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最近加拿大像溫哥華和多倫多的房市已經(jīng)跌至冰點(diǎn)，很多撿漏的朋友打算出手了。但是比“撿漏房源”更具吸引力的可能是法拍屋。這些房子很可能是房市里的“骨折款”！但先別激動(dòng)，法拍房沒(méi)那么簡(jiǎn)單。今天這篇，就聊聊加拿大的法拍房是怎么回事，有哪些坑和雷，買(mǎi)之前你要知道些什么。

你首先應(yīng)該了解的幾點(diǎn)：

法拍屋通常通過(guò)拍賣(mài)出售，只有在拍賣(mài)未成功的情況下才會(huì)在 MLS（多重上市服務(wù)系統(tǒng)）上掛牌銷(xiāo)售。

法拍房的售價(jià)往往低于市場(chǎng)價(jià)，可能存在一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

這類(lèi)房產(chǎn)以“現(xiàn)狀”出售，賣(mài)方通常不承擔(dān)日后與房屋相關(guān)的任何責(zé)任。

購(gòu)買(mǎi)法拍屋存在風(fēng)險(xiǎn)，但如果你在前期調(diào)研和房屋檢查方面做得充分，仍有可能獲得不錯(cuò)的回報(bào)。

法拍屋Foreclosed Homes

法拍屋通常是指借款人違約后，由貸款機(jī)構(gòu)接管并出售的房產(chǎn)。這類(lèi)房屋的出現(xiàn)較為罕見(jiàn)，一般只有當(dāng)房主無(wú)力繼續(xù)償還按揭貸款，且未能及時(shí)出售房產(chǎn)時(shí)才會(huì)進(jìn)入止贖程序。

盡管不常見(jiàn)，但一旦進(jìn)入法拍程序，貸款機(jī)構(gòu)通常希望盡快出售房產(chǎn)以回收損失，有時(shí)甚至?xí)缘陀谑袌?chǎng)價(jià)的價(jià)格出售，對(duì)買(mǎi)家而言可能是一個(gè)“撿漏機(jī)會(huì)”！

值得注意的是，在未來(lái)1-2年內(nèi)，大量在疫情期間拿到超低利率的房主將要面臨續(xù)約，隨著月供金額驟漲，部分業(yè)主可能因此無(wú)法繼續(xù)償還貸款，從而導(dǎo)致違約和止贖事件上升，法拍數(shù)量可能會(huì)增加。

加拿大的法拍制度概覽

當(dāng)借款人未按時(shí)償還房貸時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)有權(quán)通過(guò)法律手段出售房產(chǎn)，以收回其損失。不過(guò)，在正式啟動(dòng)法拍程序前，貸款方通常會(huì)給予房主一定的寬限時(shí)間，并提供相關(guān)選項(xiàng)以協(xié)助其恢復(fù)還款。法拍屬于貸款機(jī)構(gòu)的“最后手段”，因?yàn)檫@不僅程序繁瑣，還涉及較高的時(shí)間與金錢(qián)成本。

除了司法程序外，法拍往往還伴隨著如房屋拍賣(mài)、上市出售等一系列麻煩。為了加快處置流程，貸款機(jī)構(gòu)常常以低于市場(chǎng)價(jià)格出售這類(lèi)房屋。

在加拿大，法拍一般通過(guò)兩種方式進(jìn)行，具體取決于房產(chǎn)所在省份：

Power of Sale（銷(xiāo)售權(quán)處置）

適用地區(qū)：安大略省、愛(ài)德華王子島、新不倫瑞克省，以及紐芬蘭與拉布拉多省。

在這些地區(qū)，貸款方擁有“銷(xiāo)售權(quán)”，即當(dāng)借款人違約時(shí)，可以無(wú)需通過(guò)法院，直接出售房屋，其他規(guī)定包括：

賣(mài)房所得首先用于清償債務(wù)與相關(guān)費(fèi)用；

如果有剩余資金，將歸還給原房主；

如果仍有未償還款項(xiàng)或費(fèi)用，房主需要繼續(xù)承擔(dān)。

Judicial Foreclosure（司法法拍）

適用地區(qū)：卑詩(shī)省、魁北克省、阿爾伯塔省、馬尼托巴省、薩斯喀徹溫省、諾瓦斯科舍省及加拿大三大地區(qū)（育空、西北地區(qū)、努納武特）。

在這些地區(qū)，貸款方必須通過(guò)法院申請(qǐng)法拍令。這一程序通常比銷(xiāo)售權(quán)處置耗時(shí)更長(zhǎng)、費(fèi)用更高。

一旦法院批準(zhǔn)，房屋所有權(quán)將正式轉(zhuǎn)移至貸款機(jī)構(gòu)；

原房主不再對(duì)剩余貸款金額負(fù)責(zé)；

房主不會(huì)從房屋出售中獲得任何利潤(rùn)，也無(wú)需承擔(dān)任何剩余損失。

法拍屋的優(yōu)勢(shì)

價(jià)格可能更便宜：法拍房往往由貸款方急于出售，因此價(jià)格常常低于市場(chǎng)價(jià)，這可能為買(mǎi)家節(jié)省一筆不小的開(kāi)支。

可能有討價(jià)還價(jià)的空間：如果沒(méi)有激烈競(jìng)爭(zhēng)，買(mǎi)家有可能與賣(mài)方協(xié)商價(jià)格或條件，爭(zhēng)取到更優(yōu)惠的交易。

沒(méi)有歷史產(chǎn)權(quán)糾紛：為了加快出售流程，貸款機(jī)構(gòu)通常會(huì)清除所有舊有的產(chǎn)權(quán)留置權(quán)并繳清相關(guān)稅費(fèi)，降低法律風(fēng)險(xiǎn)。

有翻新潛力：法拍房一般是原樣出售（as-is），原房主在出售前通常不會(huì)進(jìn)行翻新。這為買(mǎi)家提供了按照自己喜好裝修，或翻新后轉(zhuǎn)售獲利的機(jī)會(huì)。**房屋翻修投資者（house flippers）**尤其偏好此類(lèi)房產(chǎn)。

有助于增加房屋凈值（Home Equity）：如果購(gòu)房?jī)r(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，節(jié)省下來(lái)的資金可用于提升房屋品質(zhì)，未來(lái)有望提升物業(yè)價(jià)值與房屋凈值。

法拍屋的缺點(diǎn)

競(jìng)爭(zhēng)激烈：由于價(jià)格低廉，法拍房市場(chǎng)吸引大量買(mǎi)家關(guān)注，可能導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈、出價(jià)戰(zhàn)頻繁。

可能需全額付款：法拍房通常先通過(guò)拍賣(mài)出售，而拍賣(mài)不一定接受貸款。若需貸款購(gòu)房，可能無(wú)法參與，或必須提前確認(rèn)能否融資。否則，需要一次性支付全款。即使能找到資金方，其貸款利率可能也非常高。

房屋原樣出售，風(fēng)險(xiǎn)較高：法拍房通常不包含任何維修承諾，而且買(mǎi)家往往無(wú)法提前全面了解房屋狀況。如果房屋存在嚴(yán)重問(wèn)題，維修費(fèi)用可能非常高。同時(shí)，賣(mài)方通常也不承擔(dān)任何未來(lái)責(zé)任。

看房時(shí)間有限或無(wú)法看房：有些法拍房可能無(wú)法安排參觀(guān)，或者只能在特定時(shí)間段短暫查看，加上如電力被切斷等問(wèn)題，更難評(píng)估房屋狀況。

手續(xù)復(fù)雜、流程漫長(zhǎng)：法拍房涉及的法律程序與文件往往比一般房地產(chǎn)交易更復(fù)雜，處理周期也可能更長(zhǎng)，專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的耐心與經(jīng)驗(yàn)在此則十分重要。

法拍屋的幾種類(lèi)型

法拍房其實(shí)不都是一個(gè)模樣。根據(jù)處于哪個(gè)階段、由誰(shuí)出售，法拍房可以分成好幾種情況。

下面是你可能會(huì)遇到的幾種類(lèi)型：

預(yù)法拍房（Pre-Foreclosure Homes）

這種房子還沒(méi)真正進(jìn)入法拍流程，但屋主已經(jīng)還不出貸款，收到了銀行的催繳通知。這時(shí)候他們通常急著脫手，價(jià)格也會(huì)給得比較有彈性。但要注意，如果賣(mài)得太便宜，銀行可能會(huì)拒絕批準(zhǔn)交易。

法拍拍賣(mài)（Foreclosure Auctions）

最常見(jiàn)的法拍房出售方式就是拍賣(mài)。拍賣(mài)通常由第三方拍賣(mài)公司來(lái)操作，起拍價(jià)一般從房貸欠款加雜費(fèi)開(kāi)始，銀行不會(huì)從中獲利。為了吸引買(mǎi)家，起拍價(jià)也可能比欠款還低。但要注意：出價(jià)最高的不一定贏，得看銀行的具體要求。

拍賣(mài)未售出的法拍房（Post-Foreclosure）

如果拍賣(mài)沒(méi)賣(mài)出去，房子就會(huì)交給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人放到市場(chǎng)上賣(mài)，通常能在MLS系統(tǒng)里找到。

這類(lèi)房子主要分兩種：

REO（銀行持有）房產(chǎn)：銀行接管后自己賣(mài)，可能由內(nèi)部的REO部門(mén)或第三方管理出售。

政府持有房產(chǎn)：如果原來(lái)的貸款是政府擔(dān)保的，房子歸政府管理，通常會(huì)通過(guò)合作經(jīng)紀(jì)人出售。

如何找到法拍屋

在加拿大，法拍屋不像二手房一樣普遍，你可以找一個(gè)熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他們知道哪里可能有法拍房，也能幫你規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

市面上也有一些網(wǎng)站提供法拍房清單，可能需要你填寫(xiě)表格申請(qǐng)。但請(qǐng)記得：一定要找靠譜的經(jīng)紀(jì)人或顧問(wèn)一起核查這些信息，以防上當(dāng)。

購(gòu)買(mǎi)法拍屋的步驟

買(mǎi)法拍房沒(méi)那么簡(jiǎn)單，風(fēng)險(xiǎn)也不少。以下是一些建議步驟，能幫你盡量減少踩雷機(jī)會(huì)：

第一步：找個(gè)靠譜且有法拍經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

法拍房不像普通買(mǎi)賣(mài)那么簡(jiǎn)單，手續(xù)多、坑也多。一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能幫你判斷這類(lèi)房子值不值得買(mǎi)，并且?guī)阋徊讲阶咄暾麄€(gè)流程。他們還能幫你找到符合預(yù)算的房子，通常傭金也是由賣(mài)方承擔(dān)。

第二步：制定預(yù)算

買(mǎi)房第一步當(dāng)然是想清楚你能花多少錢(qián)。法拍房常常需要快速出手，所以資金要提前準(zhǔn)備好。

記得考慮的不只是房?jī)r(jià)，還包括：

房屋檢查費(fèi)用

房屋評(píng)估費(fèi)用

維修或裝修成本

恢復(fù)水電等基本設(shè)施

土地轉(zhuǎn)讓稅和物業(yè)稅

清潔費(fèi)用

換家電的成本

家具采購(gòu)開(kāi)支

一些額外的手續(xù)費(fèi)（如買(mǎi)家服務(wù)費(fèi)等）

有些額外支出，房屋檢查員或經(jīng)紀(jì)人可以幫你提前評(píng)估。

第三步：準(zhǔn)備貸款或申請(qǐng)資料

想提高買(mǎi)到房的幾率，以下幾點(diǎn)可以提前準(zhǔn)備：

改善信用分?jǐn)?shù)，保持良好信用記錄

穩(wěn)定收入，多存點(diǎn)現(xiàn)金

如果需要貸款，提前做貸款預(yù)批，知道你能借多少錢(qián)

準(zhǔn)備好一些不能通過(guò)貸款支付的開(kāi)支

存好足夠的首付

第四步：找合適的房源

財(cái)務(wù)準(zhǔn)備好了之后，就可以在經(jīng)紀(jì)人幫助下尋找符合你預(yù)算和預(yù)期的法拍房了。

第五步：檢查房子 + 估價(jià)

法拍房是“原樣出售”（as-is）的，所以房屋檢查非常重要。通過(guò)檢查你能了解房子的真實(shí)狀況，提前準(zhǔn)備好維修預(yù)算，避免后期出現(xiàn)“驚喜”。

房屋估價(jià)也很重要，可以讓你知道這房子值不值這個(gè)價(jià)。

第六步：出價(jià)

如果房子在拍賣(mài)，你就要參加拍賣(mài)出價(jià)；如果已經(jīng)上MLS，就可以通過(guò)經(jīng)紀(jì)人直接提出購(gòu)買(mǎi)報(bào)價(jià)。

第七步：完成手續(xù) & 交屋

一旦成交，你就要支付定金并完成所有手續(xù)。法拍房的文件處理可能更復(fù)雜，建議請(qǐng)一位專(zhuān)業(yè)律師幫忙審核，確保沒(méi)有疏漏。

完成所有文件、房子交接后，你就可以正式拿到房子了。不過(guò)可能還需要把水電重新開(kāi)通、做一些基本的維修和清潔。

買(mǎi)法拍房聽(tīng)起來(lái)確實(shí)有點(diǎn)嚇人，但只要找對(duì)專(zhuān)業(yè)人士、做好功課，你其實(shí)有機(jī)會(huì)撿到“漏”。當(dāng)然，法拍房也不是人人都適合——如果你對(duì)流程不熟，最好別輕易嘗試，以免掉進(jìn)坑里。有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人和法律顧問(wèn)，會(huì)是你前進(jìn)路上的“護(hù)身符”。