個(gè)人自住用房(PrimaryResidenceorMainHome)在美國(guó)稅法的定義是指?jìng)€(gè)人在全年的主要居住所在地,個(gè)人稅單地址及個(gè)人首次住宅貸款的所在地。個(gè)人主要居所規(guī)定納稅人在同一時(shí)間段以內(nèi)只能擁有一個(gè)居住地點(diǎn)。
如果同一時(shí)間段內(nèi)有多個(gè)居所,則需要通過(guò)一系列測(cè)試來(lái)判定哪個(gè)地址為個(gè)人主要自住地點(diǎn)。(包括個(gè)人駕照地址,稅單地址,選民卡地址,是否靠近工作所在地,銀行所得地,家庭其他成員居住地,參與社團(tuán)宗教等所在地綜合考慮)(同時(shí),對(duì)於個(gè)人自住用房稅法規(guī)定可以將其出租不超過(guò)兩週的時(shí)間而無(wú)需繳納個(gè)人所得稅)出租房屋(RentalProperty)的定義是房屋主要用於對(duì)外出租,收取租金收入。個(gè)人在出租房屋內(nèi)居住通常不得超過(guò)14天或者全年出租天數(shù)的10%.如果自住超過(guò)上述天數(shù)的話,將不會(huì)被認(rèn)定為出租房屋,這意味著房屋的相關(guān)費(fèi)用不能全額抵減收入,出租房屋將被視同為個(gè)人度假房屋來(lái)處理(Vacationhome)。
個(gè)人自住房屋改稱出租房屋以後,意味著稅務(wù)上面的重大變化。
對(duì)於自住而言,在購(gòu)買時(shí)以下費(fèi)用可以抵稅。
1.房地產(chǎn)稅。
2.房屋貸款利息及點(diǎn)數(shù)。
3.貸款保險(xiǎn)金.對(duì)於過(guò)戶的相關(guān)律師費(fèi),房檢費(fèi),財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅(Transfertax)等Closingcosts可以計(jì)入購(gòu)買成本,將來(lái)出售時(shí)降低資本利得。
在處置自住用房時(shí),如果滿足過(guò)去5年累計(jì)住滿2年,可以享受個(gè)人25萬(wàn)美元,夫妻雙方50萬(wàn)美元資本利得抵減額。該條款可以反複利用但是要注意每?jī)赡曛兄荒苁褂靡淮巍?duì)於投資出租用房而言,雖然不能享受上述優(yōu)惠,但是美國(guó)稅法有一個(gè)特別的1031財(cái)產(chǎn)置換條款。該條款規(guī)定處置投資用房時(shí),只要滿足在45天內(nèi)鎖定新房源,6個(gè)月內(nèi)完成交割的話,原投資用房處置的資本利得可遞延到新房產(chǎn)上面。該條款可以反復(fù)應(yīng)用無(wú)限次數(shù)。同時(shí),財(cái)產(chǎn)置換條款允許同時(shí)鎖定三個(gè)房源,不超過(guò)房產(chǎn)原值200%即可。
自住用房的地產(chǎn)稅,貸款利息,貸款保險(xiǎn)等可以抵減收入並在Form1040ScheduleA中體現(xiàn),但是需要注意的是美國(guó)前總統(tǒng)特拉普出臺(tái)的新稅法規(guī)定,自2018年1月1日起,自住用房的地產(chǎn)稅和州稅抵扣上限為$10,000美元,貸款利息超過(guò)$750,000本金的部分將不能抵扣。而對(duì)於出租房產(chǎn)而言,特朗普新稅法沒(méi)有任何變化,這也是對(duì)於出租房屋者的利好。
對(duì)於出租房屋而言,全部租金收入需要申報(bào),同時(shí),出租房屋產(chǎn)生的各項(xiàng)稅費(fèi)以及折舊費(fèi)用等均可以沖減收入並在Form1040ScheduleE體現(xiàn)。
具體來(lái)講以下方面可以抵減收入:1.折扣費(fèi)用,一般住宅按照27.5年折扣,商用地產(chǎn)按照39年折舊。
2.貸款利息及貸款點(diǎn)數(shù)。如果房產(chǎn)有銀行貸款利息支出的話,那麼是可以全額遞減收入的,為了貸款低利率而額外付出的點(diǎn)數(shù)費(fèi)用同樣可以抵減收入。
3.房屋保險(xiǎn)金。房屋相關(guān)的任何保險(xiǎn)支出都可以全額抵扣收入。包括房屋保險(xiǎn),貸款保險(xiǎn),水災(zāi)火災(zāi)保險(xiǎn)等等。
4.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅一般為房屋價(jià)值的1%-3%左右不等,房產(chǎn)稅金支出可以沖減收入。
5.房屋維修費(fèi)用。比如修理門(mén)窗,水管,地板,家用電器,門(mén)鎖,車庫(kù)門(mén)等等。
6.為打理房產(chǎn)出租而產(chǎn)生的必要差旅費(fèi)用,比如火車地鐵機(jī)票等等。
7.水費(fèi)電費(fèi)等,如果租戶自己不負(fù)擔(dān)稅費(fèi)電費(fèi)煤氣等支出的情況下,房主可以在自己的稅單裡面抵減收入。
8.如果房主以出租房產(chǎn)為生且在家辦公的話,辦公的租金支出或折舊支出也可以考慮抵減租金收入部分。
9.廣告費(fèi)用。例如在報(bào)刊雜誌社交媒體平臺(tái)等媒介產(chǎn)生租房廣告支出的話,這些費(fèi)用均可以沖減房租收入。
10.如果僱傭?qū)I(yè)公司或個(gè)人協(xié)助自己打理租房事宜,那麼付給專業(yè)機(jī)構(gòu)或個(gè)人或其他第三方服務(wù)人員的支出可以抵減收入。
11.法律支出。如果聘請(qǐng)律師起草租房協(xié)議,或者其他律師專業(yè)服務(wù)產(chǎn)生費(fèi)用,相關(guān)法律及會(huì)計(jì)師等第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)或個(gè)人費(fèi)用可以沖減收入。
12.意外損失及失竊等。如果房屋產(chǎn)生任何意外比如颶風(fēng),地震,失竊等不利事件,那麼相關(guān)損失扣除保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)理賠的部分外可以抵減房租收入。
13.如果房主聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)支付傭金等,那麼傭金費(fèi)用可以沖減收入。
最後,總的原則是針對(duì)房屋出租產(chǎn)生所有必要的支出都是可以在租金收入裡面抵減的,但是需要準(zhǔn)備好相應(yīng)支出憑證以備將來(lái)稅務(wù)局可能的檢查。
在處置方面,需要注意房產(chǎn)持有時(shí)間不用處置時(shí)稅率也不用。具體來(lái)講,如果自住房產(chǎn)持有時(shí)間少於一年,那麼適用短期資本利得稅。短期資本利得稅從10%到37%不等,根據(jù)個(gè)人收入及家庭狀況不同稅率不同。如果持有時(shí)間超過(guò)一年,那麼適用長(zhǎng)期資本利得稅,稅率15%,對(duì)於低收入家庭而言,長(zhǎng)期資本利得稅為零。如果是高收入家庭,資本利得稅為20%。此外,針對(duì)部分高收入家庭,聯(lián)邦政府還會(huì)額外徵收3.8%NetInvestmentIncomeTax淨(jìng)
Home.LLC為新聞網(wǎng)站Axios所做的一項(xiàng)分析研究了全國(guó)100個(gè)大都市地區(qū)的市場(chǎng)狀況,在作出如下市場(chǎng)分析后,預(yù)測(cè)了未來(lái)12個(gè)月哪些地區(qū)最有可能出現(xiàn)價(jià)格下跌。
首先,全國(guó)住房仍舊供應(yīng)短缺,少數(shù)城市包括愛(ài)達(dá)荷州的博伊西、德克薩斯州的奧斯汀和鳳凰城會(huì)有大量的新房源進(jìn)入市場(chǎng)。
其次,奧斯汀購(gòu)買需求大幅下降。當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)已經(jīng)變得非常昂貴,超出大多數(shù)購(gòu)房者支付能力。
最后。克利夫蘭和底特律等市場(chǎng)的房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)仍然具有市場(chǎng)潛力,但處于美國(guó)陽(yáng)光地帶的15州房產(chǎn)市場(chǎng)前景并不樂(lè)觀。
Home.LLC調(diào)查報(bào)告指出,未來(lái)12個(gè)月內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)最大的市場(chǎng)是猶他州的普羅沃;佛羅里達(dá)州的萊克蘭和珊瑚角以及奧斯汀。
