在美國買房，是一項重要的決策，無論是經(jīng)營還是自住，目的不同，考慮的側(cè)重點也不一樣。“純經(jīng)營”注重現(xiàn)金回款，“自住”則優(yōu)先考慮喜好和住宅需求。
來美購房原因多樣，比如為孩子留學(xué)、經(jīng)營投資等，因此考慮角度各異。
一、買哪里，哪個城市最好？
美國地大物博，城市眾多。正確的選擇方式是從大到小考慮：
大方向：東海岸或西海岸。
小方向：州、城市。每個州有數(shù)百個城市，要從生活環(huán)境出發(fā)，考慮天氣、環(huán)境、天災(zāi)、人文、生活習(xí)慣等條件是否符合自己。還要考慮當?shù)厝A人比例和密度，這會影響生活的便利性。
預(yù)算也會影響買房地點，東岸和西岸房價通常較高，五六十萬美元以上可能才能買到合適的自住房。華人普遍的購房價格范圍在六七十萬至百萬美元。
二、看上的房子該怎么出價？
美國資訊透明，看好房產(chǎn)后，經(jīng)紀人會幫助客人做房屋價格評估，估算房子在市場中的現(xiàn)值。
如果賣主要價高，經(jīng)紀人幫買家殺價；要價低，經(jīng)紀人則幫買家搶購。有時多位買主看中同一住宅，可能要出比要價高幾倍的價格才能拿下。所以，出價并非都要殺價，關(guān)鍵是正確評估房屋價值，這需要好經(jīng)紀人的協(xié)助。
三、在美國購房對赴美簽證
或者申請美國移民有幫助嗎？
這是常見問題，但買房與移民或簽證毫無關(guān)系。買房、移民、簽證分別由不同部門和人員處理，移民局不管申請人在美國有無房產(chǎn)，更不會因此區(qū)別對待，千萬別混淆。
四、永久產(chǎn)權(quán)不表示要擁有一輩子
美國產(chǎn)權(quán)雖永久，但剛來的中國買家常有“在美國買房要住一輩子甚至代代相傳”的觀念，這與實際不符。
美國人平均約 7 年就換一次房，原因多樣，如工作變動、子女讀書、家庭人口變化、退休換環(huán)境等。美國換房頻繁，因無戶口限制，城鄉(xiāng)差距小，住哪都方便，且住久了會膩。
五、外國人購房貸款
海外買家可在美國貸款購房，常見且容易，但并非每家銀行都貸款給海外買家。
美國人貸款看信用、收入、工作穩(wěn)定性；外國人貸款需較多自備款，通常 35% - 40%左右，一般能貸到 6 成。
每家銀行貸款利率不同，對申請人條件要求也不同。有的只貸 3 - 7 年，有的能貸 30 年；有的利率高但手續(xù)簡單，有的利率低但要求多。建議申請前多咨詢、比較，選最有利的銀行。
六、需親自實地考察
網(wǎng)絡(luò)購房方便，房屋簡介、代理經(jīng)紀聯(lián)絡(luò)方式、房屋細節(jié)照片等一目了然，但看不到房屋部分細節(jié)和鄰居素質(zhì)。
網(wǎng)絡(luò)不易讓買家完全了解房屋狀況、環(huán)境、價值和升值潛力等，尤其對于自住房買家。建議親自實地考察，了解地區(qū)環(huán)境和所購房屋后再決定。
當然，如果熟悉當?shù)兀矣行诺眠^的經(jīng)紀人幫忙，從技術(shù)上說，也可在中國直接購買。
一項令人矚目的最新研究揭示，在美國，對于購房者而言，除了房貸這座“大山”，擁有房屋的其他成本也在急速攀升。
消費金融服務(wù)公司Bankrate的研究表明，當下美國房主平均每年需支付18118元用于房產(chǎn)稅、房主保險、維護、能源以及各類與房屋相關(guān)的費用。這一支出對于房主來說，是在償還房貸之外不得不承擔的沉重負擔。
報告指出，此數(shù)字堪比購買一輛二手車的費用，且相比4年前的14428元，大幅增長了26%。這無疑再次印證了自新冠疫情以來，生活成本日益高昂。
眾多美國人懷揣著購房夢想，卻因房價飆升至歷史新高，加之抵押貸款利率持續(xù)居高不下，只能望“房”興嘆。當前住房市場的可負擔程度已跌至歷史低點。即便那些在過去幾年幸運購得房屋的人，也在竭力應(yīng)對維護成本飛漲帶來的巨大沖擊。
Bankrate發(fā)現(xiàn)，擁有和維護房屋的每月成本已從2020年的每月1202元漲至如今的1510元。該公司分析師杰夫·奧斯特羅夫斯基表示，成本飆升的主因在于維護和保險成本的上揚。
近年來，房屋保險費一路飆升，極端天氣是部分原因所在。2021年在加州諾瓦托購房的詹妮弗·紹爾就訴苦道：“我的房屋保險價格翻了一番，毫無通知。”由于該地區(qū)野火威脅加劇，她的一些鄰居甚至完全失去了房屋保險。
紹爾還透露，她近期發(fā)現(xiàn)房子需要1萬元的管道維修費。“買房時市場競爭激烈，為了拿下房子，我們放棄了房主檢查，房子原樣購入。我們清楚管道老舊且正在破損。”
在加州，紹爾并非獨自面對高昂房屋所有權(quán)隱性成本問題的個例。據(jù)Bankrate的數(shù)據(jù)，加州擁有和維護房屋的平均成本高達28790元，在美國各州中僅次于夏威夷，位居第二。麻州、新澤西州和康州分別以26313元、25573元和23515元緊隨其后。
與此形成鮮明對比的是，肯塔基州、阿肯色州和密西西比州的房屋所有權(quán)隱性成本最低，均僅為一萬元出頭。
自新冠疫情以來，猶他州、愛達荷州和夏威夷州的隱性成本增長最為迅猛。
當然，對于房主而言，尚有一絲慰藉。房屋價值自2020年以來大幅上揚，這一收益使數(shù)百萬美國人的凈資產(chǎn)顯著增加。根據(jù)聯(lián)儲會的數(shù)據(jù)，2019年至2022年間，經(jīng)通脹調(diào)整后的美國人凈資產(chǎn)中位數(shù)增長了37%。
房地產(chǎn)的繁榮也為房主提供了額外的財務(wù)靈活性，他們能夠以房屋價值作抵押，借款用于支付意外費用、教育支出或房屋升級。
然而，奧斯特羅夫斯基強調(diào)，這些最新發(fā)現(xiàn)應(yīng)當助力首次購房者看清現(xiàn)實。“許多首次購房者將（房屋買賣）成交表視為終點線，然而換個角度看，這僅僅是承擔所有新費用的起點。”
他還指出，當買家試圖確定自身能負擔多少抵押貸款時，必須為房屋所有權(quán)的隱性成本做好預(yù)算。“當你攢夠首付，或許覺得已經(jīng)完成了節(jié)衣縮食和儲蓄。但當你擁有房子后，就必須為這些意外費用預(yù)留資金。”
