曾以 “建筑奇跡” 之姿閃耀紐約天際線的 432 Park Avenue，如今卻因品質爭議深陷輿論漩渦。這座矗立在 “億萬富豪街”、高達 425 米的超級豪宅，自 2015 年開盤便吸引全球富豪爭相入駐，而如今，住戶接連發起兩輪集體訴訟，直指開發商隱瞞重大建筑缺陷，甚至涉嫌欺詐。
住戶的訴狀將這座昔日的奢華地標描述為 “麻煩的深淵”。2021 年，首輪集體訴訟拉開帷幕，業主們向開發商 CIM Group 和 Macklowe Properties 發難，羅列超 1500 項結構與設計瑕疵：頻繁故障的電梯、開裂的墻體、滲漏的水管…… 每一項問題都在侵蝕著住戶對 “頂級住宅” 的期待。
2024 年 4 月，業主再度提起訴訟，將矛頭進一步擴大至建筑設計、工程及施工等合作方。他們指控這些機構明知外墻白色混凝土存在嚴重缺陷，卻為謀取利益向購房者刻意隱瞞。正如起訴書中所言：“這里本應是紐約最完美的公寓，現實卻是千瘡百孔。”
走進這棟爭議豪宅，各類問題觸目驚心：公共區域與住戶家中水管爆裂、滲水事件頻發，2018 年兩次大規模漏水事故，致使 35 個住宅單位受損，兩部電梯被迫停運數周；電梯系統故障不斷，住宅、商用電梯乃至扶梯多次 “罷工”，維修周期漫長，強風天氣更讓電梯運行雪上加霜；墻體異響、垃圾道轟鳴如雷，部分住戶不堪其擾，被迫搬離長達 19 個月；外墻混凝土出現大面積開裂、剝落，鋼筋銹蝕問題嚴重；室內裝修同樣狀況百出，從開裂的墻壁天花板、松動的瓷磚，到起霧的窗戶、頻繁跳閘的電閘，幾乎每一戶都難以幸免。
面對指控，各方回應截然不同。開發商辯稱建筑問題 “尚在合理范圍”，指責原告 “夸大其詞”；而業主代理律師則怒斥這是一場 “被貪婪驅動的精心騙局”。被告方 SLCE Architects 和 CIM Group 堅決否認指控，并計劃申請駁回訴訟。盡管《華爾街日報》指出訴訟已影響房產交易熱度與市場信心，但中介機構 Compass 表示暫未發現明顯降價趨勢 —— 以 55 層一套 4462 平方英尺的五居室為例，雖掛牌價從 2022 年的 3300 萬美元降至 2950 萬美元，卻依然維持著天價水準。這座昔日象征財富與榮耀的超級豪宅，如今正經歷著從云端跌落的至暗時刻。
為何買房之路愈發艱難，房價持續走高？房貸利率攀升、房源庫存緊張、通貨膨脹加劇等多重因素相互交織，共同推高了購房門檻。接下來，讓我們深入剖析這些影響美國房地產市場的關鍵要素。
全美房地產經紀人協會（NAR）數據顯示，截至 2025 年 2 月，美國現有房屋中位售價已飆升至 39.84 萬美元，且連續 20 個月同比上漲，較一年前漲幅達 3.8%。對比 2020 年疫情初期 28.07 萬美元的中位房價，短短五年間價格大幅上漲，令人咋舌。
NAR 高級經濟學家納迪婭?埃萬杰洛（Nadia Evangelou）指出，“供不應求必然導致價格上漲”。當前房地產市場呈現明顯的賣方市場特征，房源稀缺與旺盛的購房需求形成鮮明反差，激烈的搶房競爭使得房屋價格在多方競價中不斷被推高。佛蒙特州房產顧問利奧?龐德（Leo Pond）也認為，庫存短缺、買家需求強勁、建筑成本攀升以及貸款利率居高不下等因素疊加，共同造就了當前的高房價局面。尤其是首次購房者，由于缺乏舊房增值收益作為緩沖，受到的沖擊更為嚴重；而現有房主因不愿放棄 3% 的低房貸利率、置換為 6.5% 的高利率，進一步減少了市場房源供給，加劇了購房困境。
#1
房源短缺問題凸顯
盡管近期房屋待售數量有所增加，但仍難以滿足市場需求。數據顯示，2025 年 2 月美國房屋庫存僅能滿足 3.5 個月的市場需求，雖然較去年增長 17%，但與市場供需平衡所需的 5 - 6 個月庫存仍存在較大差距。丘吉爾抵押貸款專家埃文?盧查科（Evan Luchaco）分析稱，一方面，開發商建房速度跟不上需求增長，自 2008 年金融危機后，建筑商普遍趨于保守，不敢大規模開發；另一方面，首次購房者數量逐年遞增，當前首次購房平均年齡為 33 歲，而 1980 年代末至 2000 年代初的高出生率，使得這一年齡段的購房需求持續釋放 。
#2
房貸利率大幅攀升
房貸利率的變動成為影響購房成本的關鍵因素。自疫情期間的利率低點以來，房貸利率持續走高，極大加重了購房者負擔。2025 年 4 月，30 年期房貸利率已達 6.83%，而 2021 年年均利率僅為 3.15%，近乎翻倍。德州房地產經紀人協會主席保羅?埃珀利（Paul Epperley）表示，高利率顯著增加了月供壓力，降低了住房可負擔性。以一套 40 萬美元的房屋為例，首付 20% 貸款 32 萬美元，當利率為 3.5% 時，月供為 1,437 美元；而利率升至 6.5% 時，月供飆升至 2,023 美元，每月需多支付 586 美元，一年多支出 7,000 美元，30 年累計多付利息高達 20 萬美元，嚴重削弱了購房者的購買力。
#3
通貨膨脹加劇購房負擔
通貨膨脹對房地產市場的影響同樣不容忽視。物價上漲不僅抬高了日常生活成本，也使得建筑材料、人工等建造成本顯著增加，同時還會推動貸款利率上升，進一步加劇購房壓力。例如，當前木材價格較疫情前仍高出約 20%。全美房屋建筑商協會數據顯示，建筑成本已達到歷史新高，占新房售價的 64.4%，再加上進口建筑材料關稅，房價進一步承壓。此外，通貨膨脹導致美元貶值，購房者攢齊首付和結算費用變得更加困難。
