在紐約，很多房主都對房屋凈值貸款和 HELOC（房屋凈值信用額度）的利息能否抵稅感到困惑。答案是肯定的，但有著嚴格條件限制。你可以抵扣的僅僅是利息部分，貸款本金并不在抵稅范圍內。并且，最終能否抵稅和你貸款的時間、金額以及資金具體用途緊密相關。另外，在紐約進行稅務申報時，你還需要權衡是選擇標準扣除還是逐項扣除（itemize deductions）。
抵稅具體規則在 2017 年《稅改法案》頒布之前，房屋凈值貸款利息基本都能抵稅，然而該法案頒布后，規則發生了重大變化：貸款必須用于 “購買、建造或大幅改善” 用于抵押的房產。在紐約，大幅改善通常指的是能夠提升房屋價值、延長房屋使用壽命或者適應新的居住需求的改造，例如增加居住面積、升級房屋的基礎結構等。如果貸款用于償還信用卡、應對緊急支出或者創業，哪怕你是紐約的房主，也無法享受抵稅政策。關于貸款金額的抵稅上限：在 2017 年 12 月 15 日后貸款的，夫妻聯合報稅上限為$750,000，單身或分別報稅為$375,000；2017 年 12 月 15 日前貸款的，夫妻聯合報稅上限$1,000,000，單身或分別報稅$500,000。需要注意的是，貸款總額（包括現有抵押貸款）不能超過以上限額。在紐約，部分區域房產價格較高，房主在申請貸款時更要留意這一限額規定，避免因超出限額而無法享受抵稅優惠。
HELOC（房屋凈值信用額度）能抵稅嗎？HELOC 利息同樣可以抵稅，但前提是用途必須是房產相關，比如翻新或擴建房屋。如果將 HELOC 資金用于支付學費、還信用卡等，就不能抵稅。值得一提的是，在紐約進行房屋翻新或擴建，需要遵循當地嚴格的建筑規范和審批流程，相關的文件和證明材料在申請抵稅時也至關重要。
如何申請房屋凈值貸款的利息抵稅？首先，要確保貸款符合 IRS（美國國稅局）要求，例如貸款用于房屋改造且不超出限額。在紐約，不同區域可能對房屋改造有不同的規定，像一些歷史保護區，對房屋外觀改造有著特殊要求，所以在改造前最好咨詢當地相關部門，確保改造行為合規，這樣才能順利滿足抵稅條件。其次，準備必要文檔，包括 Form 1098（貸款利息報表）、相關費用收據等。在紐約，一些貸款機構可能還會提供額外的本地稅務申報指南，幫助房主更好地整理和準備這些文檔。計算是否值得逐項扣除。在紐約，生活成本較高，各種支出較多，有些房主可能會有較多的可抵扣項目。但如果你的總抵稅額低于標準扣除額，可能就不值得專門為房屋貸款利息抵稅而進行復雜的逐項扣除申報。
2025 年還能抵稅嗎？目前在紐約，房屋凈值貸款和 HELOC 利息在符合條件的情況下依然可以抵稅。但 2025 年底《稅改法案》到期，未來政策存在很大的不確定性。紐約作為經濟和金融中心，房地產市場活躍，政策的變動可能會對眾多房主產生重大影響，所以建議密切關注政策動態。
房屋凈值貸款利息確實能幫紐約的房主省稅，但關鍵在于貸款用途是否合規。如果你正考慮申請貸款，或者想確切知道自己能省多少稅，鑒于紐約復雜的房產和稅務政策，最好咨詢專業的稅務專家，確保用對方式，實實在在地省到錢。
在 2024 年，美國極奢華房地產市場呈現出一片繁榮的景象。根據 Compass 的報告顯示，去年美國至少售出了 1700 套價值 1000 萬美元及以上的房屋，相較于 2023 年，漲幅高達 350% ，銷售總額更是達到了驚人的 313.9 億美元。在這些耀眼的數據背后，有近 232 億美元的銷售額來自四個州的十個地區，它們在極奢華房市中占據著主導地位。Compass 的報告表明，紐約州、加州、佛羅里達州以及科羅拉多州在 2024 年的美國極奢華房市中均有突出表現。下面是 Compass 報告中排名前五的極奢華房地產市場，以及去年價值至少 1000 萬美元房屋的交易數量，福斯財經網（FOX Business）還依據 Compass 的報告，計算出了每個市場極奢華房產的平均售價：
曼哈頓（Manhattan）：作為全球聞名的金融與商業中心，這里的極奢華房產銷售總額高達 75 億美元 。共售出 307 套房產，平均價格為 2460 萬美元。許多頂級的摩天大樓公寓、豪華聯排別墅坐落于此，吸引著全球的商業巨頭、金融精英。比如中央公園塔的頂層公寓，以其絕佳的視野和頂級的配套設施，成為富豪們競相追逐的目標。
大洛杉磯地區（Greater Los Angeles）：極奢華房產銷售總額達 33 億美元，售出 190 套，平均價格 1750 萬美元。這里融合了好萊塢的星光魅力與多元的文化氛圍，眾多明星的奢華莊園就坐落在此，吸引著影視界、娛樂界的名流以及各路富豪前來購置房產。
邁阿密 - 戴德郡（Miami-Dade）：銷售總額為 27 億美元，售出 152 套，平均價格 1800 萬美元。憑借其迷人的海灘風光和充滿活力的夜生活，成為了度假房產投資的熱門區域，不少國際投資者紛紛在此布局。
棕櫚灘郡（Palm Beach County）：極奢華房產銷售總額 25 億美元，售出 132 套，平均價格 1880 萬美元。這里擁有眾多高端的高爾夫球場和私人俱樂部，是美國傳統富豪階層喜愛的聚居地，許多歷史悠久的豪華莊園見證著家族財富的傳承。
橘郡（Orange County）：銷售總額 16 億美元，售出 107 套，平均價格 1480 萬美元。以其優美的居住環境和良好的治安聞名，吸引著眾多追求高品質生活的富裕家庭。
依據極奢華房產的銷售額計算，Compass 的報告顯示，亞斯本（Aspen）以 14 億美元排名第六，這里是著名的滑雪勝地，冬季吸引著全球的滑雪愛好者和富豪前來享受度假時光；漢普頓（Hamptons）以 12 億美元位列第七，是紐約富人的避暑勝地；硅谷（Silicon Valley）以 10.6 億美元排名第八，作為科技巨頭的匯聚地，許多科技新貴在此購置房產；西南佛羅里達（Southwest Florida）以 10.3 億美元排名第九，憑借溫暖的氣候和豐富的海濱資源吸引著投資者；圣地牙哥（San Diego）以 8.358 億美元排名第十，宜人的氣候和獨特的海濱風光是其房產的亮點。
Compass 奢華地產負責人史密斯（Felipe Hernandez Smith）在新聞稿中指出：“隨著東岸到西岸的浪潮，頂級房產市場持續超乎預期。” 這股極奢華房地產市場的熱潮，不僅反映了富豪們的財富實力，也展現出高端房地產市場獨特的投資魅力和發展潛力。
