在美國，購置房產(chǎn)可不只是挑個心儀的房子那么簡單，產(chǎn)權類型（Property Ownership）是其中的核心要點，它緊密關聯(lián)著你的財產(chǎn)權益、稅務承擔以及未來房產(chǎn)的繼承方式，堪稱購房路上的關鍵指引牌。接下來，就為大家全面且深入地解讀美國主流的房屋產(chǎn)權類型，助力你在購房決策時胸有成竹、游刃有余。
完全產(chǎn)權（Fee Simple）完全產(chǎn)權（Fee Simple，也叫 Fee Simple Absolute），在眾多房屋產(chǎn)權形式里，它的 “出鏡率” 最高。當你擁有了完全產(chǎn)權，就意味著對土地和房屋享有毫無保留的所有權，無論是想要把房子掛牌出售、出租賺取租金，還是贈與親朋好友，又或是將其作為遺產(chǎn)留給后代，這些都由你說了算。特性：永久使用權：業(yè)主對房屋和土地的使用權限是永久性的，無需擔憂使用期限的問題。自由處置權：在法律允許的界限內(nèi)，業(yè)主可以自由決定對房屋進行改造，或者將其轉(zhuǎn)讓給他人。無時限繼承：房產(chǎn)的繼承沒有任何時間限制，能順利傳承給下一代。稅務義務：需要按時繳納房地產(chǎn)稅（Property Tax），這是擁有完全產(chǎn)權的一項常規(guī)支出。
共有產(chǎn)權（Joint Ownership）美國的共有產(chǎn)權涵蓋三種主要類型，分別是共同共有（Joint Tenancy）、按份共有（Tenancy in Common）和夫妻共同產(chǎn)權（Tenancy by the Entirety）。共同共有（Joint Tenancy）：這是一種多名業(yè)主攜手持有房產(chǎn)的模式，每位業(yè)主所持有的份額均等，并且都享有生存者繼承權（Right of Survivorship）。舉個例子，若有幾位業(yè)主共同共有一套房產(chǎn)，其中一方不幸離世，他的產(chǎn)權會自動轉(zhuǎn)移給其他共同共有的業(yè)主，無需走繁瑣的遺產(chǎn)繼承流程。特點：各方必須在同一時間購入房產(chǎn)，而且持有的份額必須相同。一旦其中任何一方?jīng)Q定出售自己的份額，原本的共同共有產(chǎn)權關系很可能就會轉(zhuǎn)變?yōu)榘捶莨灿小０捶莨灿校═enancy in Common）：同樣是多人持有房產(chǎn)，不過每位業(yè)主所擁有的產(chǎn)權比例可以各不相同，并且能夠自由地對自己的份額進行出售或繼承操作。比如，A、B、C 三人按份共有一套房產(chǎn)，A 出資較多，占比 50%，B 和 C 各占 25%，A 若想出售自己這 50% 的產(chǎn)權份額，無需經(jīng)過 B 和 C 的同意。特點：產(chǎn)權份額依照投資金額或者各方事先的約定來分配。任何一位業(yè)主都能自由處置自己的產(chǎn)權，包括出售或贈與，無需征得其他業(yè)主的許可。這里沒有生存者繼承權，業(yè)主去世后，其產(chǎn)權按照遺囑或者法律規(guī)定進行繼承。
夫妻共同產(chǎn)權（Tenancy by the Entirety）：這種產(chǎn)權類型專為已婚夫妻量身定制，和共同共有有相似之處，但在法律層面給予了更高的保障。在這種產(chǎn)權模式下，夫妻雙方共同對房產(chǎn)擁有 100% 的產(chǎn)權，任何一方都不能擅自將房產(chǎn)出售或轉(zhuǎn)讓。特點：夫妻雙方共同享有完整的產(chǎn)權，一方無法單獨進行房產(chǎn)處置。同樣具備生存者繼承權。并且受到某些州法律的特殊保護，能有效防止因夫妻一方的個人債務問題，導致房產(chǎn)被強制出售。
共有產(chǎn)權房（Community Property）這是部分州（像加利福尼亞、德克薩斯等）特有的一種夫妻產(chǎn)權形式。在這些州，夫妻雙方婚后所獲得的財產(chǎn)，其中就包括房產(chǎn)，通常會被認定為夫妻共同財產(chǎn)。特點：夫妻雙方在產(chǎn)權上各占 50%。一旦面臨離婚或者一方死亡的情況，財產(chǎn)需要依據(jù)當?shù)氐姆梢?guī)定進行合理分配。這種產(chǎn)權形式僅適用于 9 個 “共有產(chǎn)權州”（Community Property States）。
土地租賃產(chǎn)權（Leasehold Estate）選擇這種產(chǎn)權類型的購房者，雖然擁有房屋的所有權，但土地的歸屬權在出租方（有可能是政府，也可能是私人土地所有者）手中，購房者需要和出租方簽訂一份長期租約，一般租約期限在 50 - 99 年。特點：購房者需要定期向出租方支付土地租金。當租約到期后，房屋產(chǎn)權有可能需要歸還給土地所有者，這就意味著購房者可能會失去對房屋的實際控制權。
合作公寓產(chǎn)權（Co-op Ownership）在這種產(chǎn)權模式下，購房者并非直接擁有房屋，而是通過購買合作公寓公司的股份，進而獲得在該公寓單位的居住權。簡單來說，產(chǎn)權是由合作公寓公司持有，購房者成為公司的股東之一。特點：產(chǎn)權歸公司所有，購房者身份轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓶|。購房者在居住過程中，需要嚴格遵守公司董事會制定的各項規(guī)定，如果想要出售手中的股份或者將公寓出租，必須事先獲得董事會的批準。這種產(chǎn)權形式在紐約等大城市較為常見。
清晰了解美國房屋產(chǎn)權類型，對于購房者而言意義重大，每一種產(chǎn)權形式在法律層面和經(jīng)濟層面都有著獨特的影響。所以，在購房之前，強烈建議向?qū)I(yè)律師或者經(jīng)驗豐富的房產(chǎn)經(jīng)紀人咨詢，以便挑選出最契合自己需求的產(chǎn)權類型。
大家經(jīng)常問這些問題：外國人可以在美國買房嗎？可以貸款嗎？會有特殊限制嗎？答案是：當然可以買！但是外國人在美國貸款買房時，可能會因為身份的不同或者貸款的種類等原因，而遇到不同的問題。今天就和大家一起聊聊關于外國人在美國貸款買房的那些事兒。
外國人在美國買房的步驟確定購房預算和需求：首先，您需要根據(jù)購房目的來確定您的購房預算和需求，包括房產(chǎn)類型、地理位置和房屋規(guī)格等。研究美國稅法，咨詢相關人士：各國買房的稅法都不相同，在美國每個州的規(guī)定也有所差別，具體情況您可以咨詢專業(yè)的稅務相關人士。
尋找合適的房產(chǎn)：通過房產(chǎn)中介、在線房產(chǎn)平臺或?qū)I(yè)代理人來尋找符合您需求的房產(chǎn)。
實地看房，提交報價：最好親自去看房，或至少視頻遠程看房。找到心儀房源后，與房產(chǎn)經(jīng)紀人一起確定并提交Offer。賣家可能接受、拒絕或還價，買家也可以做出回應。
檢驗房產(chǎn)狀況，評估房產(chǎn)價值：一旦和賣家達成一致，就可以開始檢驗房產(chǎn)狀況和價值了。 越早發(fā)現(xiàn)問題越好，還可以重新進行談判協(xié)商。所有檢查和評估結束后，雙方會簽署相應購買協(xié)議。
選擇貸款方案：盡快申請貸款，或籌集現(xiàn)金，以促成交易。買房是一筆大開銷，一般大家都會與貸款機構或抵押貸款經(jīng)紀人合作，選擇適合的貸款方案。在這一步中，過橋貸款可能是一個有吸引力的選擇。
成功交房：一旦資金安排妥當，提交并完成貸款審批后就可以完成購房手續(xù)，將房子正式過戶，結束交易了。為什么過橋貸款對外國人買房有吸引力對于擁有綠卡的永久居民、持有有效工作簽證的非永久居民和獲得庇護的難民，在美國買房可以直接使用普通的房屋貸款。但是如果不符合上述要求，外國人在美國貸款買房，傳統(tǒng)的銀行很難審批通過。
對于外國人來說，其實在美國買房最簡單的方式是直接全現(xiàn)金購買，過橋貸款其實就是另一種形式的全現(xiàn)金購房貸款。過橋貸款是一種短期貸款方案，過橋貸款的以下特點特別適合外國人在美國購房：
不查收入：過橋貸款通常不要求外國人提供詳細的收入證明，這使得它成為購房的便捷選擇。
No-Doc貸款：過橋貸款有時被稱為"No-Doc貸款"，意味著貸款機構不需要外國人提供大量的文件和證明材料。快速審批：過橋貸款的審批過程通常比傳統(tǒng)貸款更迅速，可以在較短的時間內(nèi)獲得貸款批準。
靈活還款方式：過橋貸款通常允許靈活的還款方式，可以根據(jù)個人情況選擇部分提前還款或全額還款，以適應您的財務計劃和購房策略。
經(jīng)濟效益：過橋貸款可以為外國人提供購房所需的流動資金，幫助他們在賣出現(xiàn)有房產(chǎn)之前快速購買新的房產(chǎn)，有助于減輕買家在購房期間可能面臨的經(jīng)濟壓力，同時也為他們提供了更多的購房選擇。
