美國房地產市場如今正處于一種極為復雜的狀態，呈現出鮮明的兩極分化格局。在某些區域，購房者能夠成功達成相當劃算的交易，可在另外一些地方，卻要承受著高房價帶來的巨大壓力。那種認為房地產市場會以統一模式實現復蘇的想法已然過時，實際上，你所處的地理位置直接決定了你在購房過程中的處境，是能夠通過討價還價獲得低價，還是不得不卷入激烈的競價大戰。
從全國層面來看，待售房屋的存量目前仍在努力追趕過往的水平。美國全國房地產經紀人協會指出，1 月份的現房庫存量相較于五年前減少了 16%。這背后的主要原因在于，不少房主手中持有極低的房貸利率，他們因而選擇按兵不動，不愿換購更大更好的房子，因為一旦如此，就不得不面對當下高昂的貸款利率。不過，隨著生活中的各種因素促使越來越多的人需要搬家，這種限制逐漸有所松動，房屋供應也隨之出現了一定程度的增長。當我們深入探究各個地區的情況時，就會發現美國各地的房地產市場狀況千差萬別。以紐約所在的東北部地區為例，這里的房地產市場顯得冷冷清清。包含紐約州在內，連同新澤西州和賓夕法尼亞州等在內的 15 個州，房屋庫存量還不到以往正常水平的一半。與之形成鮮明對比的是，得克薩斯州的待售房屋堆積如山，Realtor.com的數據表明，該州的待售房屋數量比疫情前高出了 20%。佛羅里達州和科羅拉多州同樣面臨著待售房屋大量積壓的問題。
究竟是什么導致了這種兩極分化的局面呢？就紐約而言，一方面，嚴格的監管政策和高昂的建筑成本極大地限制了新項目的啟動。繁瑣的手續和高額的費用讓不少建筑商望而卻步，這使得新房的供應量難以提升。在現房方面，由于供應有限，房價居高不下，即便許多房主有搬家的意愿，也因為找不到合適的房源或者難以承受新的購房成本，而只能無奈地選擇留在原地。紐約州房地產經紀人協會的相關人士表示，當地的房屋供應極為緊張，市場活力明顯不足。而在南方一些州，情況卻截然不同。南方的建筑商們在過去一段時間大肆建房，美國全國住宅建筑商協會統計顯示，去年 12 月有 11.8 萬套已完工但尚未售出、可立即入住的房屋，這是自 2009 年以來的最高庫存量。佛羅里達州和得克薩斯州承接了大部分的建房活動，建筑許可數據顯示，自 2020 年以來，佛羅里達州的房屋庫存量激增了 15%。然而，購房者對這些新房卻并不買賬。由于抵押貸款利率過高，許多人無力承擔購房成本，那些嶄新的房屋只能閑置，導致庫存不斷增加。
此外，“房貸鎖定” 現象在不同地區的消退速度也有所差異。約翰?伯恩斯研究咨詢公司的克里斯?波特提到，去年第三季度，南方地區 21% 的抵押貸款利率達到 6% 或更高，而在東北部地區這一比例為 18%。這是因為自利率飆升以來，南方地區有更多房屋易主，大量人口涌入南方。并且，根據 2023 年人口普查的估算，南方人擁有完全產權房屋的比例相對更高，這使得無需還房貸的賣家能夠避開新的貸款，更輕松地進行房屋交易。房屋估值過高也是影響市場的一個重要因素。像佛羅里達州這樣的陽光地帶州在疫情期間迎來了購房熱潮，根據 Redfin 的數據，其房屋中位價值在五年內飆升了 64%。而紐約州的房價漲幅僅為 17%。但如今，佛羅里達州的繁榮開始消退，保險費用大幅上漲，根據約翰?伯恩斯住房可負擔性指數，如今在當地擁有一套房子所需花費的收入比例從 2019 年的 28% 上升到了 44%。隨著人口遷移速度放緩，支撐房價的高收入購房者群體逐漸減少。對于那些期望低價購房的消費者來說，存在一個值得關注的情況。如果利率持續保持高位不下降，得克薩斯州和其他房屋供應過剩的州的房價可能會出現大幅下跌。而紐約地區，盡管目前房價相對穩定，但由于供應緊張的局面短期內難以緩解，購房者依然面臨著較大的購房壓力。
