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許多中國買家期望通過在美國購置房產實現投資目標或為孩子的未來教育未雨綢繆，但受時間和地域限制，大多傾向于購買現成房屋。然而，您是否思考過購買老屋并進行拆除、重建或部分改裝呢？

老屋重建這一選項常常被眾多房屋買家所忽視。實際上，在優質區域購買老屋具有諸多優勢，比如靠近優質學區，通勤便利，社區規劃良好，生活機能完備。

不過優質區域往往房屋密集，新建屋地點難尋。所以，購置老屋后將其全部或部分拆除，能讓買家在理想的社區安家。

1.如何挑選具有潛力的老屋？

具有潛力的老屋或許位于優質區域的邊緣，可能房屋面積較小，廚房和衛浴設施老舊，也可能存在常見的結構問題。由于需要額外翻修，其價格通常低于同街區其他房屋，出售時間也較長。美國房產專家指出：“老屋重建后，市價應當增長二至三倍才算合理投資。比如，買家花費三十萬美元購入一棟位于優質區域且功能基本健全的老屋，而同一區域新房屋市值在六十萬到九十萬之間，這意味著老屋翻修后順利售出能有兩倍到三倍的獲利，那么此房產就具備投資價值。”

2.是否需要全部拆除重建？

其實并非必要。許多當地政府機關鼓勵一定程度的翻修，并會快速便捷地批準翻修執照。可行的辦法包括保留地基并往上新建樓層，或是保留部分墻面及房屋架構并融入新屋。部分區域存在歷史保留問題，不允許全部拆除，在此情況下進行部分整修，政府會給予稅務減免。

3.如果可以全部拆除，該如何操作？

這取決于房屋狀況和買家對新屋的期望。老屋常存在結構松脫、漏水或白蟻等問題，嚴重時拆除重建可能比花錢整修更劃算。但若是隔間問題，則可以部分調整。買家應考慮諸如是否需要節能設備、水電線路配置是否符合現代人需求、房屋隔間是否符合家人生活機能等因素。接著比較全部翻修費用與拆除重建價格，若相差不大，拆除重建是更好的選擇。

4.法規限制會影響拆除重建嗎？

答案是肯定的。優質社區的老屋可能存在土地使用限制，以保護當地城鎮特色。歷史保留區的規定更為繁雜，不僅可能無法全部拆除，部分翻修的樓層及占地坪數也有嚴格規定，且裝潢設計需與周邊建筑協調。如 Facebook CEO 扎克伯格拆除重建自家豪宅的計劃就曾遭當地建筑評審委員會反對。因此，購買老屋前務必與房屋中介確認相關規范。

5.房屋貸款包含拆除及重新建造嗎？

全部拆除的貸款申請頗為復雜。房貸首先用于支付購房費用，接著是拆除費用貸款，最后是新屋每月房貸。除非買家富有或有預備現金，否則需另尋金流管控方式，如賣掉現有住宅，用現金進行老屋拆除，剩余部分向銀行貸款。拆除成本通常在八千到一萬五千美金之間，拆除后的建材可回收出售或捐贈以換取稅務減免。合作的建商和房產經紀會協助申請貸款，建造至完工貸款能提供建造新屋資金和長期還款規劃，利率因銀行而異，買家可多比較以獲取優惠方案。

6.我需要申請什么樣的建筑執照？

大多市政機構要求買家及承包建商事先申請拆除執照。拆除前，需聯系水電瓦斯公司確定斷水斷電日期以開展拆除工程，還要聯系消防單位確認拆除前的檢查項目及是否需要消防人員現場待命以防意外。地方政府也會檢驗拆除過程中是否產生有害健康的物質，尤其是針對 1960 年代的房子，因其天花板及地板裝潢常使用石棉。

總之，對于中國買家而言，美國老屋重建雖充滿機遇，但也面臨諸多挑戰，需謹慎權衡。