抵押貸款利率上升 供應(yīng)緊張推高美國(guó)房?jī)r(jià)
盡管抵押貸款利率上升，房屋供應(yīng)不足仍推動(dòng)10月房?jī)r(jià)上漲。FHFA數(shù)據(jù)顯示，10月房利美和房地美擔(dān)保的單戶住宅平均價(jià)格上漲0.3%，低于9月向上修正后的0.7%。
與一年前同期相比，房?jī)r(jià)上漲了6.3%。從各地區(qū)來(lái)看，經(jīng)過(guò)季節(jié)性調(diào)整后的月度價(jià)格變化從下降0.3%到上漲1.1%不等。
FHFA研究與統(tǒng)計(jì)部監(jiān)管經(jīng)濟(jì)學(xué)家娜塔莉亞?波爾科夫尼琴科在一份聲明中說(shuō)，“在過(guò)去的12個(gè)月中，美國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)依然強(qiáng)勁。”
“從月度來(lái)看，10月份的價(jià)格上漲有所放緩，有四個(gè)部門的價(jià)格上漲較上月有所放緩。”
同樣，10月份標(biāo)準(zhǔn)普爾“凱斯－席勒房?jī)r(jià)指數(shù)”（Case–Shiller Home Price Indices）同比上漲4.8%，是2023年以來(lái)最強(qiáng)勁的年化漲幅。在抵押貸款利率大幅上升的情況下，這兩項(xiàng)指標(biāo)都出現(xiàn)了上漲。
房地美初級(jí)抵押貸款市場(chǎng)調(diào)查（PMMS）顯示，10月底，30年期固定利率抵押貸款平均利率徘徊在8%的關(guān)口。據(jù)《抵押貸款新聞日?qǐng)?bào)》（Mortgage News Daily）10月份報(bào)導(dǎo)，30年期固定抵押貸款利率已跨過(guò)8%的門檻。
標(biāo)準(zhǔn)普爾道瓊斯指數(shù)公司（S&P Dow Jones Indices）大宗商品、實(shí)物和數(shù)字資產(chǎn)主管布萊恩?盧克表示，現(xiàn)在抵押貸款利率正在放松，美聯(lián)儲(chǔ)也已發(fā)出信號(hào)，將在2024年放松銀根，“房主們可能會(huì)看到更多的升值機(jī)會(huì)”。
他在報(bào)告中說(shuō)，“我們正經(jīng)歷著全國(guó)范圍內(nèi)基礎(chǔ)廣泛的房?jī)r(jià)升值，20個(gè)城市中有19個(gè)城市的房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲。本月的報(bào)告反映了與歷史回報(bào)率相比的趨勢(shì)性增長(zhǎng)，而且城市和地區(qū)之間的差距不大。”
自美國(guó)央行透露計(jì)劃在2024年降息三次以來(lái)，國(guó)債收益率一路下滑，導(dǎo)致抵押貸款利率下降。房地美數(shù)據(jù)顯示，截至12月21日的一周，30年期固定抵押貸款利率為6.67%。
總體而言，美國(guó)住房和城市發(fā)展部（Department of Housing and Urban Development, HUD）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第三季度售出房屋的中位銷售價(jià)格為43.1萬(wàn)美元，比2019年第三季度增長(zhǎng)了35%。
可負(fù)擔(dān)性仍是一個(gè)問(wèn)題
住房可負(fù)擔(dān)性仍然是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要問(wèn)題。根據(jù)房地產(chǎn)集團(tuán)Redfin最近的一項(xiàng)分析，僅有15.5%的待售房屋被認(rèn)定為美國(guó)普通家庭能夠負(fù)擔(dān)得起。這是自大約十年前該組織開(kāi)始跟蹤這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的最低比例。
2023年，被認(rèn)定為經(jīng)濟(jì)適用房的房源超過(guò)59.6萬(wàn)套，而在過(guò)去十年中則超過(guò)100萬(wàn)套。
研究人員表示，與COVID-19大流行之前相比，可負(fù)擔(dān)性下降了40%，與一年前相比下降了21%。
報(bào)告指出，“雖然下降的部分原因是掛牌房源的減少，掛牌房源總體同比下降了21.2%，但也是因?yàn)榈盅嘿J款利率的上升和頑固的高房?jī)r(jià)使得市場(chǎng)上的掛牌房源更加昂貴。”
不過(guò)，Redfin高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊利亞?德拉坎帕表示，隨著抵押貸款利率的降低和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的放緩，住房可負(fù)擔(dān)性正在改善。
他說(shuō)，“使2023年成為有記錄以來(lái)購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力最低的一年的許多因素正在緩解。抵押貸款利率數(shù)月來(lái)首次低于7%，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)正在放緩，因?yàn)檩^低的利率促使更多的人將房屋掛牌出售，而且整體通脹在繼續(xù)降溫。隨著購(gòu)房者在節(jié)后利用較低的抵押貸款利率和更多的掛牌房源，我們可能會(huì)在新的一年里看到房屋購(gòu)買量的躍升。”
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)站Realtor.com也預(yù)計(jì)，由于2024年房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌接近2%，潛在購(gòu)房者的壓力會(huì)有所緩解。
但惠譽(yù)國(guó)際評(píng)級(jí)公司（Fitch Ratings）認(rèn)為，如果美聯(lián)儲(chǔ)在2024年繼續(xù)降息，房?jī)r(jià)可能會(huì)重拾升勢(shì)。
該評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2024年和2025年的住宅物業(yè)估值可能分別飆升3%和4%。這將加劇可負(fù)擔(dān)性方面的挑戰(zhàn)，對(duì)入門級(jí)和首次購(gòu)房者造成影響，因?yàn)榈诙径纫延?8%的城市地區(qū)被貼上了估值過(guò)高的標(biāo)簽。
期貨市場(chǎng)預(yù)計(jì)，最早將在3月份的聯(lián)邦公開(kāi)市場(chǎng)委員會(huì)（FOMC）政策會(huì)議上降息25個(gè)基點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家的看法與投資者不同，他們指出，美聯(lián)儲(chǔ)官員更有可能在明年夏天宣布自大流行病初期以來(lái)的首次降息。
供應(yīng)依然緊張
除抵押貸款利率外，供應(yīng)不足也是房市價(jià)格上漲的一個(gè)重要原因。根據(jù)Realtor.com的《月度住房市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告》（Monthly Housing Market Trends Report），與一年前相比，11月份的活躍住宅掛牌量不溫不火，同比僅增長(zhǎng)了0.7%。
雖然11月份的住房庫(kù)存月環(huán)比躍升了2.4%，但活躍住宅掛牌量仍比2017至2019年的典型水平下降了38%。
Realtor.com首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丹妮爾?黑爾指出，庫(kù)存不足在全國(guó)最大的地區(qū)最為明顯。
黑爾女士表示，“與去年相比，美國(guó)最大的50個(gè)城市地區(qū)的待售房屋數(shù)量減少了4.3%，這組城市地區(qū)的庫(kù)存整體上比大流行前的水平低34.4%。”
目前有相當(dāng)一部分房主是在疫情大流行時(shí)期的最低利率和較低房?jī)r(jià)下購(gòu)得自己的房屋、聯(lián)排別墅和公寓的。他們中的許多人都不愿意在自家門前的草坪上豎起待售告示牌。
在去年的11個(gè)月中，有8個(gè)月的成屋銷售都出現(xiàn)了下滑。盡管2023年的新房銷售基本保持健康，但上個(gè)月卻大幅下滑了12.2%。
