城市未來(lái)中心發(fā)布的一份新報(bào)告顯示，紐約市正面臨年輕家庭不斷外流的嚴(yán)峻問(wèn)題，若想扭轉(zhuǎn)這一局面，大幅增加經(jīng)濟(jì)適用的三居室公寓數(shù)量迫在眉睫。這份名為《留住紐約年輕家庭的 5 個(gè)想法》的報(bào)告，深入剖析了紐約市年輕家庭在住房、教育、兒童保育以及夏令營(yíng)等方面面臨的經(jīng)濟(jì)壓力，并提出了一系列通過(guò)適度政府干預(yù)來(lái)解決問(wèn)題的建議。
在當(dāng)下，通貨膨脹和生活成本居高不下，成為全國(guó)政策制定者與消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)，紐約市也深陷其中。城市未來(lái)中心的編輯兼政策主任伊萊?德沃爾金指出，紐約市向來(lái)對(duì)二十多歲的年輕人有著強(qiáng)大的吸引力，然而，當(dāng)這些年輕人步入組建家庭的階段，紐約卻難以留住他們。他強(qiáng)調(diào)：“這對(duì)城市的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)實(shí)力、稅收基礎(chǔ)以及社區(qū)穩(wěn)定性而言，無(wú)疑是巨大的風(fēng)險(xiǎn)?！?/span>
房源信息平臺(tái) StreetEasy 在今年 2 月的分析數(shù)據(jù)令人咋舌：曼哈頓三居室公寓的月租金中位數(shù)高達(dá)約 7500 美元。布朗克斯、布魯克林以及皇后區(qū)的租金中位數(shù)在 3500 美元至 4000 美元之間，斯塔滕島稍低，約為 3000 美元。高昂的租金讓許多年輕家庭不堪重負(fù)。與此同時(shí)，紐約市 5 歲以下兒童數(shù)量在 2020 年 4 月至 2023 年 7 月期間銳減 18%，這一降幅遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平（4.6%），也高于舊金山（15.4%）、芝加哥（14.6%）和洛杉磯（14.2%）等大城市。報(bào)告指出，年輕家庭為尋求更經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的生活環(huán)境，紛紛向郊區(qū)或其他州遷移，這正是兒童數(shù)量大幅下降的主要原因。而這些家庭往往在即將步入收入黃金期時(shí)離開(kāi)，對(duì)紐約市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為不利。畢竟，家庭在撫養(yǎng)孩子的過(guò)程中，會(huì)積極參與城市建設(shè)，通過(guò)消費(fèi)推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)校、公園以及安全社區(qū)等設(shè)施的需求，也能促進(jìn)城市相關(guān)配套的完善。
報(bào)告認(rèn)為，增加經(jīng)濟(jì)適用的三居室公寓是解決問(wèn)題的關(guān)鍵一環(huán)。目前，紐約市有超過(guò) 72403 名喪偶老人獨(dú)居在三居室及以上的住房中。若能激勵(lì)其中 10% 的老人搬至更小的住所，所騰出的住房數(shù)量將超過(guò)紐約市過(guò)去十年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的建設(shè)總量。
此外，報(bào)告還提出了其他四項(xiàng)建議，旨在全方位提升紐約市對(duì)年輕家庭的經(jīng)濟(jì)友好度：公私合作優(yōu)化兒童保育服務(wù)：過(guò)去十年間，紐約市 8% 的持牌兒童保育機(jī)構(gòu)關(guān)停，致使眾多 “兒童保育荒漠” 涌現(xiàn)，有孩子卻無(wú)人照料的困境日益凸顯。報(bào)告建議紐約借鑒愛(ài)荷華州的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)雇主與企業(yè)慈善機(jī)構(gòu)注資，提升保育人員薪資，從而吸引更多人投身兒童保育行業(yè)。
實(shí)現(xiàn)學(xué)前教育的真正普及：盡管紐約早在十多年前就推行了學(xué)前教育普及計(jì)劃，但家庭平均每年在兒童保育上的支出仍接近 2.2 萬(wàn)美元，占家庭總收入的四分之一強(qiáng)。問(wèn)題的癥結(jié)之一在于，許多有需求的家庭未能被精準(zhǔn)識(shí)別。報(bào)告提議借助人工智能技術(shù)，精準(zhǔn)定位符合條件兒童所在的家庭，讓學(xué)前教育資源覆蓋更廣泛的群體。打造經(jīng)濟(jì)適用的夏令營(yíng)：夏令營(yíng)高昂的費(fèi)用讓眾多中產(chǎn)階級(jí)家庭望而卻步，每周 500 至 1000 美元的開(kāi)銷成為沉重負(fù)擔(dān)。報(bào)告建議大幅擴(kuò)充紐約市公園夏日日間夏令營(yíng)項(xiàng)目規(guī)模，2022 年該項(xiàng)目?jī)H招收 549 名營(yíng)員，若能將招生人數(shù)提升至 5000 人，每個(gè)孩子家庭可節(jié)省 3000 至 6500 美元甚至更多，總計(jì)可為家庭節(jié)省 1500 萬(wàn)至 3250 萬(wàn)美元，而政府僅需投入相對(duì)少量的資金。
全面改造中學(xué)教育體系：紐約市應(yīng)關(guān)停長(zhǎng)期教學(xué)質(zhì)量低下、生均成本過(guò)高且辦學(xué)能力未充分發(fā)揮的中學(xué)。將 50 所規(guī)模較大的中學(xué)重新規(guī)劃為 “一校多院” 模式，營(yíng)造更具個(gè)性化的學(xué)習(xí)氛圍，強(qiáng)化教師、學(xué)生與學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)之間的溝通與聯(lián)系。福特漢姆房地產(chǎn)研究所執(zhí)行董事約書亞?哈里斯雖未參與報(bào)告撰寫，但對(duì)增加三居室公寓房源的提議予以肯定。他指出，過(guò)去住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，三居室單元占比可達(dá)三分之一，兩居室與一居室各占一部分。但近 10 至 15 年來(lái)，受開(kāi)發(fā)商稅收優(yōu)惠政策影響，這一比例結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著變化。
二十年前，新澤西州頗具影響力的威爾夫房地產(chǎn)家族，計(jì)劃在西奧蘭治的一座山頂森林中建造 136 棟房屋，卻因鎮(zhèn)政府官員擔(dān)憂公共安全風(fēng)險(xiǎn)而遭否決。但時(shí)光流轉(zhuǎn)，如今這個(gè)家族帶著新提案卷土重來(lái)，且獲得了鎮(zhèn)政府的初步許可。他們打算在同一塊 120 英畝的土地上，開(kāi)展更大規(guī)模建設(shè)，打造近 500 套公寓的大型社區(qū)，這一數(shù)量遠(yuǎn)超二十年前計(jì)劃，即便當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)洪水隱患和環(huán)境問(wèn)題憂心忡忡，項(xiàng)目仍穩(wěn)步推進(jìn)。
此次提案得以推進(jìn)，關(guān)鍵在于新澤西州對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的迫切需求。威爾夫家族規(guī)劃的公寓中，有 100 套將以經(jīng)濟(jì)適用的價(jià)格，提供給中低收入群體，這將助力西奧蘭治在未來(lái)十年，完成州里規(guī)定的低收入住房建設(shè)任務(wù)。威爾夫家族的族長(zhǎng)齊吉?威爾夫，身為明尼蘇達(dá)維京人隊(duì)的老板，聲名遠(yuǎn)揚(yáng)，家族資產(chǎn)雄厚，還熱衷慈善，近期就為洛杉磯野火受災(zāi)民眾捐贈(zèng)了 100 萬(wàn)美元。不過(guò)，家族旗下花園家園公司的發(fā)言人桑迪?克里薩富利表示，齊吉?威爾夫及開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)成員均無(wú)法接受采訪。
新澤西州正全力推進(jìn)一項(xiàng)計(jì)劃，力求在 2035 年前建成 8.4 萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，要求每個(gè)市鎮(zhèn)都參與其中，通過(guò)新建或改造的方式貢獻(xiàn)力量。西奧蘭治所在的埃塞克斯縣，政治傾向明顯，民主黨人占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，通常支持經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。但對(duì)于威爾夫家族的這一開(kāi)發(fā)提案，當(dāng)?shù)鼐用?、部分官員以及環(huán)境專家紛紛提出質(zhì)疑。他們認(rèn)為，項(xiàng)目若實(shí)施，大量樹(shù)木將被砍伐，不僅會(huì)加重洪水威脅，山頂位置孤立，也不利于居民生活及應(yīng)急救援，對(duì)未來(lái)入住的居民存在安全隱患。鎮(zhèn)議會(huì)主席喬?克拉科維亞克就直言：“該項(xiàng)目對(duì)周邊社區(qū)和居民，潛藏著巨大的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)與不確定性?！笔聦?shí)上，克拉科維亞克雖投票支持將該項(xiàng)目納入 2020 年西奧蘭治經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃，卻并非出于認(rèn)可。他坦言，主要是擔(dān)心拒絕后，開(kāi)發(fā)商可能提起訴訟，導(dǎo)致更密集的開(kāi)發(fā)，對(duì)小鎮(zhèn)更為不利。他無(wú)奈表示：“我知道若不批準(zhǔn)，結(jié)果或許會(huì)更糟?！?而花園家園公司發(fā)言人，對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境問(wèn)題及與規(guī)劃委員會(huì)的討論情況，拒絕回應(yīng)。
雷切爾?克萊因一家在 2016 年搬到西奧蘭治，新家背后的茂密森林令他們十分喜愛(ài)，部分樹(shù)木樹(shù)齡超百年。但如今，這片森林面臨開(kāi)發(fā)，測(cè)量員已用橙色噴漆標(biāo)記出 “D 樓” 建設(shè)區(qū)域?？巳R因雖不反對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房，但眼見(jiàn)樹(shù)木將被砍伐，還是在 2023 年，懷著第五個(gè)孩子時(shí)，聯(lián)合鄰居四處奔走，向居民宣傳項(xiàng)目情況。她強(qiáng)調(diào)：“即便項(xiàng)目是為了建經(jīng)濟(jì)適用房，可若因此毀掉森林，我同樣反對(duì)?！焙涂巳R因一樣，社區(qū)居民最擔(dān)心的就是砍伐樹(shù)木、改變地形，會(huì)加劇洪水問(wèn)題。喬?潘努洛是當(dāng)?shù)?“我們關(guān)心” 組織的主席，他家緊鄰森林，他指出：“現(xiàn)在這片地有這么多樹(shù)，都常發(fā)洪水，森林一分為二后，后果不堪設(shè)想?！?克拉科維亞克也認(rèn)同這一觀點(diǎn)，他提到鎮(zhèn)里為解決山頂雨水徑流問(wèn)題，已投入數(shù)百萬(wàn)美元，可開(kāi)發(fā)商卻偏偏要在那里搞建設(shè)?；仡櫠昵埃柗蚣易迨状翁峤婚_(kāi)發(fā)提案時(shí)，鎮(zhèn)規(guī)劃委員會(huì)出于安全考量，果斷否決。當(dāng)時(shí)副消防隊(duì)長(zhǎng)作證稱，山頂?shù)貕K僅有一條進(jìn)出通道，無(wú)論是居民日常出行，還是應(yīng)急救援，都存在極大風(fēng)險(xiǎn)。保羅?特拉克滕伯格自 1998 年起就住在森林附近，他參與了反對(duì)開(kāi)發(fā)行動(dòng)，回憶道：“當(dāng)時(shí)聽(tīng)證持續(xù)一年多，進(jìn)行了 11 次，最終 5 比 2 的投票結(jié)果，讓我很是驚喜?！?此后，特拉克滕伯格等人曾試圖將這片土地設(shè)為受保護(hù)的開(kāi)放空間，卻因資金短缺未能實(shí)現(xiàn)，2008 年金融危機(jī)更是讓這一想法化為泡影。
2015 年，西奧蘭治官員與公平住房中心就經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)展開(kāi)談判，這片森林的開(kāi)發(fā)計(jì)劃再次成為焦點(diǎn)。公平住房中心主任喬希?鮑爾斯認(rèn)為，該地塊規(guī)模大，距紐約市通勤便利，又無(wú)歷史保護(hù)限制，是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的理想之選，且在納入住房計(jì)劃前，已進(jìn)行過(guò)全面分析。不過(guò)，羅文大學(xué)教授約翰?哈斯也指出，森林在已開(kāi)發(fā)區(qū)域中十分珍貴，開(kāi)發(fā)會(huì)帶來(lái)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。盡管如此，項(xiàng)目在納入和解協(xié)議時(shí)，并未遭到反對(duì)。鮑爾斯表示：“若存在合理環(huán)境問(wèn)題，規(guī)劃委員會(huì)定會(huì)審查?！鄙頌殒?zhèn)議員的克拉科維亞克參與了相關(guān)談判，他覺(jué)得威爾夫家族借經(jīng)濟(jì)適用房之名，推動(dòng)其長(zhǎng)期想進(jìn)行的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，且將經(jīng)濟(jì)適用房建在山頂，對(duì)居民生活極為不便。他擔(dān)憂地說(shuō)：“住在這里，去學(xué)校、超市、郵局、公交站都不方便，開(kāi)發(fā)商此舉，不過(guò)是為項(xiàng)目獲批?！?而他同意該項(xiàng)目，實(shí)屬無(wú)奈，只因害怕拒絕后，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng) “建造商救濟(jì)措施”，法院可能強(qiáng)制允許更高密度開(kāi)發(fā)，鎮(zhèn)議會(huì)將失去對(duì)項(xiàng)目的把控。目前，西奧蘭治規(guī)劃委員會(huì)將于 3 月 19 日舉行第 10 次聽(tīng)證會(huì)，繼續(xù)討論威爾夫家族的提案。反對(duì)者預(yù)計(jì)，在做出最終決定前，還會(huì)有更多輪聽(tīng)證。這場(chǎng)圍繞經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)與環(huán)境保護(hù)的辯論，仍在持續(xù)。
