買賣過房的人就知道,房子不是在簽下合同的那一刻賣掉的,而是在其后有多個步驟,經過多次談判,每個步驟都有可能讓交易失敗。這其中最容易出差錯的步驟,就是房檢(inspection)了。
也因此驗房師(homeinspector)經常被叫做“dealkiller“。
其實驗房報告本身,不管有多好或多壞,都不會讓交易夭折。能killdeal的都是買家和賣家本身對報告的反應。其中尤以買家居多。我們經常見到一種情況,由于買方一些苛刻的要求,導致雙方不必要的精神和財務壓力,造成態度敵對,最后演化到交易失敗,或使買方的成本變相升高。但其實是完全可以通過適當的知識準備和有技巧的談判化解開的。
那么房檢談判的時候有哪些雷區需要注意呢?
首先,要明確沒有完美無瑕的房子。
其次,了解驗房師會事無巨細的把所有房子的問題都列出來。但是買家要注意“抓大放小“,pick your battle, 意即選擇合適的戰場,把精力放在重要的地方。
重要的項目,比如重大電路問題,結構問題等,一定要讓賣方解決,或者給維修款。再嚴重的問題就退出交易。
哪些不重要?如果出現了會很破壞談判氛圍的項目呢?
●簡單的10美元以下就能搞定的維修:電燈泡,開關蓋,下水道濾網,等等。
●一氧化碳和煙霧警報器–沒多少錢,而且強要求賣方換掉也不一定合自己的需求。
●房屋美觀方面的維修–除非房子是新建房,任何二手房子都有這樣那樣的問題,墻壁顏色不均勻,鏡子邊角有缺齒,地板磚有碎痕。這些可以適當反應在價格中,但不應當要求賣家把房子修到美美的。
●小的電路和水管問題–如電源正負極接反,水管接口生銹等。這種問題就是找個電工或者水管工出來一次花100,實際維修只用10塊錢。不是不能要求維修,但是因為不是重大安全問題,所以很容易讓賣方反感。
●地下室水泥墻或水泥車道上細小的裂縫–出現實在是自然現象,任何一個房子都會有。水泥漲縮是難免的,新建的房子也會很快出現這種現象。但是如果裂縫寬至1/4英寸以上,就需要注意了。
●院子,露臺和柵欄–這些都不是安全和結構問題,應該包含在價格談判里,而不是房檢談判里。
●老舊的設備–沒有壞損但是比較老舊,比如有些年頭的熱水器和空調,或者房頂。只要還能正常使用,就不應該列在需要賣方修整的范圍。
如果房子細碎問題有很多,而且不是一開始看房時能發現的,如果賣方不處理,買方覺得心里不舒服的話,一個比較有效的方法是把所有項目加總,跟賣方要一個維修費返還。談一個300美元的維修費要比讓賣方修10樣小東西要容易的多,也不會引起對方太大的反感。
當然,以上適用于真的想要房子,但不清楚應該如何取舍談判項目的情況。希望能幫助想買房的人避免一些不必要的摩擦,可以順利買到想要的房子。
