移民美國一定要買房嗎？移民美國買房還是租房好
移民到了美國，考慮買房子只是時間問題。特別是中國人對房子的特殊情結(jié)，擁有住房帶來生活和心靈上的安全感。那么，移民美國一定要買房嗎？移民美國買房還是租房好？答案是因人而異，先衡量個人情況、財務(wù)狀況、投資回報和風(fēng)險評估，最后再做決定。
一、個人情況
租房：新移民初來乍到美國，租房有一定的好處。例如工作的變化、生活方面的要求等情況，可能會面臨經(jīng)常搬家，如果有很大的不確定性，先美國租房子住也很好。
買房：美國投資移民條件因人而異，如果條件優(yōu)越且能快速融入美國，再加上工作有保障的情況下，在美國買房長期定居是很好的選擇。
二、財務(wù)狀況
租房：在剛開始，如果新移民的財務(wù)狀況不佳，首選租房。因為無論首付款，還是美國房產(chǎn)的各項隱性成本，都不是小數(shù)目。
買房：收入來源穩(wěn)定和財務(wù)狀況良好，毫無疑問是時候買房了。新移民在美國擁有自己的房產(chǎn)，這是建立個人資產(chǎn)財富最好方式之一。當(dāng)然，美國買房比租房的花費大得多，除了每個月償還貸款，每年要交房產(chǎn)稅，另外還有各種相關(guān)的房屋維護費用。
三、投資回報
租房：從投資回報來看租房沒有直接的好處，租金交給房東，而自己卻得不到物業(yè)。
買房：新移民在美國貸款買房，償還的房貸是為自己交的，隨著時間的推移，您可以逐步增加房屋的凈值。您每個月支付給銀行的抵押貸款，實際上支付了兩部分，即本金和利息。隨著本金的增加，您創(chuàng)造的資產(chǎn)凈值也會增加。從長遠(yuǎn)來看，雖然美國房地產(chǎn)市場也有波動，但回報相對穩(wěn)定。當(dāng)然買房也有風(fēng)險，在房價下跌時，賬面上會有虧損，房子的價值甚至跌破貸款金額。
四、風(fēng)險評估
租房：當(dāng)房價下跌，對租房子住的美國新移民來說，幾乎沒有風(fēng)險，因為沒有持有房產(chǎn)可以換房子住。當(dāng)然，房價上漲的時候，可能會面臨租金的上漲。
買房：剛?cè)谌朊绹男乱泼耱v挪空間有限，一些子女教育或工作生活等方面的考慮，即使面臨房價下跌，有時候也來不及出手或者不能出手，那么就會產(chǎn)生賬面上的損失。如果因為經(jīng)濟狀況而被迫賣房子變現(xiàn)，就會損失真金白銀。
美國房產(chǎn)價格如何評估？美國貸款買房評估方法
在美國貸款買房，少不了要和銀行打交道，能否獲得一筆滿意的貸款和房產(chǎn)評估價格息息相關(guān)。銀行提供的評估價格無限接近房子的售價，是買家和賣家喜聞樂見的最好結(jié)果。那么，美國房產(chǎn)價格如何評估？
01、專業(yè)評估美國房產(chǎn)價值的方法
由銀行系統(tǒng)委派估價師，對交易的房產(chǎn)進行估值，購房者能夠得到多少額度的貸款取決于銀行。通常，估價師會綜合參考多個因素，比如房子的面積、房屋的保養(yǎng)狀況，也會考慮半年內(nèi)該區(qū)域銷售市場的房價水平、銷售記錄等。另外，在評估師準(zhǔn)備估價報告時也會和政府記錄進行比較，一份接近市場價格的評估報告必然建立在各項客觀依據(jù)之上。
02、美國房屋評估價格
評估師的費用“因房而異”，取決于該美國房產(chǎn)的類型、房產(chǎn)面積的大小等因素，例如四居室的房子會比二居室的費用高。這很好理解，房屋的面積越大需要估價師做的工作也越多。
另外，同樣的房子在不同的城市，其評估價格可能不同。市場數(shù)據(jù)顯示，美國大部分業(yè)主支付的評估費用在287-373美元左右，然而在紐約地區(qū)的費用普遍能高達500美元左右。
03、美國貸款買房評估價格，房主能做些什么？
無論是買家或賣家，都希望評估一個滿意的價格。整潔的環(huán)境可能有利于提高評估，在美國房產(chǎn)評估機構(gòu)到來之前，務(wù)必將房屋收拾干凈。如果自我感覺房子的狀況不太如意，那么花點小錢將各種明顯的破損修復(fù)一下是有必要的，例如墻上的洞眼、老舊的水龍頭、有功能缺陷的門窗等。
另外，如果房子存在違建的情況，是評估的大忌。在開始評估之前，違規(guī)問題必須要提前解決，通常是拆除干凈恢復(fù)原貌，要么申請許可證。
04、房屋評估價格低或者高，有什么影響？
估價過低評估價格過低，意味著買家需要準(zhǔn)備更多的首付款，其次美國買房過戶費也不是小數(shù)目。比如房產(chǎn)交易價為150萬美元，您計劃貸款60%就是貸90萬美元，但銀行評估價只有135萬，您實際能貸到的金額是135萬的60%，也就是81萬美元。因此，您原來準(zhǔn)備的首付60萬美元現(xiàn)在不夠了，您要支付69萬美元的購房款。另外，如果評估價低得超出預(yù)期，通常就是兩種情況，一是房子價格虛高，二是房子有嚴(yán)重的瑕疵。
估價過高估價高是個好事情，說明您買的房子物有所值，但是沒有實際的好處，銀行貸款仍然按照合同價給您。有一個例外，如果Loan to Value 從大于65%變成小于65%，或者大于60%變成小于60%，銀行會保持貸款比例，65%或者60%，這樣貸款人實際上可以從銀行獲得一筆錢。
