個人自住用房(PrimaryResidenceorMainHome)在美國稅法的定義是指個人在全年的主要居住所在地,個人稅單地址及個人首次住宅貸款的所在地。個人主要居所規(guī)定納稅人在同一時間段以內(nèi)只能擁有一個居住地點(diǎn)。
如果同一時間段內(nèi)有多個居所,則需要通過一系列測試來判定哪個地址為個人主要自住地點(diǎn)。(包括個人駕照地址,稅單地址,選民卡地址,是否靠近工作所在地,銀行所得地,家庭其他成員居住地,參與社團(tuán)宗教等所在地綜合考慮)(同時,對於個人自住用房稅法規(guī)定可以將其出租不超過兩週的時間而無需繳納個人所得稅)出租房屋(RentalProperty)的定義是房屋主要用於對外出租,收取租金收入。個人在出租房屋內(nèi)居住通常不得超過14天或者全年出租天數(shù)的10%.如果自住超過上述天數(shù)的話,將不會被認(rèn)定為出租房屋,這意味著房屋的相關(guān)費(fèi)用不能全額抵減收入,出租房屋將被視同為個人度假房屋來處理(Vacationhome)。
個人自住房屋改稱出租房屋以後,意味著稅務(wù)上面的重大變化。
對於自住而言,在購買時以下費(fèi)用可以抵稅。
1.房地產(chǎn)稅。
2.房屋貸款利息及點(diǎn)數(shù)。
3.貸款保險金.對於過戶的相關(guān)律師費(fèi),房檢費(fèi),財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅(Transfertax)等Closingcosts可以計入購買成本,將來出售時降低資本利得。
在處置自住用房時,如果滿足過去5年累計住滿2年,可以享受個人25萬美元,夫妻雙方50萬美元資本利得抵減額。該條款可以反複利用但是要注意每兩年中只能使用一次。對於投資出租用房而言,雖然不能享受上述優(yōu)惠,但是美國稅法有一個特別的1031財產(chǎn)置換條款。該條款規(guī)定處置投資用房時,只要滿足在45天內(nèi)鎖定新房源,6個月內(nèi)完成交割的話,原投資用房處置的資本利得可遞延到新房產(chǎn)上面。該條款可以反復(fù)應(yīng)用無限次數(shù)。同時,財產(chǎn)置換條款允許同時鎖定三個房源,不超過房產(chǎn)原值200%即可。
自住用房的地產(chǎn)稅,貸款利息,貸款保險等可以抵減收入並在Form1040ScheduleA中體現(xiàn),但是需要注意的是美國前總統(tǒng)特拉普出臺的新稅法規(guī)定,自2018年1月1日起,自住用房的地產(chǎn)稅和州稅抵扣上限為$10,000美元,貸款利息超過$750,000本金的部分將不能抵扣。而對於出租房產(chǎn)而言,特朗普新稅法沒有任何變化,這也是對於出租房屋者的利好。
對於出租房屋而言,全部租金收入需要申報,同時,出租房屋產(chǎn)生的各項(xiàng)稅費(fèi)以及折舊費(fèi)用等均可以沖減收入並在Form1040ScheduleE體現(xiàn)。
具體來講以下方面可以抵減收入:1.折扣費(fèi)用,一般住宅按照27.5年折扣,商用地產(chǎn)按照39年折舊。
2.貸款利息及貸款點(diǎn)數(shù)。如果房產(chǎn)有銀行貸款利息支出的話,那麼是可以全額遞減收入的,為了貸款低利率而額外付出的點(diǎn)數(shù)費(fèi)用同樣可以抵減收入。
3.房屋保險金。房屋相關(guān)的任何保險支出都可以全額抵扣收入。包括房屋保險,貸款保險,水災(zāi)火災(zāi)保險等等。
4.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅一般為房屋價值的1%-3%左右不等,房產(chǎn)稅金支出可以沖減收入。
5.房屋維修費(fèi)用。比如修理門窗,水管,地板,家用電器,門鎖,車庫門等等。
6.為打理房產(chǎn)出租而產(chǎn)生的必要差旅費(fèi)用,比如火車地鐵機(jī)票等等。
7.水費(fèi)電費(fèi)等,如果租戶自己不負(fù)擔(dān)稅費(fèi)電費(fèi)煤氣等支出的情況下,房主可以在自己的稅單裡面抵減收入。
8.如果房主以出租房產(chǎn)為生且在家辦公的話,辦公的租金支出或折舊支出也可以考慮抵減租金收入部分。
9.廣告費(fèi)用。例如在報刊雜誌社交媒體平臺等媒介產(chǎn)生租房廣告支出的話,這些費(fèi)用均可以沖減房租收入。
10.如果僱傭?qū)I(yè)公司或個人協(xié)助自己打理租房事宜,那麼付給專業(yè)機(jī)構(gòu)或個人或其他第三方服務(wù)人員的支出可以抵減收入。
11.法律支出。如果聘請律師起草租房協(xié)議,或者其他律師專業(yè)服務(wù)產(chǎn)生費(fèi)用,相關(guān)法律及會計師等第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)或個人費(fèi)用可以沖減收入。
12.意外損失及失竊等。如果房屋產(chǎn)生任何意外比如颶風(fēng),地震,失竊等不利事件,那麼相關(guān)損失扣除保險機(jī)構(gòu)理賠的部分外可以抵減房租收入。
13.如果房主聘請中介機(jī)構(gòu)支付傭金等,那麼傭金費(fèi)用可以沖減收入。
最後,總的原則是針對房屋出租產(chǎn)生所有必要的支出都是可以在租金收入裡面抵減的,但是需要準(zhǔn)備好相應(yīng)支出憑證以備將來稅務(wù)局可能的檢查。
在處置方面,需要注意房產(chǎn)持有時間不用處置時稅率也不用。具體來講,如果自住房產(chǎn)持有時間少於一年,那麼適用短期資本利得稅。短期資本利得稅從10%到37%不等,根據(jù)個人收入及家庭狀況不同稅率不同。如果持有時間超過一年,那麼適用長期資本利得稅,稅率15%,對於低收入家庭而言,長期資本利得稅為零。如果是高收入家庭,資本利得稅為20%。此外,針對部分高收入家庭,聯(lián)邦政府還會額外徵收3.8%NetInvestmentIncomeTax淨(jìng)