2025 年首月全美房價延續漲勢，東北地區某重要都會市場錄得年度最大漲幅。標準普爾 CoreLogic 凱斯 - 席勒指數最新數據顯示，全國房價同比上漲 4.1%，高于前月 3.9% 的增幅。追蹤的 20 城房價年漲幅擴大至 4.7%，10 城指數漲幅達 5.3%，三大指數均呈現加速上漲態勢。
紐約市以 7.7% 的年度漲幅領跑 20 城，芝加哥（7.5%）和波士頓（6.6%）分列其后。隨著 30 年期固定貸款利率穩定在 6.6%-6.7% 區間，購房者迎來春季銷售旺季前的喘息之機。分區域看，舊金山在下半年房價跌幅達 3.4%，成為 20 城中表現最弱的市場，坦帕（3.2%）緊隨其后。僅有四個都會區實現正增長，顯示市場進入普遍調整期。
標普道瓊斯指數專家指出，高利率疊加高房價導致住房可負擔性惡化，而供給端的結構性短缺進一步抑制了市場活力。值得關注的是，紐約和芝加哥市場表現出更強韌性，這或得益于其更合理的估值水平和后疫情時代的都市復蘇效應。與之形成對比的是，陽光地帶城市在經歷前期暴漲后正面臨深度回調。盡管短期存在波動，凱斯 - 席勒指數仍處于歷史高位，顯示房地產作為長期資產的保值特性。專家建議購房者把握利率回調窗口，而賣家則應關注 4 月中旬的傳統銷售旺季。
在當前復雜的經濟形勢下，眾多房主開始思索借助房屋凈值來獲取額外資金的可行性。但在房貸利率依舊居高不下的背景下，這一決策是否明智，著實值得深入探討。
房屋凈值的定義
房屋凈值（home equity），簡單來說，就是你所擁有房屋的市場價值減去尚未償還的貸款余額。舉例而言，若你的房子價值50萬美元，尚有20萬美元的貸款未還清，那么你的房屋凈值便是30萬美元。依據美國全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，接近48%的房屋貸款持有者，其貸款余額占房屋市場價值的50%或者更低，這表明眾多房主手握較高的房屋凈值。
獲取房屋凈值的主要途徑
1. 現金再融資（Cash - out Refinance）：通過新貸款替換現有房貸，同時可提取部分房屋凈值作為現金。這種方式對期望重新設定貸款利率的房主較為適用。不過，要是當前利率高于原本房貸利率，可能會在長期內增加利息成本。2. 房屋凈值信用額度（HELOC）：類似于信用卡的循環信用額度，房主可在規定時間內按需提取現金，僅需對已提取的金額支付利息。其利率通常較低，但多數為浮動利率，未來存在上升的可能性。3. 房屋凈值貸款（Home Equity Loan）：這是一次性的貸款，一般具有固定利率以及固定的還款期限，適合那些需要大額資金用于特定用途的房主。
房主如今考慮動用房屋凈值的緣由
在利率較低的階段，不少房主選擇了低利率的長期房貸，那時并無強烈動機動用房屋凈值。然而，隨著通貨膨脹的加劇，生活成本持續攀升，部分房主期望借助獲取房屋凈值來支付生活費用、償還高利息債務，亦或是進行房屋翻新。此外，許多人期望利用這些資金進行投資，諸如購置第二套房產或者開展創業活動。
高利率環境下，房屋凈值貸款是否劃算？
當前，房屋凈值貸款和HELOC的利率普遍處于較高水平。根據銀行利率監測機構Bankrate的數據，在2024年初，房屋凈值貸款的平均利率處于7.7%至10%之間，而HELOC的平均利率則為9.2%。與之形成鮮明對比的是，在2020年，這一利率僅在3%至5%的區間。
倘若你的原房貸利率較低，選擇現金再融資可能致使整體借貸成本上升，而HELOC的浮動利率也可能隨市場變動，增加還款壓力。所以，在決定動用房屋凈值之前，務必仔細權衡成本與收益。
何時適合動用房屋凈值？
1. 用于房屋升級或翻新：若這些改進能夠提升房產價值，從長遠來看，或許是個不錯的選擇。2. 償還高息債務：要是你背負著信用卡債務或者個人貸款，房屋凈值貸款的利率可能低于這些債務，從而降低總的利息支付。3. 投資機會：比如購買房產或投資業務，但需謹慎評估回報與風險。
何時不建議動用房屋凈值？
1. 用于日常開銷或奢侈消費：短期的現金流問題可能會引發長期的財務困境。2. 市場不穩定時：倘若房價下跌，可能導致你的貸款余額超過房屋價值，即出現“負資產”情況。3. 沒有穩定還款能力：無論是HELOC還是房屋凈值貸款，無法按時還款都可能陷入財務危機，甚至面臨失去房產的風險。
房屋凈值貸款是否適合你？
如果你有著明確的資金用途，并且具備穩定的還款能力，動用房屋凈值或許是個可行之策。然而，在當下高利率的環境中，不建議僅僅因為短期的資金需求就貿然動用房屋凈值。
在做出決策之前，建議咨詢專業的財務顧問，并對不同貸款機構的利率和條款進行比較，以確保能找到最契合自身情況的方案。
