照片由Julius Shieh/ KUT News 提供。在Burnet Road上的一棟新樓中，近400套公寓正在建設之中。開發(fā)商在疫情最初幾年開始了創(chuàng)紀錄的公寓建設工作，許多現(xiàn)在已經(jīng)開始對外開放。
近年來奧斯汀的公寓市場經(jīng)歷了快速增長的過程，而隨之而來的卻是公寓租金的普遍下降。這種市場轉(zhuǎn)變導致部分建筑商開始拆除他們的施工起重機。
奧斯汀本地電臺KUT的記者Audrey McGlinchy在2024年2月29日的報道中提到，來自Lubbock的28歲居民Ben Schwertner在今年三月份無需支付房屋租金。這不是因為他在抗租或是支付能力有問題，而是因為按租房條款他根本無需支付。
今年早些時候，Schwertner在奧斯汀機場附近簽下了一份一居室公寓的租約，得益于物業(yè)公司提供的特別優(yōu)惠條款免除了他一個月租金。這種做法通常被業(yè)主用來吸引租客入住那些空置的公寓。Schwertner分享道，這樣的優(yōu)惠讓他有機會居住在之前難以企及的住所，他的公寓配備了獨立的浴缸，每月租金僅為1,470美元。得益于今年三月份的免租優(yōu)惠，他實際上的年平均月租金將降至約為每月1,350美元，對他來說這是他以前根本無法想象的。
這個變化顯示出奧斯汀房地產(chǎn)市場當前獨特的動態(tài)變化。隨著開工建設熱潮的退卻和租金的下降，開發(fā)商們開始重新思考他們的項目計劃，而租戶們也開始享受到市場上難得一見的租賃優(yōu)惠。
Ben Schwertner表示，當他在2021年考慮在機場附近的一個公寓樓租一居室公寓時，價格大約是每月1700美元。現(xiàn)在，他以大約每月1350美元的價格租了一間類似的公寓。
在經(jīng)歷了兩年的建筑高峰后建筑成本飆升，貸款利率也增加了一倍多。雖然數(shù)以千計的新公寓降低了租金，為像Schwertner這樣的租戶提供了經(jīng)濟上的緩解，但開發(fā)商發(fā)現(xiàn)他們不再能像以前那樣賺取豐厚的利潤。因此他們開始放慢了新建筑項目的步伐。
“我和很多人交談過，他們都表示我們現(xiàn)在有點像是按下了暫停鍵。”Capitol Market Research的總裁Charles Heimsath表示。
房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀正面臨著來自奧斯汀以及全國各地政策制定者日益增長的呼吁，他們要求建造更多住房。隨著更多住宅的建成，價格會下降——這是得到研究支持的現(xiàn)象。但是當價格下降而建設成本上升時，盈利空間就減少了，建筑商們繼續(xù)建設的動力也隨之降低。
德克薩斯大學奧斯汀分校的房地產(chǎn)學教授Jake Wegmann解釋說：“這是一個不可避免的副作用，源于我們這個國家的住房主要是通過私人擁有、以盈利為驅(qū)動的房地產(chǎn)開發(fā)和所有權(quán)來提供的。”
越多公寓樓的聳立帶來的卻是租金下降
在疫情初期的幾年里，奧斯汀的人口增加了將近10萬。由于購房變得日益困難，越來越多的人轉(zhuǎn)向租賃住房。僅一年之內(nèi)，月租金的平均價格就上漲了24%。有些租戶為了獲得住房，甚至不得不出價超過他們的鄰居來得到優(yōu)先考慮。
Wegmann評論道：“將所有因素綜合起來看，租金上漲、低至歷史最低點的利率，以及大量人口從其他城市遷移到奧斯汀，這些都顯示了奧斯汀成為投資公寓業(yè)務的絕佳地點。”
就像當?shù)氐囊粋€笑話所說，奧斯汀的‘市鳥’是起重機——建筑用的那種。
2022年奧斯汀的公寓建設出現(xiàn)了井噴
這種情況在2022年可能表現(xiàn)得最為明顯。年初的幾個月里，奧斯汀地區(qū)的開發(fā)商啟動了近13,000套公寓的建設工程（這還不包括收入限制型公寓或為低收入人群保留的住房），這比前一年公寓開工數(shù)量的兩倍。
接下來的幾年，建筑商完成了建筑框架的搭建、安裝窗戶、并將嶄新的公寓移交給管理公司進行出租。到2023年底，奧斯汀都會區(qū)已有超過10,000套新公寓可供出租，與此同時遷入該市的人數(shù)卻有所減緩。
奧斯汀地區(qū)新公寓與平均每月租金
自2023年5月以來，租金的平均價格下降了6%，這是三年來的首次下降。租金價格的下降遍及各個層面，不僅僅是那些配備健身房和游泳池等豪華設施的新公寓，這還包括了一些老舊公寓，租戶們需要面對過時的家電和不衛(wèi)生的環(huán)境。
Mycah Miller過去兩年一直居住在Hyde Park一棟建于1960年代的公寓中。去年她的房東將月租金提高了近15%，達到1500美元。當時仍是研究生的Miller對這一增加的費用感到擔憂。在房東過來修理水管時，Miller提出了她考慮搬到更經(jīng)濟實惠的地方的想法。幾周后她收到了一封電子郵件，房東將月租降至1460美元。
Miller表示：“我確實感到很驚訝，因為我所在的區(qū)域非常搶手。我從沒見過我們大樓里的公寓空置過，最多就是人們搬出和搬入的過渡期。這讓我相當震驚。”
Miller指出，每月減少40美元并不算大幅度降價。盡管該地區(qū)的租金有所下降，但現(xiàn)在的價格比疫情之前要高得多。哈佛大學住房研究聯(lián)合中心的研究人員在2022年發(fā)現(xiàn)奧斯汀的都會區(qū)，近半數(shù)租戶的租金支出至少占他們收入的三分之一。最近官員們表示，有7000個家庭申請了奧斯汀市的租金援助，但他們估計只有足夠的資金幫助其中四分之一的家庭。
Housing Works Austin的副主任Awais Azhar表示：“我們的經(jīng)濟并沒有完全調(diào)整過來。”
租金下降，新開工減少
Revolve ATX是一個新建的綜合體項目，它擁有300套公寓，位于前Highland Mall附近。根據(jù)網(wǎng)站信息，該綜合體設有游戲室、咖啡吧和播客套房。目前你可以以每月1428美元的價格租賃一居室公寓，并享受一個月的免租優(yōu)惠。對于為期一年的租約，這意味著每月的實際支付接近1300美元。隨著像Revolve ATX這樣的地方建成，住房的財務狀況發(fā)生了變化。到2022年中期，利率開始上升。購買土地和支付建筑費用變得更加昂貴。
一些物業(yè)管理公司正在提供吸引人們簽約的優(yōu)惠措施，比如位于東南奧斯汀的Bluff Springs Townhomes就在門前豎立了這樣的標志。
隨著市場變化，一些開發(fā)商選擇出售他們的項目，而另一些則堅持保留開發(fā)項目，但調(diào)整了他們的策略，因為建造出租公寓不再像以前那樣能夠保證穩(wěn)賺不賠。
Intracorp Texas的總裁Brad Stein分享了他們的經(jīng)歷：“我們手頭有一塊地，原本認為非常適合開發(fā)成租賃項目。然而我們沒有能夠把所有必要的環(huán)節(jié)串聯(lián)起來，導致租賃項目無法繼續(xù)推進。現(xiàn)在，這個項目將被轉(zhuǎn)換為公寓項目。”
截至去年年底，開發(fā)商著手建設的新公寓數(shù)量僅有近4500套，與兩年前相比下降了42%。這一下降反映了新租賃住房啟動數(shù)量的大幅減少。
房地產(chǎn)專家普遍認為，隨著大量新公寓陸續(xù)在繁榮時期建設完成并投入市場，租金價格將繼續(xù)下降。盡管建筑速度有所減緩，但開發(fā)商也不能突然全面停工。
這種情況體現(xiàn)了建筑商對住房市場變動的迅速反應能力。相較于建造一座全新的公寓大樓，搬到一個新城市要容易得多。奧斯汀的房地產(chǎn)專家和建筑商估計，從購地到最終出租，建造一棟新公寓可能需要長達五年時間。
正如Wegmann所說：“市場需求變化敏捷如羚羊，而供應調(diào)整緩慢如大象。幾年前做出的決策，現(xiàn)在才在公寓樓的開發(fā)中顯現(xiàn)成果。”
游戲規(guī)則
在過去的一年中，奧斯汀的政策制定者們調(diào)整了土地使用政策，目的是簡化建筑流程并促進更多的建設。現(xiàn)在開發(fā)商不必強制在住宅旁建造停車場（雖然他們很可能還是會這么做）。在過去，土地所有者在只能建造一兩座房子的地塊上，現(xiàn)在可以建造多達三座房屋。
然而僅僅因為允許建造，并不意味著開發(fā)商就一定會著手建設。如果他們停止建造，租金價格可能就會停止下降，甚至反彈。
德克薩斯大學奧斯汀分校的金融學教授Julia Coronado解釋說，如果由于成本上升而導致所有人停止建設，那么我們可能會重新面臨供應不足，租金隨之上漲的局面。這是資本主義市場的運作機制：如果沒有利潤，就沒有建設動力。她說：“這就是游戲的規(guī)則。”
現(xiàn)在經(jīng)濟學家和房產(chǎn)專家們呼吁政府或慈善機構(gòu)尋找方法降低建筑成本，這不僅能確保開發(fā)商獲利，還能維持租金的下降趨勢。
Azhar表示：“雖然我并不喜歡用汽車作為比喻，但這確實是我們需要持續(xù)加油的時刻。”
UT-Austin的Wegmann指出，現(xiàn)在是專門為低收入人群建造住房的開發(fā)商搶占土地的好時機。在其他開發(fā)商也可能因建筑成本高昂而退出市場的情況下，他們可能會面臨較少的競爭。
Wegmann還指出：“當建筑活動減緩或停止時，正是建造補貼住房或政府及非營利機構(gòu)收購現(xiàn)有市場價格開發(fā)項目的大好時機。”
與此同時，28歲的Schwertner（他的浴缸和淋浴是分開的）在思考，今年的低租金是否只是偶然現(xiàn)象。他好奇明年續(xù)約時的情況，是否會像往年那樣，讓奧斯汀的租戶們感到焦慮不安。
他反思道：“我的續(xù)約時間來臨時會發(fā)生什么？一年后，他們是否會愿意維持我目前的租金水平？租金會小幅上漲嗎，還是會大幅調(diào)高？”
