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照片由Julius Shieh/ KUT News 提供。在Burnet Road上的一棟新樓中，近400套公寓正在建設之中。開發商在疫情最初幾年開始了創紀錄的公寓建設工作，許多現在已經開始對外開放。

近年來奧斯汀的公寓市場經歷了快速增長的過程，而隨之而來的卻是公寓租金的普遍下降。這種市場轉變導致部分建筑商開始拆除他們的施工起重機。

奧斯汀本地電臺KUT的記者Audrey McGlinchy在2024年2月29日的報道中提到，來自Lubbock的28歲居民Ben Schwertner在今年三月份無需支付房屋租金。這不是因為他在抗租或是支付能力有問題，而是因為按租房條款他根本無需支付。

今年早些時候，Schwertner在奧斯汀機場附近簽下了一份一居室公寓的租約，得益于物業公司提供的特別優惠條款免除了他一個月租金。這種做法通常被業主用來吸引租客入住那些空置的公寓。Schwertner分享道，這樣的優惠讓他有機會居住在之前難以企及的住所，他的公寓配備了獨立的浴缸，每月租金僅為1,470美元。得益于今年三月份的免租優惠，他實際上的年平均月租金將降至約為每月1,350美元，對他來說這是他以前根本無法想象的。

這個變化顯示出奧斯汀房地產市場當前獨特的動態變化。隨著開工建設熱潮的退卻和租金的下降，開發商們開始重新思考他們的項目計劃，而租戶們也開始享受到市場上難得一見的租賃優惠。

Ben Schwertner表示，當他在2021年考慮在機場附近的一個公寓樓租一居室公寓時，價格大約是每月1700美元?，F在，他以大約每月1350美元的價格租了一間類似的公寓。

在經歷了兩年的建筑高峰后建筑成本飆升，貸款利率也增加了一倍多。雖然數以千計的新公寓降低了租金，為像Schwertner這樣的租戶提供了經濟上的緩解，但開發商發現他們不再能像以前那樣賺取豐厚的利潤。因此他們開始放慢了新建筑項目的步伐。

“我和很多人交談過，他們都表示我們現在有點像是按下了暫停鍵。”Capitol Market Research的總裁Charles Heimsath表示。

房地產市場的現狀正面臨著來自奧斯汀以及全國各地政策制定者日益增長的呼吁，他們要求建造更多住房。隨著更多住宅的建成，價格會下降——這是得到研究支持的現象。但是當價格下降而建設成本上升時，盈利空間就減少了，建筑商們繼續建設的動力也隨之降低。

德克薩斯大學奧斯汀分校的房地產學教授Jake Wegmann解釋說：“這是一個不可避免的副作用，源于我們這個國家的住房主要是通過私人擁有、以盈利為驅動的房地產開發和所有權來提供的。”

越多公寓樓的聳立帶來的卻是租金下降 

在疫情初期的幾年里，奧斯汀的人口增加了將近10萬。由于購房變得日益困難，越來越多的人轉向租賃住房。僅一年之內，月租金的平均價格就上漲了24%。有些租戶為了獲得住房，甚至不得不出價超過他們的鄰居來得到優先考慮。

Wegmann評論道：“將所有因素綜合起來看，租金上漲、低至歷史最低點的利率，以及大量人口從其他城市遷移到奧斯汀，這些都顯示了奧斯汀成為投資公寓業務的絕佳地點?！?/span>

就像當地的一個笑話所說，奧斯汀的‘市鳥’是起重機——建筑用的那種。

2022年奧斯汀的公寓建設出現了井噴

這種情況在2022年可能表現得最為明顯。年初的幾個月里，奧斯汀地區的開發商啟動了近13,000套公寓的建設工程（這還不包括收入限制型公寓或為低收入人群保留的住房），這比前一年公寓開工數量的兩倍。

接下來的幾年，建筑商完成了建筑框架的搭建、安裝窗戶、并將嶄新的公寓移交給管理公司進行出租。到2023年底，奧斯汀都會區已有超過10,000套新公寓可供出租，與此同時遷入該市的人數卻有所減緩。

奧斯汀地區新公寓與平均每月租金

自2023年5月以來，租金的平均價格下降了6%，這是三年來的首次下降。租金價格的下降遍及各個層面，不僅僅是那些配備健身房和游泳池等豪華設施的新公寓，這還包括了一些老舊公寓，租戶們需要面對過時的家電和不衛生的環境。

Mycah Miller過去兩年一直居住在Hyde Park一棟建于1960年代的公寓中。去年她的房東將月租金提高了近15%，達到1500美元。當時仍是研究生的Miller對這一增加的費用感到擔憂。在房東過來修理水管時，Miller提出了她考慮搬到更經濟實惠的地方的想法。幾周后她收到了一封電子郵件，房東將月租降至1460美元。

Miller表示：“我確實感到很驚訝，因為我所在的區域非常搶手。我從沒見過我們大樓里的公寓空置過，最多就是人們搬出和搬入的過渡期。這讓我相當震驚?！?/span>

Miller指出，每月減少40美元并不算大幅度降價。盡管該地區的租金有所下降，但現在的價格比疫情之前要高得多。哈佛大學住房研究聯合中心的研究人員在2022年發現奧斯汀的都會區，近半數租戶的租金支出至少占他們收入的三分之一。最近官員們表示，有7000個家庭申請了奧斯汀市的租金援助，但他們估計只有足夠的資金幫助其中四分之一的家庭。

Housing Works Austin的副主任Awais Azhar表示：“我們的經濟并沒有完全調整過來。”

租金下降，新開工減少

Revolve ATX是一個新建的綜合體項目，它擁有300套公寓，位于前Highland Mall附近。根據網站信息，該綜合體設有游戲室、咖啡吧和播客套房。目前你可以以每月1428美元的價格租賃一居室公寓，并享受一個月的免租優惠。對于為期一年的租約，這意味著每月的實際支付接近1300美元。隨著像Revolve ATX這樣的地方建成，住房的財務狀況發生了變化。到2022年中期，利率開始上升。購買土地和支付建筑費用變得更加昂貴。

一些物業管理公司正在提供吸引人們簽約的優惠措施，比如位于東南奧斯汀的Bluff Springs Townhomes就在門前豎立了這樣的標志。

隨著市場變化，一些開發商選擇出售他們的項目，而另一些則堅持保留開發項目，但調整了他們的策略，因為建造出租公寓不再像以前那樣能夠保證穩賺不賠。

Intracorp Texas的總裁Brad Stein分享了他們的經歷：“我們手頭有一塊地，原本認為非常適合開發成租賃項目。然而我們沒有能夠把所有必要的環節串聯起來，導致租賃項目無法繼續推進?，F在，這個項目將被轉換為公寓項目。”

截至去年年底，開發商著手建設的新公寓數量僅有近4500套，與兩年前相比下降了42%。這一下降反映了新租賃住房啟動數量的大幅減少。

房地產專家普遍認為，隨著大量新公寓陸續在繁榮時期建設完成并投入市場，租金價格將繼續下降。盡管建筑速度有所減緩，但開發商也不能突然全面停工。

這種情況體現了建筑商對住房市場變動的迅速反應能力。相較于建造一座全新的公寓大樓，搬到一個新城市要容易得多。奧斯汀的房地產專家和建筑商估計，從購地到最終出租，建造一棟新公寓可能需要長達五年時間。

正如Wegmann所說：“市場需求變化敏捷如羚羊，而供應調整緩慢如大象。幾年前做出的決策，現在才在公寓樓的開發中顯現成果?！?/span>

游戲規則

在過去的一年中，奧斯汀的政策制定者們調整了土地使用政策，目的是簡化建筑流程并促進更多的建設?，F在開發商不必強制在住宅旁建造停車場（雖然他們很可能還是會這么做）。在過去，土地所有者在只能建造一兩座房子的地塊上，現在可以建造多達三座房屋。

然而僅僅因為允許建造，并不意味著開發商就一定會著手建設。如果他們停止建造，租金價格可能就會停止下降，甚至反彈。

德克薩斯大學奧斯汀分校的金融學教授Julia Coronado解釋說，如果由于成本上升而導致所有人停止建設，那么我們可能會重新面臨供應不足，租金隨之上漲的局面。這是資本主義市場的運作機制：如果沒有利潤，就沒有建設動力。她說：“這就是游戲的規則?！?/span>

現在經濟學家和房產專家們呼吁政府或慈善機構尋找方法降低建筑成本，這不僅能確保開發商獲利，還能維持租金的下降趨勢。

Azhar表示：“雖然我并不喜歡用汽車作為比喻，但這確實是我們需要持續加油的時刻?！?/span>

UT-Austin的Wegmann指出，現在是專門為低收入人群建造住房的開發商搶占土地的好時機。在其他開發商也可能因建筑成本高昂而退出市場的情況下，他們可能會面臨較少的競爭。

Wegmann還指出：“當建筑活動減緩或停止時，正是建造補貼住房或政府及非營利機構收購現有市場價格開發項目的大好時機?！?/span>

與此同時，28歲的Schwertner（他的浴缸和淋浴是分開的）在思考，今年的低租金是否只是偶然現象。他好奇明年續約時的情況，是否會像往年那樣，讓奧斯汀的租戶們感到焦慮不安。

他反思道：“我的續約時間來臨時會發生什么？一年后，他們是否會愿意維持我目前的租金水平？租金會小幅上漲嗎，還是會大幅調高？”