近日，房地美公布的最新數據引發市場關注。截至 1 月 2 日，30 年期抵押貸款的平均利率出現上揚，從一周前的 6.85% 攀升至 6.91%。與此同時，抵押貸款銀行家協會的相關指標也不容樂觀，在截至 12 月 27 日的這段時間里，該指標上升了 8 個基點，達到 6.97%，一舉創下近六個月以來的最高紀錄。如此高昂的借貸成本，無疑給民眾的購房能力蒙上了一層陰影。
當下，借貸成本的飆升正不斷擠壓著購房需求。據統計，抵押貸款銀行家協會（MBA）的購房申請指數大幅下滑，跌幅近 7%，已然降至 11 月中旬以來的最低谷。盡管這些數據都已按照季節性因素進行了校準，但由于臨近年底假期，市場活躍度的變化使得數據依舊存在較大幅度波動的可能性。
對此，第一美國金融公司副首席經濟學家奧德塔·庫什 (Odeta Kushi) 憂心忡忡地表示：“這實在算不上是一個理想的新年開端。業內專家普遍預判，2025 年房地產市場又將開啟新一輪的長期上揚行情，可就目前利率走勢來看，這無疑是個棘手的難題。”
眾所周知，抵押貸款利率走勢通常與國債收益率緊密相連。鑒于當前通脹壓力持續加碼，美聯儲決策者已放出風聲，預計 2025 年降息步伐將會放緩。受此影響，12 月底國債收益率一路高歌猛進，持續攀升。房地美首席經濟學家 Sam Khater 在周四發布的聲明中也指出：“相較于去年同期，利率不降反升，市場承受能力所面臨的阻礙依然嚴峻。”
不過，庫什也提出了一絲希望的曙光。他認為，倘若抵押貸款利率能夠企穩，即便維持在高位，也將對房地產市場的復蘇起到一定的推動作用。而若美聯儲后續加大下調基準利率的力度，抵押貸款利率有望從當前的高位回落，為市場注入新的活力。
值得一提的是，盡管臨近年底時抵押貸款利率呈現上升態勢，但全美房地產經紀人協會公布的另一組數據卻帶來了些許慰藉。數據顯示，潛在購房者似乎正逐漸適應更高的利率環境。在 11 月份，當利率平均水平約為 6.8% 時，二手房購買合同簽約量指標一路走高，攀升至 2023 年 2 月以來的最高峰。這背后，庫存的增加功不可沒，它在一定程度上刺激了市場需求。
另外，MBA 的調查自 1990 年起便每周雷打不動地開展，調查樣本廣泛涵蓋抵押貸款銀行家、商業銀行以及儲蓄機構的反饋信息，其調查數據覆蓋了美國超過 75% 的零售住宅抵押貸款申請，具有極高的參考價值。
對于不少有意向在美國投資房地產的中國投資者而言，資金籌備與購房流程是他們最為關注的焦點，尤其是那些希望借助貸款來實現購房夢想的群體。鑒于中美兩國國情不同，貸款政策與操作細節存在諸多差異，那么，手持旅游簽證踏上美國土地，想要成功貸款買房，究竟需要提前做好哪些籌備工作呢？
一、購房資格答疑
1. 旅游簽證能否開啟美國購房之門？
美國，作為全球聞名的老牌移民國度，秉持著開放包容的態度。無論您身處何方，是身在美國本土，還是遠在世界的其他角落，只要您有購房意愿，任何人都具備在美國購置房產的資格。其健全完備的法律體系，宛如堅實護盾，為資產所有者的權益保駕護航，讓每一位購房者都能安心置業。
2. 以旅游身份能否在美國申請房貸？
答案是肯定的。當下，有諸如華美銀行、國泰銀行、中國信托銀行、中國工商銀行以及一小部分區域性的商業銀行，愿意為持有旅游簽證的購房者伸出援手，提供貸款服務。不過，對于以旅游簽證在美國貸款買房的買家來說，周全的財務規劃必不可少。
二、貸款前置籌備要點
1. 精準核算購房成本
借助便捷的“貸款計算器”工具，依據自身擬定的首付比例與貸款年限，仔細推算出每月所需承擔的費用明細。這其中涵蓋銀行月供、房產稅以及部分物業費（如 HOA），做到心中有數，才能確保后續資金流的順暢。
2. 明確首付資金占比
通常情況下，持美國旅游簽證的中國投資者，首付比例大致處于 35% - 40% 區間，換言之，理論上最高貸款比例可達 65%。但需注意，實際獲批的貸款比例會因個人財務狀況、信用記錄等因素而有所波動，因此要提前做好評估。
3. 選定貸款銀行與利率
現階段，美國針對持有旅游簽證買家提供貸款的商業銀行，若以 30 年還清作為計算標準，貸款利率普遍在 4.5 - 5% 左右浮動。購房者需綜合對比各銀行的服務、利率水平等，挑選最契合自身需求的合作對象。
三、購房貸款注意細則
1. 確保資金來源合法合規
倘若您計劃在美國貸款買房，當資金匯入美國并進入個人賬戶后，并不能立即動用。銀行出于合規考量，會要求外國貸款人的首付款轉入美國賬戶并靜置 2 - 3 個月，以此驗證資金的合法性，之后才會開啟房地產貸款流程。所以，投資者務必預留充裕的時間來籌備資金，滿足銀行要求。
2. 備齊各類資料
在確定購房貸款意向后，后續貸款流程中，貸款機構會要求購房者提供一系列文本資料。其中，最為關鍵的包括工作收入證明，用以彰顯還款能力；一定規模的資產證明，展現個人經濟實力；出示國內賬戶足夠 3 年月供的存款證明，以及美國賬戶足夠 1 年月供的存款證明等。為避免延誤貸款進度，建議購房者依據貸款銀行提供的信息清單，一次性將資料準備齊全。
3. 審慎抉擇貸款利率
美國貸款買房的流程與中國存在諸多相似之處，在眾多貸款類型與利率方案中，挑選出最適合自己的至關重要。投資者不妨向專業經紀人求助，向貸款方索要詳細信息，多番詢問、比較，像精明的商人一樣貨比三家，最終選定最具性價比的貸款利率。
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