在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，眾多房主開(kāi)始思索借助房屋凈值來(lái)獲取額外資金的可行性。但在房貸利率依舊居高不下的背景下，這一決策是否明智，著實(shí)值得深入探討。
房屋凈值的定義
房屋凈值（home equity），簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是你所擁有房屋的市場(chǎng)價(jià)值減去尚未償還的貸款余額。舉例而言，若你的房子價(jià)值50萬(wàn)美元，尚有20萬(wàn)美元的貸款未還清，那么你的房屋凈值便是30萬(wàn)美元。依據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的數(shù)據(jù)，接近48%的房屋貸款持有者，其貸款余額占房屋市場(chǎng)價(jià)值的50%或者更低，這表明眾多房主手握較高的房屋凈值。
獲取房屋凈值的主要途徑
1. 現(xiàn)金再融資（Cash - out Refinance）：通過(guò)新貸款替換現(xiàn)有房貸，同時(shí)可提取部分房屋凈值作為現(xiàn)金。這種方式對(duì)期望重新設(shè)定貸款利率的房主較為適用。不過(guò)，要是當(dāng)前利率高于原本房貸利率，可能會(huì)在長(zhǎng)期內(nèi)增加利息成本。2. 房屋凈值信用額度（HELOC）：類似于信用卡的循環(huán)信用額度，房主可在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按需提取現(xiàn)金，僅需對(duì)已提取的金額支付利息。其利率通常較低，但多數(shù)為浮動(dòng)利率，未來(lái)存在上升的可能性。3. 房屋凈值貸款（Home Equity Loan）：這是一次性的貸款，一般具有固定利率以及固定的還款期限，適合那些需要大額資金用于特定用途的房主。
房主如今考慮動(dòng)用房屋凈值的緣由
在利率較低的階段，不少房主選擇了低利率的長(zhǎng)期房貸，那時(shí)并無(wú)強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)動(dòng)用房屋凈值。然而，隨著通貨膨脹的加劇，生活成本持續(xù)攀升，部分房主期望借助獲取房屋凈值來(lái)支付生活費(fèi)用、償還高利息債務(wù)，亦或是進(jìn)行房屋翻新。此外，許多人期望利用這些資金進(jìn)行投資，諸如購(gòu)置第二套房產(chǎn)或者開(kāi)展創(chuàng)業(yè)活動(dòng)。
高利率環(huán)境下，房屋凈值貸款是否劃算？
當(dāng)前，房屋凈值貸款和HELOC的利率普遍處于較高水平。根據(jù)銀行利率監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)Bankrate的數(shù)據(jù)，在2024年初，房屋凈值貸款的平均利率處于7.7%至10%之間，而HELOC的平均利率則為9.2%。與之形成鮮明對(duì)比的是，在2020年，這一利率僅在3%至5%的區(qū)間。
倘若你的原房貸利率較低，選擇現(xiàn)金再融資可能致使整體借貸成本上升，而HELOC的浮動(dòng)利率也可能隨市場(chǎng)變動(dòng)，增加還款壓力。所以，在決定動(dòng)用房屋凈值之前，務(wù)必仔細(xì)權(quán)衡成本與收益。
何時(shí)適合動(dòng)用房屋凈值？
1. 用于房屋升級(jí)或翻新：若這些改進(jìn)能夠提升房產(chǎn)價(jià)值，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇。2. 償還高息債務(wù)：要是你背負(fù)著信用卡債務(wù)或者個(gè)人貸款，房屋凈值貸款的利率可能低于這些債務(wù)，從而降低總的利息支付。3. 投資機(jī)會(huì)：比如購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)或投資業(yè)務(wù)，但需謹(jǐn)慎評(píng)估回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)。
何時(shí)不建議動(dòng)用房屋凈值？
1. 用于日常開(kāi)銷(xiāo)或奢侈消費(fèi)：短期的現(xiàn)金流問(wèn)題可能會(huì)引發(fā)長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)困境。2. 市場(chǎng)不穩(wěn)定時(shí)：倘若房?jī)r(jià)下跌，可能導(dǎo)致你的貸款余額超過(guò)房屋價(jià)值，即出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”情況。3. 沒(méi)有穩(wěn)定還款能力：無(wú)論是HELOC還是房屋凈值貸款，無(wú)法按時(shí)還款都可能陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至面臨失去房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
房屋凈值貸款是否適合你？
如果你有著明確的資金用途，并且具備穩(wěn)定的還款能力，動(dòng)用房屋凈值或許是個(gè)可行之策。然而，在當(dāng)下高利率的環(huán)境中，不建議僅僅因?yàn)槎唐诘馁Y金需求就貿(mào)然動(dòng)用房屋凈值。
在做出決策之前，建議咨詢專業(yè)的財(cái)務(wù)顧問(wèn)，并對(duì)不同貸款機(jī)構(gòu)的利率和條款進(jìn)行比較，以確保能找到最契合自身情況的方案。
在當(dāng)下的市場(chǎng)大環(huán)境里，尋覓一套“入門(mén)級(jí)房子”愈發(fā)艱難。高昂的房?jī)r(jià)、居高不下的利率，加之競(jìng)爭(zhēng)極為激烈，使得眾多首次購(gòu)房者發(fā)出感慨：買(mǎi)房仿若在茫茫大海中撈針。
不過(guò)，近期的一些動(dòng)向給購(gòu)房者帶來(lái)了利好消息。有數(shù)據(jù)表明，“入門(mén)級(jí)的房屋庫(kù)存現(xiàn)已接近疫情前水平，甚至其占比還高于2020年。然而，美國(guó)政府有可能推行的新一輪鋼鐵、鋁材等建筑材料關(guān)稅，極有可能推高建筑成本，進(jìn)而對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)和供應(yīng)造成影響”。
鑒于未來(lái)市場(chǎng)存在諸多不確定性，當(dāng)下或許是首次購(gòu)房者出手的絕佳時(shí)機(jī)。依據(jù)Realtor的數(shù)據(jù)，以下這10個(gè)城市擁有數(shù)量可觀的入門(mén)級(jí)房屋：1. 佛州邁阿密（Miami） - 當(dāng)前在售的入門(mén)級(jí)房屋數(shù)量：31,207套 - 入門(mén)級(jí)房屋的中位價(jià)：$375,7972. 紐約州紐約（New York） - 當(dāng)前在售的入門(mén)級(jí)房屋數(shù)量：11,159套 - 入門(mén)級(jí)房屋的中位價(jià)：$620,1973. 佛州坦帕（Tampa） - 當(dāng)前在售的入門(mén)級(jí)房屋數(shù)量：9,470套 - 入門(mén)級(jí)房屋的中位價(jià)：$309,2914. 德州休斯頓（Houston） - 當(dāng)前在售的入門(mén)級(jí)房屋數(shù)量：9,044套 - 入門(mén)級(jí)房屋的中位價(jià)：$249,2525. 喬治亞州亞特蘭大（Atlanta） - 當(dāng)前在售的入門(mén)級(jí)房屋數(shù)量：7,502套 - 入門(mén)級(jí)房屋的中位價(jià)：$282,4976. 佛州邁爾斯堡（Fort Myers） - 當(dāng)前在售的入門(mén)級(jí)房屋數(shù)量：6,833套 - 入門(mén)級(jí)房屋的中位價(jià)：$349,8207. 德州達(dá)拉斯（Dallas） - 當(dāng)前在售的入門(mén)級(jí)房屋數(shù)量：6,829套 - 入門(mén)級(jí)房屋的中位價(jià)：$284,7398. 伊利諾伊州芝加哥（Chicago） - 當(dāng)前在售的入門(mén)級(jí)房屋數(shù)量：6,119套 - 入門(mén)級(jí)房屋的中位價(jià)：$254,2439. 加州洛杉磯（Los Angeles） - 當(dāng)前在售的入門(mén)級(jí)房屋數(shù)量：6,066套 - 入門(mén)級(jí)房屋的中位價(jià)：$751,72310. 亞利桑那州鳳凰城（Phoenix） - 當(dāng)前在售的入門(mén)級(jí)房屋數(shù)量：6,003套 - 入門(mén)級(jí)房屋的中位價(jià)：$376,700
