊建筑。購買前要與房屋中介確認相關規范。
房屋貸款包含拆除及重新建造嗎：全部拆除的貸款申請復雜，要先后處理購房、拆除、新屋房貸費用。買家若不富有或無現金，需想辦法管控金流，如賣房籌錢，剩余貸款。拆除成本通常 8000 到 15000 美金，拆除建材可回收或捐贈換取稅務減免。合作建商和房產經紀可幫忙申請建造至完工貸款，利率波動大，可多咨詢銀行爭取優惠方案。
需要申請什么樣的建筑執照：大多市政機構要求買家及承包建商事先申請拆除執照。拆除前要聯絡水電瓦斯公司斷水斷電，聯絡消防單位確認檢查項目和是否需現場待命。地方政府也會檢驗拆除是否產生有害健康物質，尤其 1960 年代的房子，天花板和地板裝潢可能有石棉。
