美聯儲轉向 利率穩定下行 房地產又活起來了？
飽受高利率和住房短缺困擾的美國樓市，似乎有了脫困的跡象。11月新房數量建設激增，房貸利率也在穩定下行。
美國新房建設速度超預期增長 緩解供應緊張
美國人口普查局周二發布報告稱，11月份單戶住宅開工量達到114.5萬套，創下19個月新高。較10月份增加18%，相比去年同期增加9.3%。
Capital Economics房地產經濟學家Thomas Ryan周二在報告中表示：
“市場上現有庫存的極度缺乏繼續支撐著11月份的新建需求和建筑活動。”
根據人口普查局的數據，
按照11月份的進度，一年后，美國將新建約 110 萬套獨戶住宅和 156 萬套整體住宅。而經濟學家預期的住宅總數僅為136萬套住宅。這對購房者來說可能是個好消息。
千禧一代成家立業，和越來越多的遠程工作需求，導致自疫情以來，美國住房需求一直非常強勁。但房屋供應卻一直很緊張，疫情減緩了新房施工進度。緊隨而來的加息又導致貸款利率開始飆升，人們不愿將舊房投入市場。新房供應提速，可以滿足更多購房者的需求。
LPL Financial首席經濟學家Jeffrey Roach指出：
“大部分新屋開工都在南方，遠程工作繼續為尋求較低生活成本的家庭帶來福音。”
美聯儲轉向 貸款利率走低
與此同時，貸款利率也開始下降。
房地美數據顯示，上周 30 年期固定利率貸款的利率自 8 月份以來首次降至 7% 以下。貸款利率曾創下 20 年來的新高，在 10 月份達到 8% 的峰值。但隨著更高更長的預期被逐漸打破，利率逐漸開始回落，房貸申請量也開始回升。
美國貸款銀行家協會周二發布報告稱，11月份的貸款申請量與去年同期相比增長了21.8%。
繁榮的建筑業有望延緩美國經濟的衰退
Comerica銀行首席經濟學家Bill Adams在接受采訪時表示，建筑業的增長對 2024 年的經濟來說是一個好兆頭：
“長期利率的回落將有助于明年獨戶住宅和多戶住宅建設的增長，從而促進整體經濟增長，降低經濟衰退的可能性。”
全美房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence Yun認為，由于建筑商和代理商的激勵措施，今年的房屋銷售量有所上升。即使 11 月份的開工率有所上升，但要滿足需求，建筑量還必須進一步增加：
“在大多數市場住房短缺的情況下，還需要更多的住房建設。房屋價格上漲只能通過大幅提高供應量來緩和。住宅建設再增加 30% 也很容易被市場消化，特別是考慮到最近幾周貸款利率的驟降。”
投資者似乎也對住宅建設的需求持樂觀態度，因為許多領先的建筑商的表現超過了股市大盤。Lennar 在過去 12 個月中上漲了 67%，而 PulteGroup 則飆升了 130%，NVR 也上漲了 50%。
抵押貸款利率上升 供應緊張推高美國房價
盡管抵押貸款利率上升，房屋供應不足仍推動10月房價上漲。FHFA數據顯示，10月房利美和房地美擔保的單戶住宅平均價格上漲0.3%，低于9月向上修正后的0.7%。
與一年前同期相比，房價上漲了6.3%。從各地區來看，經過季節性調整后的月度價格變化從下降0.3%到上漲1.1%不等。
FHFA研究與統計部監管經濟學家娜塔莉亞?波爾科夫尼琴科在一份聲明中說，“在過去的12個月中，美國房價漲勢依然強勁。”
“從月度來看，10月份的價格上漲有所放緩，有四個部門的價格上漲較上月有所放緩。”
同樣，10月份標準普爾“凱斯－席勒房價指數”（Case–Shiller Home Price Indices）同比上漲4.8%，是2023年以來最強勁的年化漲幅。在抵押貸款利率大幅上升的情況下，這兩項指標都出現了上漲。
房地美初級抵押貸款市場調查（PMMS）顯示，10月底，30年期固定利率抵押貸款平均利率徘徊在8%的關口。據《抵押貸款新聞日報》（Mortgage News Daily）10月份報導，30年期固定抵押貸款利率已跨過8%的門檻。
標準普爾道瓊斯指數公司（S&P Dow Jones Indices）大宗商品、實物和數字資產主管布萊恩?盧克表示，現在抵押貸款利率正在放松，美聯儲也已發出信號，將在2024年放松銀根，“房主們可能會看到更多的升值機會”。
他在報告中說，“我們正經歷著全國范圍內基礎廣泛的房價升值，20個城市中有19個城市的房價穩步上漲。本月的報告反映了與歷史回報率相比的趨勢性增長，而且城市和地區之間的差距不大。”
自美國央行透露計劃在2024年降息三次以來，國債收益率一路下滑，導致抵押貸款利率下降。房地美數據顯示，截至12月21日的一周，30年期固定抵押貸款利率為6.67%。
總體而言，美國住房和城市發展部（Department of Housing and Urban Development, HUD）的統計數據顯示，第三季度售出房屋的中位銷售價格為43.1萬美元，比2019年第三季度增長了35%。
可負擔性仍是一個問題
住房可負擔性仍然是美國房地產市場的一個重要問題。根據房地產集團Redfin最近的一項分析，僅有15.5%的待售房屋被認定為美國普通家庭能夠負擔得起。這是自大約十年前該組織開始跟蹤這一統計數據以來的最低比例。
2023年，被認定為經濟適用房的房源超過59.6萬套，而在過去十年中則超過100萬套。
研究人員表示，與COVID-19大流行之前相比，可負擔性下降了40%，與一年前相比下降了21%。
報告指出，“雖然下降的部分原因是掛牌房源的減少，掛牌房源總體同比下降了21.2%，但也是因為抵押貸款利率的上升和頑固的高房價使得市場上的掛牌房源更加昂貴。”
不過，Redfin高級經濟學家伊利亞?德拉坎帕表示，隨著抵押貸款利率的降低和房價增長的放緩，住房可負擔性正在改善。
他說，“使2023年成為有記錄以來購房負擔能力最低的一年的許多因素正在緩解。抵押貸款利率數月來首次低于7%，房價增長正在放緩，因為較低的利率促使更多的人將房屋掛牌出售，而且整體通脹在繼續降溫。隨著購房者在節后利用較低的抵押貸款利率和更多的掛牌房源，我們可能會在新的一年里看到房屋購買量的躍升。”
房地產經紀人網站Realtor.com也預計，由于2024年房價可能會下跌接近2%，潛在購房者的壓力會有所緩解。
但惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）認為，如果美聯儲在2024年繼續降息，房價可能會重拾升勢。
該評級機構預計，2024年和2025年的住宅物業估值可能分別飆升3%和4%。這將加劇可負擔性方面的挑戰，對入門級和首次購房者造成影響，因為第二季度已有88%的城市地區被貼上了估值過高的標簽。
期貨市場預計，最早將在3月份的聯邦公開市場委員會（FOMC）政策會議上降息25個基點。經濟學家的看法與投資者不同，他們指出，美聯儲官員更有可能在明年夏天宣布自大流行病初期以來的首次降息。
供應依然緊張
除抵押貸款利率外，供應不足也是房市價格上漲的一個重要原因。根據Realtor.com的《月度住房市場趨勢報告》（Monthly Housing Market Trends Report），與一年前相比，11月份的活躍住宅掛牌量不溫不火，同比僅增長了0.7%。
雖然11月份的住房庫存月環比躍升了2.4%，但活躍住宅掛牌量仍比2017至2019年的典型水平下降了38%。
Realtor.com首席經濟學家丹妮爾?黑爾指出，庫存不足在全國最大的地區最為明顯。
黑爾女士表示，“與去年相比，美國最大的50個城市地區的待售房屋數量減少了4.3%，這組城市地區的庫存整體上比大流行前的水平低34.4%。”
目前有相當一部分房主是在疫情大流行時期的最低利率和較低房價下購得自己的房屋、聯排別墅和公寓的。他們中的許多人都不愿意在自家門前的草坪上豎起待售告示牌。
在去年的11個月中，有8個月的成屋銷售都出現了下滑。盡管2023年的新房銷售基本保持健康，但上個月卻大幅下滑了12.2%。
