特朗普政府推行的新關稅政策已于3月4日正式實施，這一舉措不僅使得進口商品價格大幅上漲，還對美國住房市場產生了強烈沖擊。美國住宅建設所需要的木材、石膏板、家電以及裝修材料等，大部分依賴進口，因此建筑成本預計將全面攀升。
美國全國住宅建筑商協會（NAHB）的首席經濟學家Rob Dietz指出，每棟新建房屋的建筑成本可能會增加7500至10000美元。根據NAHB的數據，房價每上升1000美元，大約就會有106000名潛在購房者失去購房能力。
在各類建筑材料中，木材成本的上漲帶來的影響最為顯著。美國領先建筑商協會（LBA）預估，每棟房屋的木材成本將增加約4900美元。美國住宅建設所使用的木材約有三分之一從加拿大進口，隨著關稅的生效，本土木材商很可能也會跟著提高價格，從而進一步加重成本負擔。在過去一周里，木材期貨價格已經上漲了5%，并且呈現出持續上升的態勢。
行業內人士十分擔憂，加拿大的木材供應或許會減少，而美國本土的木材產能在短期內又無法彌補這一缺口。據估計，要提升美國國內的木材產量可能需要三年以上的時間。為了應對木材供應問題，特朗普政府已經簽署了行政命令，旨在加快審批流程，推動本土木材生產，建筑行業對此表示支持。
除了木材之外，石膏板和家電的價格也會受到關稅的波及。Realtor.com的首席經濟學家Danielle Hale提醒道，建筑商可能會通過提高房價來轉移成本，或者縮小房屋面積以降低開支。另外，二手房價格也可能隨之上漲，房屋翻新的需求會下降，這將對住房市場產生更為廣泛的影響。
《新聞周刊》的一項最新民意調查顯示，Z 世代（出生于 1997 年至 2012 年間）所背負的個人債務量超過了其他任何年齡段的人群。成年 Z 世代平均背負著 94,101 美元的個人債務，遠超千禧一代的 59,181 美元，也明顯高于 X 世代的 53,255 美元。在 Z 世代中，信用卡債務是最為普遍的負債類型，56% 的 Z 世代都存在一定形式的信用卡債務。然而，盡管 Z 世代整體債務水平較高，在接受調查的 Z 世代中，僅有 16% 的人持有住房抵押貸款。隨著這一代人逐漸步入購房的黃金時期，他們的債務負擔對其未來的購房前景究竟意味著什么呢？
不僅僅是債務，逾期還款問題更令人憂心
相較于 Z 世代所背負的巨額債務，他們較高的逾期還款率更讓人擔憂。根據紐約聯邦儲備銀行 2024 年的一項研究，與其他年齡段相比，Z 世代的信用卡逾期還款率是最高的。大量的債務負擔無疑是購房路上的絆腳石，而嚴重的逾期還款記錄（如進入債務追討程序或被沖銷的賬戶）則可能直接讓購房計劃泡湯。逾期還款會降低信用評分，即便欠款還清，不良記錄也可能在信用報告上留存多年，這使得潛在購房者極難獲得住房抵押貸款的審批。
購房時，債務多少才算過多？
對于購房而言，并沒有一個固定的債務數額來界定債務是否過多，但存在一個債務收入比例的標準。債務收入比（DTI）用于衡量每月收入中用于償還債務的比例，幫助貸款機構評估借款人是否有能力承擔住房抵押貸款。其計算方式是將每月的總債務還款額除以每月總收入，再乘以 100。一般來說，貸款機構更傾向于 DTI 在 36% 或更低的借款人，其中 28% 至 35% 用于支付住房相關費用。部分貸款機構可能會批準 DTI 高達 43% 的借款人，但這種情況并不常見。由于 Z 世代可能需要將每月收入的很大一部分用于償還債務，再加上當前房價高企以及住房抵押貸款利率居高不下，要達到理想的 DTI 水平對他們來說困難重重。
背負債務時如何實現購房目標
即便背負著債務，也是有可能實現購房的。處于這種情況的借款人應著重改善自身的財務狀況，以提高貸款獲批的幾率，并爭取更優惠的利率和貸款條款。
降低你的債務收入比
有三種方法可以有效降低 DTI：集中精力償還現有債務：減少信用卡欠款、學生貸款或其他未償還債務，降低每月還款壓力，從而降低 DTI。增加收入：通過加薪、兼職工作或自由職業等方式增加收入，也是降低 DTI 的有效途徑。減少借款金額：選擇價格更為親民的房子，或者提高首付比例，可以減少貸款金額，進而降低每月債務中用于償還住房抵押貸款的比例。
努力獲取優秀的信用評分
貸款機構往往不愿承擔過高風險，他們希望看到借款人有可靠的按時還款記錄。信用評分是反映這一點的重要指標。更高的信用評分不僅能提升住房抵押貸款獲批的可能性，還能幫助借款人獲得更低的利率，在貸款期限內節省數千美元（同時也有助于降低 DTI）。申請傳統住房抵押貸款時，信用評分至少應達到 660 分，當然越高越好。信用評分超過 740 分的借款人通常能享受到最優惠的利率。為提高信用評分，借款人應確保按時支付賬單，減少未償還債務，并在申請貸款前的幾個月內避免新增信用查詢記錄。實際上，對于 Z 世代購房者來說，合理償還信用卡債務可以成為建立良好信用記錄的有效方式。如果信用評分低于貸款機構的要求，借款人仍可考慮政府支持的貸款項目。
探索政府支持的住房抵押貸款
貸款機構更愿意在政府支持的貸款項目上放寬條件，因為聯邦政府會為這些貸款提供一定的擔保，若借款人違約，政府將承擔部分還款責任。因此，貸款機構對這類住房抵押貸款的要求相對靈活。聯邦住房管理局（FHA）貸款：非常適合首次購房者，信用評分低至 580 分的借款人可支付 3.5% 的首付（信用評分 500 分的借款人需支付 10% 的首付）。退伍軍人管理局（VA）貸款：符合條件的退伍軍人、現役軍人及部分軍人配偶可申請，該貸款無需首付，也無需購買私人抵押貸款保險（PMI）。美國農業部（USDA）貸款：專為符合條件的農村地區中低收入購房者設計，提供零首付選項，且利率具有競爭力。
擁有充足的儲蓄儲蓄情況也是衡量財務健康的重要指標。貸款機構會考察借款人是否有足夠的現金儲備來支付首付和交易費用，同時還需預留一定資金以應對意外的財務困境（如失業）。儲蓄越多，貸款機構在審批貸款時會更放心。獲得住房抵押貸款預批準如果借款人負債較多，獲得預批準意味著貸款機構愿意與其合作。這不僅能明確可貸款金額，還能在購房出價時增加優勢。保持理性態度高額的債務負擔會使購房變得更加困難。隨著 Z 世代帶著大量個人債務進入購房年齡段，他們需要理性評估當前是否是購房的合適時機，或者是否應推遲購房，先專注于改善自身財務狀況。
