大量中國投資者在美國購置房產(chǎn)后，可能并不實際居住，僅作為投資。那么，如何有效地出租及管理房產(chǎn)？其途徑無非是自行管理或委托專業(yè)租賃公司管理。
選擇自行管理雖可節(jié)約部分成本，但需深入理解美國房地產(chǎn)租賃規(guī)定。
例如:
租賃法規(guī)定房東必須提供租客固有的美國地址，方便他們聯(lián)系；
提供緊急電話，確保糾紛發(fā)生時能及時求助；
了解房租動態(tài)，若租戶未按時繳納租金，可依法處置，同時關(guān)注房租漲跌等信息。
此類規(guī)定對海外投資者而言，無疑需要投入大量時間和精力關(guān)注，且產(chǎn)生諸多不容忽視的開支，如機(jī)票、通訊費(fèi)等。因此，對于海外投資者，委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理和出租更為明智。
若決定委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理，則無需為此擔(dān)憂。他們將全天候負(fù)責(zé)房產(chǎn)的各項事務(wù)，如同房屋銷售，美國的物業(yè)管理公司也須具備一定資質(zhì)，如在弗吉尼亞州，每個物業(yè)管理公司均需依法持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)許可證；經(jīng)紀(jì)人需完成專業(yè)課程并通過經(jīng)紀(jì)人考試，同時具備3-4年從業(yè)經(jīng)驗。
物業(yè)管理公司的主要職能包括：
發(fā)布房屋廣告、尋找租戶，起草租約，明確租金及各方責(zé)任；
對租戶進(jìn)行信用評估，保障房東權(quán)益；
協(xié)助租戶入住；
每月代收租金并轉(zhuǎn)至房東賬戶；
每季度進(jìn)行房屋檢查并報告房東；
如有必要，定期組織房屋修繕；
代理房東進(jìn)行年度稅務(wù)申報；
處理任何法律糾紛，例如未償租金等；
合同到期后，辦理結(jié)算及退房手續(xù)；
再次發(fā)布房屋信息，尋找新租戶。
物業(yè)管理費(fèi)用包括啟動費(fèi)用和每月固定的租金比例。啟動費(fèi)用用于房源市場推廣、起草租賃合同、設(shè)立每月租金收取協(xié)議等。費(fèi)用范圍通常為200美元至月租的75%。每月管理費(fèi)則依據(jù)地區(qū)情況，約占月租的8%-18%。當(dāng)然，這些費(fèi)用均可與代理中介商議。
若缺乏時間或海外房地產(chǎn)管理經(jīng)驗，一位物業(yè)管理專家能為您提供極大幫助：推廣房源，減少空置率，提升收益。他們熟悉當(dāng)?shù)厥袌觥⒏黝惙课葑赓U情況和潛在租戶以及出租價格等。他們懂得尋找潛在租戶，避免不良租戶，降低空置率，尋得最佳租戶，維護(hù)房屋良好狀態(tài)，提供定期修繕檢查，確保您免遭無謂付出，關(guān)注收入和支出，保證利潤率，協(xié)定租約以確保您的利益，收取租金和定金，遵循聯(lián)邦、州及地方法律規(guī)定，及時回應(yīng)租戶需求并解決問題。總的來說，他們的目標(biāo)是提升您的收益，減輕您的負(fù)擔(dān)，節(jié)約您的時間。
在美國搬家是一件司空見慣的事情，一般5-7年，甚至更短。自20世紀(jì)80年代以來，美國人一直在降低搬遷率。事實上，自1948年美國人口普查局開始跟蹤搬遷率以來，美國的移動率在2018年達(dá)到了歷史以來的最低點。
根據(jù)家庭裝修網(wǎng)站Porch最近對1,000名消費(fèi)者的最新調(diào)查顯示，超過四分之一的受訪者表示希望有更大的房屋。千禧一代特別熱衷于大房子，在他們最近的移動中，千禧一代的可能性比60-70年代的人高27％，比嬰兒潮一代移動的可能性高77％，因為他們想要一個更大的房子。
最主要的搬家原因：
對更大房屋的渴望：26％
渴望擁有，而不是租賃：19％
縮小規(guī)模：12％
新工作或工作調(diào)動：11％
渴望更好的社區(qū)：9％
與其他重要人物分開：6％
建立自己的家庭（例如搬出父母家）：6％
渴望更接近家庭：5％
渴望縮短通勤時間：5％
搬家的原因會決定花多少時間來尋找新房。從租房過渡的人花了最多的時間找到，平均花了5.7個月購買完美住宅，比其他潛在購房者長一個月。
那些搬家尋找更好社區(qū)的人花了第二長時間在4.7個月找到他們的新家。最快的購物者是分手后搬家的人，這些人平均花了兩個多月的時間尋找下一個家。
尋找一個合適的家
如何選擇合適的社區(qū)？
噪音、交通和犯罪是購房者最關(guān)心的問題。噪音在名單中排名第一，41％的受訪者認(rèn)為這是一個主要的禁忌。噪音比高犯罪率更具威懾力。
夢想與現(xiàn)實的距離
在購買新房時需要考慮很多事情。從成本到外觀，從大小到位置，潛在的購房者都可能面臨很長的愿望清單。
根據(jù)我們的調(diào)查，新住宅中最重要的因素是成本，超過四分之三的受訪者在購買新房時將成本列為首要考慮因素。第二大考慮因素是整體規(guī)模。只有一半的受訪者將房屋的特征列為非常重要。
外觀不如位置重要。35％的人希望接近工作，超過20％的人希望靠近便利店，而外觀吸引力只對14％的人真正重要。
愿望清單很棒，但我們很少能得到我們想要的一切。我們向房主詢問他們對現(xiàn)住房屋所做出的妥協(xié)。事實證明，最理想的項目也是最受損害的。潛在的購房者在房屋成本，功能和規(guī)模上受到的影響最大。只有2％的人對靠近便利店和更好的社區(qū)時妥協(xié)。最重要的是，62％的人根本不需要妥協(xié)。
