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在新加坡，房子往往不僅僅是一個家，像許多美寶家庭一樣，許多人還把購置房產作為一種長期投資的形式。從這個角度來看，父母可能對“如何為子女購置房產”這個問題產生興趣。

雖然孩子（即 21 歲以下的人）還不具備以自己的名義擁有房產的法律能力，但他們的父母還是可以通過信托的方式為小孩購置房產。只要這么做，小孩就可以實際擁有所對應的房產。

本文解釋了在新加坡 “以信托方式”持有房產的含義，這樣做在法律上意味著什么，以及實際的影響。

新的額外買方印花稅條例

從 2023 年 4 月 27 日起，所有將住宅房地產轉移到生前信托（living trust）的交易，須支付 65% 的額外買方印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty，簡稱 ABSD）。

額外買方印花稅須在住宅房產轉入生前信托時就支付，但符合條件的受托人（trustee）可向國內稅務局（IRAS）申請退稅。

申請退稅的三個條件：

1）所有實益擁有人都是可確認的個人；

2）住宅房產轉移到生前信托時，實際受益人便持有住宅的擁有權；

3）實益擁有權不可進一步分割與還原，或必須履行后續條件。

為孩子 “托管 ”房產是什么意思？

當父母為孩子“托管”房產時，他們仍是房產的合法所有人，而小孩則成為房產的受益人。

簡單來說，孩子的實際所有權的性質是一種衡平法權益，幾乎對所有第三方都有約束力，但有一種情況除外。即，該房產的真正購買者是在不知道房產已經被托管的情況下購置了該房產，那么上述約束力是不存在的。

歸根結底，這意味著除非房產的真正購買者是在沒有被告知房產被托管的情況下購買了該房產，不然小孩就能夠完完全全掌握房產的所有權利益。

父母為其子女托管房產的影響

當父母（例如美寶家庭）為其子女（美寶）以信托方式持有房產時，父母的任何個人債權人都無權索要信托房產來償還父母欠他們的任何債務。

以信托方式持有房產也意味著父母有責任為孩子的利益管理信托房產，比如支付相關稅費等，但該房產帶來的任何經濟利益都將歸于小孩。

此外，如果通過房產賺取了一定的收入，那么這筆收入被認為是受托人（即管理財產的一方）的法定收入，應按總體應征稅收入得出繳納所得稅。

如果受益人（即孩子）獲得了信托收入的份額，而他們無權獲得該權利，那么他們的這部分份額就不需要繳納第二輪所得稅。

另一方面，如果受益人根據信托契約正常享有信托收入的份額，那么他們的信托收入份額將按照他們自己的個人所得稅率進行評估。同時，就受托人而言，他們不需要再繳納所得稅。

與此同時，這些受益人也將獲得與作為居民個人的納稅人相同的免稅和優惠待遇。

受托人可以對房產做什么？

受托人的權力來自信托文書的條款，其中規定了受托人處理房產的權力。

例如，信托契約可能規定，受托人將有權力出租信托房產以獲得租金收入。

《受托人法》還特別賦予受托人某些權力，其中包括投資、保險和撫養未成年人的權力，也包括為受益人預支利益的權力，但這些權力只有在不違背信托文書條款的情況下才適用。

信托房產可以是任何不動產嗎？

雖然政府組屋和私人物業都可以成為信托財產，但在政府組屋上設立信托，需要事先得到建屋局（HDB）的書面批準。

法定所有權何時轉移給小孩？

這可以在信托中指定嗎？

對于一個固定的信托，如果受益人已經成年，沒有殘疾，并且在信托下有絕對的權利，那么信托可以被終止，合法的所有權將被所有受托人轉移給孩子。

另一方面，如果父母打算讓小孩在以后繼承財產，那么信托契約應明確說明孩子繼承財產的年齡或場合。

父母如何保護自己的利益？

您可以選擇一個替代受益人，以防止在一個受益人先于您去世的情況下贈與失敗。

為房產設立信托的正式法律程序

信托是在以下情況下設立的：

在委托人（建立信托的人）和受托人（管理信托的人，也可以是委托人）之間簽署信托契約；并

將資產轉移到信托中

在執行信托契約時，委托人必須決定信托的關鍵條款，其中包括：

誰是最初的受益人

誰將被任命為信托的受托人

委托人希望保留哪些權力，如有

對于不涉及房產受益權變化的房產信托的設立（例如，在購買房產時小孩就成為房產權利的受益人），信托契約將需要加蓋 10 新元的固定稅費。

擬購買信托房產的父母必須以現金方式全額支付購房款，公積金（CPF）的錢不能用于購買信托房產，銀行也不會為購買信托房產的父母提供貸款。

（小提示：如果是購買期房公寓，不需要一次性付全款，因為新加坡的期房付款程序是按照工程進度。）

為了保障房產的利益，也可以代表孩子提交房子的私宅買賣禁令（caveat）。

常見問題

1. 什么是可識別的個人受益所有人？

信托住宅財產的可識別受益人是指個人：

a. 在信托契約或文件中被確定為住宅物業的受益人；以及

b. 由于信托，他或她擁有住宅物業的實益所有權，根據信托條款，該實益所有權不是可撤銷的、可變的或受制于任何后續條件。

2. 我已經提交了一份 ABSD（信托）的減免申請。處理時間有多長，如果我的申請被批準，我何時能收到退款？

大多數申請將在提交完整資料后的 2 個月內得到處理。如果申請已被批準，退款將在批準后 1 個月內進行。

3. 我行使了一份購房選購權書（OTP）以購買一套公寓，并執行了一份信托聲明，以聲明我以信托方式為我的孩子持有該房產。我是否可以提交申請，要求提前減免，而不是先支付 65% 的 ABSD， 然后再獲得退款？

不能，根據《印花稅 (可識別個人受益人信托)(額外買方印花稅的減免) 規則 2022 的規定》，在給予減免之前，必須先支付票據上應征收的 ABSD。

因此，在支付 ABSD（信托）之前，是無法給予任何 ABSD 的減免。

如果文件是在新加坡簽署的，請在文件簽署后的 14 天內蓋章付款。如果是在新加坡以外首次簽署的，請在新加坡首次收到文件后的 30 天內蓋章，并在到期日之前付款，以避免產生逾期蓋章的罰款。

4. 如果我打算行使一份遺囑，說明我的住宅房產將在我死后以信托方式為我的孩子持有，該信托是否會受到 65% ABSD（信托）的約束？

ABSD（信托）適用于在 2022 年 5 月 9 日或之后將任何住宅物業轉讓給生前信托。生前信托的定義是由一個人（委托人）在其有生之年創建的信托，不包括遺囑信托（例如；使用遺囑建立的信托，在委托人死亡后生效）。

由于這種情況下的信托是一種遺囑信托，因此 ABSD（信托）不適用。

5. 通過信托方式購買給小孩的房子能否用于房屋抵押貸款？

不能。