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抵押貸款利率上升 供應(yīng)緊張推高美國房價

盡管抵押貸款利率上升，房屋供應(yīng)不足仍推動10月房價上漲。FHFA數(shù)據(jù)顯示，10月房利美和房地美擔保的單戶住宅平均價格上漲0.3%，低于9月向上修正后的0.7%。

與一年前同期相比，房價上漲了6.3%。從各地區(qū)來看，經(jīng)過季節(jié)性調(diào)整后的月度價格變化從下降0.3%到上漲1.1%不等。

FHFA研究與統(tǒng)計部監(jiān)管經(jīng)濟學家娜塔莉亞?波爾科夫尼琴科在一份聲明中說，“在過去的12個月中，美國房價漲勢依然強勁。”

“從月度來看，10月份的價格上漲有所放緩，有四個部門的價格上漲較上月有所放緩。”

同樣，10月份標準普爾“凱斯－席勒房價指數(shù)”（Case–Shiller Home Price Indices）同比上漲4.8%，是2023年以來最強勁的年化漲幅。在抵押貸款利率大幅上升的情況下，這兩項指標都出現(xiàn)了上漲。

房地美初級抵押貸款市場調(diào)查（PMMS）顯示，10月底，30年期固定利率抵押貸款平均利率徘徊在8%的關(guān)口。據(jù)《抵押貸款新聞日報》（Mortgage News Daily）10月份報導，30年期固定抵押貸款利率已跨過8%的門檻。

標準普爾道瓊斯指數(shù)公司（S&P Dow Jones Indices）大宗商品、實物和數(shù)字資產(chǎn)主管布萊恩?盧克表示，現(xiàn)在抵押貸款利率正在放松，美聯(lián)儲也已發(fā)出信號，將在2024年放松銀根，“房主們可能會看到更多的升值機會”。

他在報告中說，“我們正經(jīng)歷著全國范圍內(nèi)基礎(chǔ)廣泛的房價升值，20個城市中有19個城市的房價穩(wěn)步上漲。本月的報告反映了與歷史回報率相比的趨勢性增長，而且城市和地區(qū)之間的差距不大。”

自美國央行透露計劃在2024年降息三次以來，國債收益率一路下滑，導致抵押貸款利率下降。房地美數(shù)據(jù)顯示，截至12月21日的一周，30年期固定抵押貸款利率為6.67%。

總體而言，美國住房和城市發(fā)展部（Department of Housing and Urban Development, HUD）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，第三季度售出房屋的中位銷售價格為43.1萬美元，比2019年第三季度增長了35%。

可負擔性仍是一個問題

住房可負擔性仍然是美國房地產(chǎn)市場的一個重要問題。根據(jù)房地產(chǎn)集團Redfin最近的一項分析，僅有15.5%的待售房屋被認定為美國普通家庭能夠負擔得起。這是自大約十年前該組織開始跟蹤這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的最低比例。

2023年，被認定為經(jīng)濟適用房的房源超過59.6萬套，而在過去十年中則超過100萬套。

研究人員表示，與COVID-19大流行之前相比，可負擔性下降了40%，與一年前相比下降了21%。

報告指出，“雖然下降的部分原因是掛牌房源的減少，掛牌房源總體同比下降了21.2%，但也是因為抵押貸款利率的上升和頑固的高房價使得市場上的掛牌房源更加昂貴。”

不過，Redfin高級經(jīng)濟學家伊利亞?德拉坎帕表示，隨著抵押貸款利率的降低和房價增長的放緩，住房可負擔性正在改善。

他說，“使2023年成為有記錄以來購房負擔能力最低的一年的許多因素正在緩解。抵押貸款利率數(shù)月來首次低于7%，房價增長正在放緩，因為較低的利率促使更多的人將房屋掛牌出售，而且整體通脹在繼續(xù)降溫。隨著購房者在節(jié)后利用較低的抵押貸款利率和更多的掛牌房源，我們可能會在新的一年里看到房屋購買量的躍升。”

房地產(chǎn)經(jīng)紀人網(wǎng)站Realtor.com也預計，由于2024年房價可能會下跌接近2%，潛在購房者的壓力會有所緩解。

但惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）認為，如果美聯(lián)儲在2024年繼續(xù)降息，房價可能會重拾升勢。

該評級機構(gòu)預計，2024年和2025年的住宅物業(yè)估值可能分別飆升3%和4%。這將加劇可負擔性方面的挑戰(zhàn)，對入門級和首次購房者造成影響，因為第二季度已有88%的城市地區(qū)被貼上了估值過高的標簽。

期貨市場預計，最早將在3月份的聯(lián)邦公開市場委員會（FOMC）政策會議上降息25個基點。經(jīng)濟學家的看法與投資者不同，他們指出，美聯(lián)儲官員更有可能在明年夏天宣布自大流行病初期以來的首次降息。

供應(yīng)依然緊張

除抵押貸款利率外，供應(yīng)不足也是房市價格上漲的一個重要原因。根據(jù)Realtor.com的《月度住房市場趨勢報告》（Monthly Housing Market Trends Report），與一年前相比，11月份的活躍住宅掛牌量不溫不火，同比僅增長了0.7%。

雖然11月份的住房庫存月環(huán)比躍升了2.4%，但活躍住宅掛牌量仍比2017至2019年的典型水平下降了38%。

Realtor.com首席經(jīng)濟學家丹妮爾?黑爾指出，庫存不足在全國最大的地區(qū)最為明顯。

黑爾女士表示，“與去年相比，美國最大的50個城市地區(qū)的待售房屋數(shù)量減少了4.3%，這組城市地區(qū)的庫存整體上比大流行前的水平低34.4%。”

目前有相當一部分房主是在疫情大流行時期的最低利率和較低房價下購得自己的房屋、聯(lián)排別墅和公寓的。他們中的許多人都不愿意在自家門前的草坪上豎起待售告示牌。

在去年的11個月中，有8個月的成屋銷售都出現(xiàn)了下滑。盡管2023年的新房銷售基本保持健康，但上個月卻大幅下滑了12.2%。