當邁克爾?貝爾的哥哥心理健康狀況惡化，生活陷入混亂時，47 歲的貝爾無奈帶著年幼女兒，離開了他們共同居住的公寓，踏入紐約市無家可歸者收容所的大門。在收容所的日子艱難又漫長，找房的過程更是四處碰壁，整整兩年，他們都在為一個安穩的家而奔波。
轉機出現在 2021 年，貝爾和女兒迎來了希望之光 —— 一張聯邦政府資助的租房代金券。這張代金券如同雪中送炭，助力他們在東紐約租到了公寓，成功告別收容所，開啟新生活。可如今，紐約市正深陷經濟適用房嚴重短缺的困境，租金一路飆升至歷史新高，貝爾一家的住房又一次搖搖欲墜。特朗普政府宣布一項疫情時期的住房援助計劃即將資金枯竭，這一消息猶如一顆重磅炸彈。紐約市約 7700 戶像貝爾這樣依靠該計劃的家庭，面臨著租房援助中斷、再度流落街頭的危機。聯邦緊急住房代金券計劃的最后一批資金，僅能支撐到今年年底，比原計劃提前整整四年終結。紐約市在全國范圍內獲得了該計劃發放的 7 萬張代金券中的約 11%，數量遠超其他地區。原本，該計劃資金預計能維持到 2030 年，城市相關部門優先考慮了那些身處困境的群體，如收容所中的家庭、遭受家庭暴力的幸存者以及頻繁住院的患者等。持有代金券的租戶，通常只需支付自身收入的 30% 作為房租，其余部分由代金券填補。如今，援助即將消失，租戶們憂心忡忡。貝爾每月房租 3000 美元，代金券承擔了其中約三分之二，他坦言：“要是代金券沒了，我們肯定又得回到無家可歸的日子，只能重回收容所，一切從頭再來。” 貝爾從事業務開發工作，他深知在援助結束前，很難找到能彌補租金差額的工作，“為了找到現在住的地方，我真的花了好多年。”紐約市住房市場現狀也不容樂觀。最新住房調查顯示，月租金低于 2400 美元的公寓，空置率不足 1%。房地產公司道格拉斯?埃利曼的分析表明，2 月曼哈頓租金中位數高達每月 4500 美元，創歷史紀錄。房東群體同樣焦慮。紐約公寓協會首席執行官肯尼?布爾戈斯指出，代金券一旦停止發放，房東們將因租金損失遭受重創，“房東要是收不到代金券支付的租金，影響可太大了。”該援助計劃本就定位為臨時性質，可參與者們本以為能有更多時間，找到收入更高的工作，或是租到無需代金券也能負擔得起的便宜公寓。但 3 月 6 日，美國住房與城市發展部的通知打破了他們的幻想，明確下一批資金為 “最終撥款”，雖表示這筆錢能支撐部分租戶付房租到 2026 年，但計劃提前結束已成定局。
這一通知正值特朗普政府主導下的住房與城市發展部大幅削減開支、裁員的時期。部長斯科特?特納接受 Punchbowl News 采訪時稱，租房援助代金券 “不該也從未是永久性解決方案”。住房與城市發展部發言人凱西?洛維特則表示，因拜登政府時期通脹與住房成本急劇上升，這項 50 億美元的計劃資金即將耗盡，部門已給地方機構留出 “充足時間做規劃”，但對于租戶、房東及城市機構該如何應對計劃結束，未給出明確指導。紐約市官員正絞盡腦汁，思索如何幫助租戶應對這一變故。紐約市有自己的 CityFHEPS 援助計劃，類似聯邦相關計劃，部分情況下，租戶可申請轉入該計劃。紐約市住房管理局管理著近 5600 張緊急住房代金券，其發言人邁克爾?霍根表示正密切關注局勢，評估應對方案；住房保護與開發部發言人伊拉娜?邁爾認為提前結束計劃 “十分殘酷”，不僅傷害受助者，還會擾亂住房市場，影響全美城市。州議員們考慮設立住房準入代金券計劃來彌補聯邦緊急計劃取消的影響，州議會參眾兩院均在預算草案中為該計劃撥款，然而州長凱西?霍楚爾以成本過高為由表示反對。霍楚爾的發言人克里斯汀?德沃批評特朗普政府此舉，稱其讓剛有安穩住所的家庭面臨再次流落街頭的風險。
47 歲的維爾維特?羅斯，曾因健康問題與被驅逐而無家可歸，現依靠代金券支付斯圖維桑特鎮每月 1800 美元房租，她呼吁議員們盡快行動，“再不行動，無家可歸的人會越來越多。”低收入租戶權益倡導者將特朗普政府這一決定，與 2011 年時任州長安德魯?庫莫和時任市長邁克爾?布隆伯格停止資助紐約市無家可歸者租房代金券計劃相提并論。當時該名為 Advantage 的計劃終止后，大量家庭失去關鍵援助，致使無家可歸者數量激增。如今，紐約市無家可歸者人數已達歷史高位，2024 年 1 月超 14 萬人缺乏穩定住房，是 2022 年的兩倍多。安全地平線街頭項目助理主任喬?韋斯特馬科特警告，若使用緊急代金券的人失去住房，對個人和城市都將是一場災難，“這不僅關乎那些家庭和個人，更會引發城市危機。”
亞當斯政府為化解紐約市嚴峻住房危機，推出一項重磅計劃，將目光聚焦于紐約市第三繁忙的交通樞紐 —— 牙買加車站周邊區域。一旦此計劃中的變更得以批準，預計在皇后區牙買加車站附近約 300 個街區的廣闊地帶，將崛起約 1.2 萬套嶄新住房。作為重要交通樞紐，牙買加車站每日客流量巨大，數萬人在此搭乘長島鐵路列車、前往肯尼迪機場的空中列車、地鐵，以及眾多公交線路，交通優勢極為顯著。
紐約市城市規劃部將于周四正式開啟該計劃長達數月的審批進程。經過一系列公開聽證會后，市議會最早可能在 9 月就該提案進行表決。據大都會運輸署數據顯示，去年在牙買加車站購買長島鐵路車票的人數高達約 590 萬人。城市規劃部主任丹?加羅德尼克向 Gothamist 指出，便捷的交通條件讓牙買加成為住房開發的絕佳選址。然而，當前該地區的規劃規則存在局限，不僅限制建筑高度，而且在新建住宅項目中，對開發商納入經濟適用房也未作強制要求。
“這里本是全市最為繁華的商業與交通樞紐之一，卻因過時的分區規劃，以及住房短缺和投資匱乏，發展嚴重受限。” 加羅德尼克如此評價。牙買加重新分區規劃藍圖若要理解這一規劃的大致輪廓，不妨想象一只章魚盤踞在皇后區東南部。章魚的主體部分，正是牙買加車站周邊區域。按照規劃，在阿徹大道、牙買加大道、希爾賽德大道這些繁忙主干道沿線，以及其間的街區，將矗立起規模宏大的新建建筑。而章魚的觸手，恰似通向車站的主要干道，如梅里克大道、蓋伊?R?布魯爾大道、薩芬大道等，這些地方則規劃建造規模適中的住宅。以牙買加大道為例，如今道路兩旁是一層或兩層的商鋪、餐館，依據規劃，它們可能被高達 23 層的公寓樓所替代。同時，開發商需按要求，將新建公寓中的至少四分之一，預留給中低收入租戶。回顧 2007 年的土地用途變更，雖促使車站對面出現高層建筑開發，但當時允許開發商簽訂的自愿協議，致使經濟適用房數量未達現行規定標準。希爾賽德大道作為 F 線地鐵在皇后區的終點站，有望迎來高達 14 層的大型公寓樓群。在其他主要道路，開發商可獲批建造最高 11 層的建筑。
市長埃里克?亞當斯的政府，將 “牙買加社區計劃” 視作滿足紐約市龐大住房需求、新增數十萬套住房的關鍵策略之一。最新住房調查數據顯示，當下紐約市房屋銷售價格與租金均處于歷史高位，公寓空置率僅為 1.4%，住房形勢極為嚴峻。這種困境在牙買加及周邊地區表現得淋漓盡致。城市規劃部門研究的人口普查數據表明，2010 年至 2020 年間，牙買加人口增長超 13%，然而新住房數量僅增長 10%。紐約大學弗曼中心的人口統計數據顯示，近三分之一的牙買加居民租金負擔沉重，其租金支出超過收入的一半。規劃部主任加羅德尼克表示，通過社區層面的重新分區計劃，以及去年獲批的市長 “肯定之城” 計劃（該計劃允許全市范圍內開展新開發項目），紐約市正積極行動，改變住房現狀。“住房危機在很大程度上是我們自己造成的，這些規劃規則完全在我們掌控之中，為實現住房目標，對其進行改革勢在必行。” 他還將牙買加計劃與去年 8 月市議會批準的東布朗克斯一系列變更舉措相類比，后者同樣旨在推動地鐵 - 北方鐵路車站周邊的開發。代表該重新分區計劃大部分區域的市議員南塔莎?威廉姆斯，對計劃變更表示支持。她指出，亞當斯政府承諾對該地區的下水道系統、公園以及約克學院等機構進行升級改造，是計劃的一大亮點。“我欣賞這個計劃，因其伴隨著城市對該地區的大力投資。牙買加地區長期投資不足，我期待此計劃能解決諸多長期存在的基礎設施和社會問題。”
不過，該提案在推進過程中也面臨一些質疑。在周一的城市規劃委員會會議上，委員莉亞?古德里奇對建成后公寓的經濟適用性提出疑問。弗曼中心分析顯示，2023 年包含牙買加的社區區域家庭收入中位數約為 7.5 萬美元，但社區內不同地段差異較大。古德里奇提到：“加入委員會后我才知道，所謂的經濟適用房，對單人居住的一居室而言，價格可能高達六位數。” 她指的是面向年收入超 10 萬美元中高收入租戶的經濟適用房抽簽情況。紐約市住房保護與開發部社區規劃主任薩里特?普拉特金回應稱，依據現行城市規定，預計 4000 套潛在經濟適用房單元中，兩居室租金大致在每月 1400 美元至 4000 美元區間。同時，開發商還有新選項，可減少經濟適用房數量，但將租金設定得更低，以滿足年收入約 5.6 萬美元的紐約人需求，畢竟半數家庭收入低于這一水平。
該計劃下一步將提交給當地社區委員會以及皇后區區長多諾萬?理查茲，征求他們的咨詢建議。值得一提的是，這是本周推進公眾審查程序的第二個社區層面重新分區計劃。周三，城市規劃委員會已投票批準一項在布魯克林區皇冠高地和貝德 - 斯圖維森特的大西洋大道工業沿線及周邊街區建造約 4600 套新公寓的土地用途變更計劃，市議會預計今年春天對此提案進行表決。
