美國的住房交易市場制度十分健全，這在住房買賣合同中有明顯體現(xiàn)。簽訂購房合同時，買家務(wù)必逐一梳理確認合同條款，一份權(quán)責分明、流程清晰的合同是安全交易的保障。簽約時需關(guān)注以下重點：
把握時效，所有合約細節(jié)都要落實到書面上。
確定買家的付款時間和方式。
明確產(chǎn)權(quán)過戶與交房的時間。
清晰費用分擔與支付的細節(jié)。
了解法定的報備聲明以及取消合約的權(quán)利。
明確獨立產(chǎn)權(quán)公寓/擬定單位開發(fā)報備聲明。
確認是否有需要整修的部分及處理方式。
清楚買主不能履行合約時的賠償損失辦法。
明晰如有分歧的解決途徑。
清楚當年房地產(chǎn)稅等費用的比率分配。
美國房產(chǎn)交易中的“附帶條款”：
1.為什么需要運用“附帶條款”？
附帶條款（Contingency）是買家合法退出購買交易而不損失押金的重要手段。在美國整體房地產(chǎn)市場活躍，多地房地產(chǎn)市場競價戰(zhàn)常見的情況下，購房者競爭壓力大、談判籌碼少。若真心喜歡某房產(chǎn)但有猶豫，可考慮使用附帶條款。但在賣方市場主導時，多數(shù)房東可選擇買家，若出價未達理想，房東會選擇其他買家。
2.附帶條款能夠幫買家做什么？
使用附帶條款意味著計劃買房但需先滿足某些條件，能獲得如下保障：
對房屋進行檢查，不滿意可協(xié)商維修或降低售價彌補損失。
確保房屋評估符合出價，因貸款方按此標準額貸款。
在完成購房交易前，先出售現(xiàn)有的房源。
獲得所需的全額抵押貸款批準。
這些條件旨在保護買家，確保獲得安全宜居房產(chǎn)及足夠資金支付，避免陷入兩次抵押貸款困境。但會給賣方帶來麻煩，如延長銷售過程、增加潛在維護成本甚至可能阻止交易，因此需謹慎考慮，建議與房產(chǎn)中介溝通選擇最佳方案。
3.房東也可能提出“附加條件”
房東可能提出“附加條件”，如要求租房一段時間直至找到新房，或讓買家承擔太陽能電池板的租金或貸款成本，還可能運用“踢除條款”，接受報價后繼續(xù)賣房，若有更好報價或不依賴“有條件出價”的報價，可剔除已接受報價選擇新買家。若處理有“附加條件”的房屋交易，務(wù)必與經(jīng)紀人溝通，明確對購房的影響及預(yù)算是否合適，不滿足“附加條件”可能導致交易失敗。
許多中國買家期望通過在美國購置房產(chǎn)實現(xiàn)投資目標或為孩子的未來教育未雨綢繆，但受時間和地域限制，大多傾向于購買現(xiàn)成房屋。然而，您是否思考過購買老屋并進行拆除、重建或部分改裝呢？
老屋重建這一選項常常被眾多房屋買家所忽視。實際上，在優(yōu)質(zhì)區(qū)域購買老屋具有諸多優(yōu)勢，比如靠近優(yōu)質(zhì)學區(qū)，通勤便利，社區(qū)規(guī)劃良好，生活機能完備。
不過優(yōu)質(zhì)區(qū)域往往房屋密集，新建屋地點難尋。所以，購置老屋后將其全部或部分拆除，能讓買家在理想的社區(qū)安家。
1.如何挑選具有潛力的老屋？
具有潛力的老屋或許位于優(yōu)質(zhì)區(qū)域的邊緣，可能房屋面積較小，廚房和衛(wèi)浴設(shè)施老舊，也可能存在常見的結(jié)構(gòu)問題。由于需要額外翻修，其價格通常低于同街區(qū)其他房屋，出售時間也較長。美國房產(chǎn)專家指出：“老屋重建后，市價應(yīng)當增長二至三倍才算合理投資。比如，買家花費三十萬美元購入一棟位于優(yōu)質(zhì)區(qū)域且功能基本健全的老屋，而同一區(qū)域新房屋市值在六十萬到九十萬之間，這意味著老屋翻修后順利售出能有兩倍到三倍的獲利，那么此房產(chǎn)就具備投資價值。”
2.是否需要全部拆除重建？
其實并非必要。許多當?shù)卣畽C關(guān)鼓勵一定程度的翻修，并會快速便捷地批準翻修執(zhí)照。可行的辦法包括保留地基并往上新建樓層，或是保留部分墻面及房屋架構(gòu)并融入新屋。部分區(qū)域存在歷史保留問題，不允許全部拆除，在此情況下進行部分整修，政府會給予稅務(wù)減免。
3.如果可以全部拆除，該如何操作？
這取決于房屋狀況和買家對新屋的期望。老屋常存在結(jié)構(gòu)松脫、漏水或白蟻等問題，嚴重時拆除重建可能比花錢整修更劃算。但若是隔間問題，則可以部分調(diào)整。買家應(yīng)考慮諸如是否需要節(jié)能設(shè)備、水電線路配置是否符合現(xiàn)代人需求、房屋隔間是否符合家人生活機能等因素。接著比較全部翻修費用與拆除重建價格，若相差不大，拆除重建是更好的選擇。
4.法規(guī)限制會影響拆除重建嗎？
答案是肯定的。優(yōu)質(zhì)社區(qū)的老屋可能存在土地使用限制，以保護當?shù)爻擎?zhèn)特色。歷史保留區(qū)的規(guī)定更為繁雜，不僅可能無法全部拆除，部分翻修的樓層及占地坪數(shù)也有嚴格規(guī)定，且裝潢設(shè)計需與周邊建筑協(xié)調(diào)。如 Facebook CEO 扎克伯格拆除重建自家豪宅的計劃就曾遭當?shù)亟ㄖu審委員會反對。因此，購買老屋前務(wù)必與房屋中介確認相關(guān)規(guī)范。
5.房屋貸款包含拆除及重新建造嗎？
全部拆除的貸款申請頗為復雜。房貸首先用于支付購房費用，接著是拆除費用貸款，最后是新屋每月房貸。除非買家富有或有預(yù)備現(xiàn)金，否則需另尋金流管控方式，如賣掉現(xiàn)有住宅，用現(xiàn)金進行老屋拆除，剩余部分向銀行貸款。拆除成本通常在八千到一萬五千美金之間，拆除后的建材可回收出售或捐贈以換取稅務(wù)減免。合作的建商和房產(chǎn)經(jīng)紀會協(xié)助申請貸款，建造至完工貸款能提供建造新屋資金和長期還款規(guī)劃，利率因銀行而異，買家可多比較以獲取優(yōu)惠方案。
6.我需要申請什么樣的建筑執(zhí)照？
大多市政機構(gòu)要求買家及承包建商事先申請拆除執(zhí)照。拆除前，需聯(lián)系水電瓦斯公司確定斷水斷電日期以開展拆除工程，還要聯(lián)系消防單位確認拆除前的檢查項目及是否需要消防人員現(xiàn)場待命以防意外。地方政府也會檢驗拆除過程中是否產(chǎn)生有害健康的物質(zhì)，尤其是針對 1960 年代的房子，因其天花板及地板裝潢常使用石棉。
總之，對于中國買家而言，美國老屋重建雖充滿機遇，但也面臨諸多挑戰(zhàn)，需謹慎權(quán)衡。
