在加州，很多人花幾十年辛苦買下來的房子，可能并不知道：如果沒有做信托規劃，這套房子將來可能會陷入遺產認證Probate程序，費時、費錢不說，還會公開所有細節，毫無隱私。
這是因為美國房產證上顯示的是誰擁有產權，而不顯示受益人。如果沒有提前籌劃、也沒有設立生前信托，那么當房產持有人意外過世/正常死亡，且沒有身前遺囑的話，每個州將根據州法來決定誰來受益和受益的比例，這時候政府有權利把財產賣掉，也就是Probate Sale。
因此，在美國擁有房產一定要設立一個生前信托！通過信托，可以指定受益人，并明確指示財產怎么處理。Claire身邊的很多客戶朋友有了孩子以后就會設立一個信托，把名下的財產和房產轉到信托里，以實現資產保護、傳承的目的。
通俗點說，信托可以按照你設定的規則來管理房子，比如：
誰可以用這套房子？
你去世后房子歸誰？
如何分配房產收入？
房主仍然可以住在里面、出租收租金，但從法律上說，房產的擁有者變成了信托，而不是房主這個“自然人”。
1、為什么要設立房地產信托？
一般來說，信托要有五大要素：委托人、受托人、受益人、受托之物和信托文件。
信托并不是“遙不可及”，咱們普通人也可以用上，特別適合想要保護財產、優化稅務、管理資產、想要保護隱私的人：
高凈值人士：擁有大量資產并希望合理安排繼承的人
希望隱私保護的買家：不想讓房產登記在自己名下而被公開查詢
復雜的家庭結構：有繼承計劃，或希望為子女、配偶等指定不同繼承比例的人
希望避免遺囑認證Probate：信托可以幫助財產在委托人去世后，避免繁瑣的遺囑認證程序，迅速交接給受益人
把房子放進信托主要有以下幾點好處：
避免遺產認證（Probate）
加州的遺產認證非常非常慢，可能會拖上一兩年，費用則高達遺產總價值的4%-7%，而且全程公開。
可以明確避開遺囑認定程序的繼承方法只有通過生前信托/共同產權Joint Tenancy，其中設立可撤銷的生前信托是公認的最具機動性的方法。當受益人是家庭成員的時候，生前信托就變成了家庭信托Family Trust。成立生前信托，可以在房產所有人在去世或失去行動能力的時候，避免必須通過的法庭遺囑認定程序和高昂的遺囑認定費。
傳承方便，節省費用
有了信托，房子可以自動按照規則傳給孩子、配偶或其他受益人，不需要法院介入。
稅務規劃&資產保護
某些類型的信托還可以幫助減少遺產稅（針對高凈值家庭），在一些結構下也能起到部分資產保護作用（比如不可撤銷信托）。
2、怎么設立房地產信托？
找一位經驗豐富的遺產/信托律師
他/她會幫你起草一份信托文件，內容包括：
誰是信托人（你自己）
誰是受益人（你的家人）
誰是受托人（你自己或你信任的人）
簽署并公證信托文件
需要在公證人面前簽署
文件即刻生效
把房產轉進信托里
律師會幫你起草一份新的Grant Deed，把房子從你個人名下轉到信托名下
到你所在縣的地契登記處County Recorder's Office處備案
更新保險&通知銀行（如果有貸款）
告知房屋保險公司房產已進入信托（一般只需加上信托為“附加被保險人”）
通知你的貸款銀行，在大多數情況下，法律禁止銀行因你將房產轉入信托而要求立即還清貸款
整個過程通常1-2周搞定，費用根據律師經驗和復雜度從幾百到幾千美元不等。
3、外國人可以在美國設立房地產信托嗎？
這是可以的，哪怕你不是美國公民或綠卡身份，也可以在美國設立信托來持有房地產。尤其是很多國內的華人小伙伴，為了避免繼承難題，都會提前設立信托。