近日，市財政局正式發布 2026 財年暫定房產稅評估清單（tentative property tax assessment roll）。這份清單揭示了紐約市房地產市場的最新動態，其中全市所有房產總市值的顯著變化尤為引人注目。
評估結果顯示，本年度紐約市所有房產總市值已超過 1 兆 5000 萬元，相較于上年度實現了 5.7% 的增長。值得一提的是，獨棟住宅的市值增幅更是高于總市值的增長幅度。這一數據不僅傳遞出紐約市經濟形勢向好的積極信號，同時也預示著業主們未來的稅負將進一步加重。
在紐約市，房產稅的計算較為復雜，需要同時考量市場價值（market value）與評估價值（assessed value）。每年 1 月，市財政局會準時發布暫定評估清單，其中詳細羅列了全市所有房產的市場價值和評估價值，方便業主查詢。為了確保評估的公正性，財政局還預留了大約兩個月的時間，專門接受業主的異議申請，并根據實際情況進行重新評估。最終，經過修正完善后的清單將于 5 月正式發布，這份清單將作為下一財年征稅的重要依據。
2026 財年暫定評估清單中的市場價值部分，主要參考了目標房產在 2024 年 1 月 6 日至 2025 年 1 月 5 日期間的地產交易記錄，以及 2023 日歷年商業物業的收支狀況。清單數據清晰表明，紐約市全部房產的總市值達到了 1 兆 5790 萬元，同比增長 5.7%；全市應稅計費的評估價值也增長了 3.9% ，達到 3112 億元。
財政局局長尼布拉克（Preston Niblack）在談及此次評估結果時指出，與上一年度僅 0.7% 的增長率相比，本年度房產總市值增長率超過 5%，這充分展現出紐約市房地產市場強勁反彈的態勢。他進一步介紹，本年度的數據顯示，住宅房地產市場依舊保持著良好的增長態勢，獨棟住宅的銷售量和評估價值均呈現出上升趨勢，租賃物業價值的增長也如實反映了市場租金的上漲情況。
紐約市的房地產共劃分為四大類，其中第一類（Class 1）與華人小業主的關系較為緊密。這一類主要涵蓋擁有 1 至 3 戶家庭的獨棟住宅。在此次評估中，第一類住宅的總市值達到 7817 億元，增長幅度為 5.8%，高于所有類別房產的總增長率。而作為計稅主要依據的評估價值增長了 5.5%，總額達到 272 億元。從分區數據來看，史島的第一類住宅市值增幅最為顯著，高達 7.8%；皇后區的評估價值增幅最大，為 6%。緊隨其后的是史島和布碌侖（布魯克林），評估價值增幅分別為 5.6% 和 5.1%。
為方便業主了解自家物業的應稅情況，紐約市業主可通過https://reurl.cc/EgDOOA或https://reurl.cc/eGajjR進行查詢。若業主對評估結果存在異議，可向紐約市稅務委員會（New York City Tax Commission）提交申請。相關詳情及表格可登錄https://reurl.cc/NbDzz5查看。需要特別注意的是，第一類房產業主提交異議的截止日期為 3 月 17 日。
隨著房產市場的動態變化以及人們對資產傳承重視程度的日益提升，在當下，許多步入中老年的父母，都會慎重思考將自己名下房產提前轉給子女這件事。不過，千萬別小看這一決定，其背后暗藏著諸多法律、稅務以及資產保護方面的風險。要是事先沒有充分了解清楚并做好周全規劃，很可能會給父母自身以及子女都帶來不少棘手的麻煩。所以，在下定決心之前，全面知悉相關風險和應對策略，無疑是重中之重。
提前轉房產，潛藏的風險可不少
資本利得稅的 “坑”：
想象一下，你如今 65 歲，名下有一套價值 50 萬的房產，打算把它轉給孩子。假設到你 90 歲離世時，這套房子市值已經飆升到 150 萬。依據現行稅務政策，要是孩子繼承房產后馬上賣掉，那 100 萬的增值部分就得繳納資本利得稅。若稅率為 15%，孩子賣房時就得掏出 15 萬稅款。但換個角度，要是你一直把房產留在自己名下，直至去世才轉給孩子，房產價值就會 “重置”，也就是按你去世時的市場價值來繼承。這樣一來，孩子就無需為增值部分繳稅，省下的這 15 萬，可實實在在是一筆可觀財富。很明顯，單從稅務層面考量，延遲轉讓房產更劃算。
失去房產控制權：
一旦提前把房產轉給孩子，就意味著你徹底失去了對這套房產的掌控權。要是孩子婚姻亮起紅燈，或者遭遇債務糾紛，這套房產極有可能被分割拿去償債。到那時，即便你內心無比渴望保住房子，也可能無力回天。更糟的是，要是你還想繼續住在這套房子里，可孩子不同意，你就可能面臨被迫搬離的窘境。還有賣房、出租房屋、對房屋進行改造等想法，要是孩子不點頭，你也難以實現。所以，在把房產交到孩子手上前，一定要權衡好自己對房產的控制權以及未來生活的便利性。
錯失增值紅利：
房產是具有長期增值潛力的優質資產。要是你早早把房產轉給孩子，在你去世前就沒機會享受房產增值帶來的收益。而且，孩子繼承房產后，若暫不出售，房產增值會一直累積，未來幾十年說不定還能收獲更大的增值空間，提前轉讓就等于白白放棄了這部分潛在收益。
規避風險有妙招
設立生命遺產（Life Estate）：
生命遺產是一種常用的資產傳承工具，它能讓父母在有生之年始終保有房產的使用權。具體來講，父母通過法律手段保留房屋的居住和使用權，直到自己離世，孩子才能獲得完整的房屋所有權。這種方式既能充分保障父母的居住需求，又能有效避免房產轉移后可能引發的法律糾紛。它的優勢在于，父母在生前可以自主控制資產的使用，還能規避因孩子婚姻或債務問題引發的風險。通過設立生命遺產，父母還能確保孩子繼承房產時，不會承受不必要的稅務負擔。
巧用不可逆信托（Irrevocable Trust）：
不可逆信托是把資產放入信托賬戶的一種方式，其最大特點是一旦設立，父母就不能隨意更改或撤回資產。這種方式不僅能有力抵御房產遭受外界風險的沖擊，比如債務糾紛、婚姻變故等，還能實現稅務優化。把房產放入不可逆信托后，信托的受益人通常是孩子，但父母在設立信托時可以保留一定控制權，比如繼續住在房子里直至去世。信托既能規避部分不必要的資本利得稅，又能為父母的資產提供更周全的保護。
采用子女共同持有房產（Joint Ownership）：
還有一種常見辦法，就是把房產作為共同持有的資產進行轉讓，也就是父母和子女共同擁有房產。這種方式能確保父母繼續享有房屋使用權，同時也為孩子提供了繼承機會。不過，它也存在一定風險，比如父母突然離世，房產可能會被法院重新評估，還會涉及稅務處理問題。
傳承規劃務必謹慎提前把房產轉給子女，乍一看似乎是一了百了的 “省心” 之舉，但其中隱藏的稅務負擔、法律糾紛以及控制權喪失等問題，往往容易被忽視。所以，父母在做決定時，一定要結合自身實際情況，綜合考慮稅務、法律以及家庭成員的具體狀況，挑選最適宜的傳承方式。除了生前直接轉讓，生命遺產、不可逆信托等工具都能有效規避風險，最大程度保留父母對房產的控制權。在資產傳承規劃這件事上，提前向專業人士咨詢，了解相關政策，制定合理的傳承方案，才能為自己和子女的未來筑牢堅實根基，讓資產傳承之路更加平穩順暢。
