一、美國房地產(chǎn)百年周期：
開發(fā)時代看人口與產(chǎn)業(yè)變遷，存量時代看貨幣與住房金融制度。
1860-1930年，美國房地產(chǎn)市場步入大開發(fā)時代。鋼鐵冶煉、電氣化推動的技術(shù)革命浪潮，影響了城市建筑風(fēng)貌，帶來了產(chǎn)業(yè)升級與人口集聚。城鎮(zhèn)化率由28.2%增至56.1%。土地（及土地上的建筑）均價由19漲至49美元/英畝。各州也在此期間開始征收房地產(chǎn)稅，但在人口、經(jīng)濟(jì)增長等長期利好因素下，房地產(chǎn)稅對房價的抑制效應(yīng)不明顯。
1930-1968年，“羅斯福新政”與二戰(zhàn)后的嬰兒潮、電子產(chǎn)業(yè)革命幫助美國房價擺脫了大蕭條后的低迷。1969-1980年，抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展接過“接力棒”，成為推動美國房地產(chǎn)市場的主要力量。即使1980年美國城鎮(zhèn)化率接近75%、人口增速降至不足1%，房地產(chǎn)開始步入存量時代，新房售價中位數(shù)仍穩(wěn)步增長，1969-1980年由2.6增至6.5萬美元。
1980年后，美國房地產(chǎn)正式進(jìn)入存量時代。1980-2007年間，面對“滯脹”困境、城鎮(zhèn)化率保持在80%水平基本飽和等局面，金融自由化的解決方案推動房價在1982-2007年間增幅高達(dá)257.7%，也帶來了次貸激增。
2008年金融危機(jī)后，美國步入“住房金融監(jiān)管強(qiáng)化時代”，但在寬松的財政及貨幣政策作用下，2008-2023年成屋中位售價增幅147.1%。
二、美國核心城市——紐約房地產(chǎn)百年變遷
1960年前，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化帶來的人口流入和外來移民推動紐約房地產(chǎn)快速發(fā)展。1960年前，全美城鎮(zhèn)化率低于70%，快速城鎮(zhèn)化階段人口大量涌入紐約等中心城市，紐約曼哈頓房價由8美元/平方英尺漲至25美元/平方英尺。
1960-2000年，紐約經(jīng)歷了去工業(yè)化，人口和產(chǎn)業(yè)不斷向郊區(qū)遷移，但紐約房地產(chǎn)市場并未持續(xù)蕭條。紐約經(jīng)濟(jì)向服務(wù)業(yè)成功轉(zhuǎn)型，在世博會、公寓銷售熱潮的帶動下，1980-2000年紐約房價指數(shù)由26.4增至100。
2000-2020年在城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)升級的帶動下，紐約進(jìn)入人口回流階段。面對2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫、2001年9/11事件、2008年金融危機(jī)，紐約房地產(chǎn)市場在沖擊發(fā)生后的幾年時間展現(xiàn)出了相當(dāng)?shù)捻g性。2000-2021年間紐約房價指數(shù)由100漲至376.4。
三、紐約房地產(chǎn)四大支柱：
產(chǎn)業(yè)升級、人口集聚、金融支持、城市更新。
百年時間里紐約房地產(chǎn)市場歷經(jīng)蕭條、繁榮多輪周期變化，卻長期波動向上，這離不開紐約房地產(chǎn)四大支柱：1、紐約憑借產(chǎn)業(yè)的幾次成功轉(zhuǎn)型獲得發(fā)展動能；2、收獲城鎮(zhèn)化紅利，人口流入、結(jié)構(gòu)優(yōu)化；3、住房金融體系支持，存量時代財政貨幣政策放量；4、城市更新引入私人資本，煥發(fā)舊城活力，吸引高收入人群集聚。
視頻看房雖然省時間，也避免了許多不必要的人員接觸，但如果真想做到身未動心里還有十足把握，那下面這三個功課，請務(wù)必提前做好。
1. 詳細(xì)了解房子的基礎(chǔ)情況
房子上市后，房子的許多信息也會同時被披露。除了房子的照片、房子的價格、臥室和浴室的數(shù)量這些基本信息外，占地尺數(shù)、上市時間、房產(chǎn)類型、是否有HOA費、費用是多少、建筑年限，是否有車庫、附近學(xué)校分?jǐn)?shù)、距離周邊超市商場的距離等信息，也都可以提前通過上市信息了解清楚，做到心里有數(shù)。
千萬別小看這些最基本的信息，大部分時候這些條件就足以幫你篩掉并不合適的房子。
2. 充分利用不同類型的線上看房（3D看房）
如果你喜歡的房子有3D看房這個選項，那可千萬別錯過！參觀的過程就像自己認(rèn)真在房子里走了一遍一樣，方便你對每個房間的大小、房子的整體感覺做到心中有數(shù)。
比起普通的照片，3D看房最大的優(yōu)勢是，可以任意縮放房間里的角落，看到更多房屋、樓梯、有時甚至是室外的細(xì)節(jié)。
視頻直拍看房(Live virtual tour)
一些房產(chǎn)公司，會提供視頻直拍看房的服務(wù)。這種形式很好理解，公司會派一名專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人到你感興趣的房子，與你進(jìn)行實時視頻通話。
視頻看房的優(yōu)勢也非常明顯，不僅能讓你對房子最關(guān)心的細(xì)節(jié)有更明確的了解，而且也可以讓經(jīng)紀(jì)人在看房過程中分享很多他/她的直觀感受和發(fā)現(xiàn)。
包括房子的采光、朝向，屋內(nèi)地毯、地板、墻面的狀態(tài)，院子的實際情況等等，看照片發(fā)現(xiàn)不了問題，專業(yè)的看房經(jīng)紀(jì)人在視頻看房中，都能給到你更為專業(yè)的解釋和建議。
實時視頻直播的公眾看房日（Virtual open house）
實時視頻直播的公眾看房日一般是賣家提前準(zhǔn)備的線上視頻看房會議。
這種視頻直播的open house一般會安排在周末，如果你遇見了喜歡的房子，也可以問問自己的中介，看對方有沒有做這樣的規(guī)劃安排。
因為這種時候賣家中介都會在場，關(guān)于房子、以及前業(yè)主的很多具體問題都非常適合趁著這個機(jī)會一網(wǎng)打盡。
而且，也許還會提前遇到一些未來和你一起搶房的買家，提前做到知根知底，咱們才能百戰(zhàn)不殆。
3. 尋找房子里隱藏的危險信號
除了上面提到的信息，如果在遠(yuǎn)程看房的過程中出現(xiàn)以下這些情況，那也需要多留個心。
●房子照片不全。如果只能看到房子的外部照片或者只有內(nèi)部照片，那可能說明房子沒有照片的部分有需要大修的風(fēng)險。
●窗戶看不到風(fēng)景。如果照片或者視頻中，所有的窗簾都是拉上的，那可能是因為窗戶外面會有其他建筑物遮擋，或者缺少隱私。這種“風(fēng)景”我們也務(wù)必多做個檢查。
●沒有看到完整的浴室。如果一張浴室照片只拍到了水臺或者花灑，那么衛(wèi)生間的其他部分可能非常小，或者已經(jīng)需要大修了。
●使用了廣角或者魚眼效果的照片。因為采取這種方式拍攝，可能是因為房間本身非常小。
●賣主的居住時間非常短。如果前房主在這個房子只住了很短一段時間，那也需要了解下為什么這么快再次出售。這可能不是個嚴(yán)重的問題，但值得提前做功課。
●標(biāo)價遠(yuǎn)低于市場均價。同一地區(qū)短期內(nèi)的房屋價格是相對穩(wěn)定的，如果你發(fā)現(xiàn)了一套心儀的房子標(biāo)價遠(yuǎn)低于周圍房子，偷偷開心前不妨先跟經(jīng)紀(jì)人聊聊，這背后也許也另有原因。
總之，尋找新家是個痛并快樂的事情！即使只能坐沙發(fā)上看房，也別給自己留下遺憾啊～
