2024年，美國房地產市場迎來了一系列新的規定，這些新規和普通買家賣家息息相關。尤其在購房流程、傭金結構以及市場競爭環境等方面，都會有一些變動。今天我們就來簡單聊聊新規實行之后，房產市場會有哪些重大變化？
傭金結構變化
之前賣家經紀人在MLS掛出房子的相關信息時，也會包括房產交易的傭金比例。
傭金通常都是賣家一方支付，占房屋售價的5%到6%，所以對于一套售價為100萬美元的房屋來說，賣方需要支付總價大約5萬-6萬美元的費用給雙方經紀人。但其實這部分傭金實際上已經被包含在房屋的掛牌價格中，從而推高了房價。
但是新規之后，MLS上將禁止顯示賣方愿意支付給買方的傭金信息。賣家及其經紀人仍然可以選擇支付買家經紀人的費用，但必須通過外部談判進行。
這也就意味著，經紀人的傭金支付可以靈活處理，賣家有可能選擇不支付買家經紀人的費用，讓買家自行承擔。買家需要自掏腰包與其經紀人談判并支付費用。
關于這項改變，目前市場主流情況是大家依然按照之前賣家支付所有傭金的方式交易。
其中原因可能是房屋上市需要一些準備時間，目前市場上的在售房屋很早就簽好了合同，所以仍按照之前的方式交易、加上目前房產市場逐漸偏向買方市場，賣家為了盡快出售房產還是選擇自己承擔傭金的成本。
購房流程變化
新規規定，買家必須和買家經紀人簽訂一份具有法律約束力的代理協議后，買家經紀人才可以帶領買家一起看房。
這份協議的主要目的在于告知買家，他們的經紀人提供什么樣的服務，如何獲得報酬，如果賣家不同意支付經紀人的傭金，買家可能需要自己支付這筆費用。
但實際情況是，很多買家對于在買房初期就簽訂這樣一份合同抱著很遲疑的態度。對于這種情況，買家可以先多通過參加Open House自己看房積攢經驗。在最后決定合作經紀人時，仔細查看合同，同時提前詢問如果需要終止合同，需要如何操作。
統計發現，屋主與無殼蝸牛兩者之間的凈資產存有極大差異，而且差距大到令人嚇一跳，因為擁房者的資產可能是無殼蝸牛37倍之多。
根據雅虎(Yahoo)財經網站報導，擁有自己的房子對許多民眾來說，不僅是夢想、更是安身立命的地方，與個人生活穩定、事業發展息息相關，更重要的也是財富累積的象征，而且是一筆龐大金額。
根據統計，2022年屋主凈資產中位數約39萬6200元，相較之下，無殼蝸凈資產中位數僅1萬400元，兩者差異超過3700%，即約37倍之多；還有一項研究顯示，屋主凈資產中位數49萬6000元，無殼蝸牛凈資產中位數僅1萬9000元。
雖然不同研究獲得的數據略有不同，但結論卻很明確，就是擁有房產不僅有助于改善個人財務，甚至可以累積資產。
其實屋主與無殼蝸牛資產差距如此巨大，原因就在于房產所有權，因為房產不僅僅只是一棟有墻壁與屋頂的建筑物，而且會隨著時間升值的一種資產；當屋主付清房貸后，就擁有房產所有權，成為個人凈資產一部分，而且隨著房價上漲，凈資產也會增加。
另一方面無殼蝸牛每月付房租保證有住處，卻無法擁有資產、也無法通過房產創造財富，必須通過其他管道增加財富，例如股票、債券等其他投資方式。
而且不要誤以為擁有房產只是為了累積個人資產，房展還有情感面的要素，因為擁有自己的家會帶來某種程度的安定感，不但是個人生活的基地、也是一處個人真正的自由天堂。
此外，買房還有房貸利息與財產稅可獲得稅收減免的好處，使得擁有個人房產更具吸引力；當然買房也是一項財務挑戰，包括頭期款與交屋成本可能會很高，更不用說購屋后衍生的維修費用。
最后，屋主仍無法避免房地產市場波及，導致房價下跌的可能；反之無殼蝸牛沒有房價起伏風險，享受四處為家的靈活性，也無需承擔賣房負擔。
擁有房產是累積財富最有力的工具之一，但絕非唯一成功之道，所以買屋或租屋沒有絕對答案，必須視個人需要、財務目標與對生活期許來規劃，因此了解每種選擇的優、缺點，有助于做出正確決定、達成個人長期目標。
