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今天我們要探討一個在美國購房時常見的決策問題——是否應該在房產產權上添加孩子的名字。

這種做法在一些父母中很受歡迎，

他們認為這樣可以更容易地

管理未來的財產繼承問題，

但實際上，這其中有很多值得

注意的細節和潛在的風險

01.

買房時加孩子名字的「好處」

通常，父母希望通過將孩子的名字添加

到房產產權上來提前安排好財產的傳承，

避免將來繁瑣的遺囑認證過程，

并試圖減少遺產稅的影響。

舉個例子，李先生在加州購買了一套房子，

他想在產權上加上兒子的名字，

以便在他去世后房產直接由兒子繼承，

而無需經過法院的程序。

02.

買房時加孩子名字

潛在的「風險和問題」

雖然初衷是好的，但這一做法可能帶來一些意想不到的挑戰。首先，一旦孩子的名字出現在房產產權上，他就成為了該房產的共同所有者。假設李先生的兒子在幾年后結婚并經歷離婚，這套房產可能會被視為婚姻財產的一部分，面臨分割的風險。

此外，如果孩子在未來遇到財務困難，比如欠下債務，債權人可能會對房產部分權益提出追索，即使父母仍然持有部分產權，也無法避免房產被用于償還債務的可能性。

再舉一個例子，如果李先生的兒子在父母

之前不幸去世，按照法律規定，

房產的部分繼承權可能會轉移給

兒子的配偶或子女，這可能會導致父母

對房產的控制權變得更加復雜。

03.

繼承房產后的「稅務影響」

假設：

李先生和他的兒子小李共同持有一套房產。李先生持有50%的產權，兒子小李持有另外50%的產權。

李先生最初購買房產時的價格為50萬美元，房產在他去世時的市場價值已經增至100萬美元。

在李先生去世后，小李繼承了父親剩下的50%產權。

稅務影響：

1.計稅基礎調整：

李先生去世時，小李繼承了父親持有的50%產權。根據美國的稅法，繼承的財產通常會根據去世時的市場價值進行“調整計稅基礎”（Step-Up Basis）。

具體來說，小李繼承的這部分房產的計稅基礎將調整為繼承時的市場價值，即50萬（即李先生那部分房產的現有市場價值）。

2.整體計稅基礎：

小李之前持有的50%產權計稅基礎為25萬美元（因父親在購房時加上了他的名字）。

繼承父親的50%產權后，該部分的計稅基礎調整為50萬美元。

因此，小李現在擁有整個房產，計稅基礎總和為25萬（他自己的那部分） + 50萬（繼承的部分）= 75萬美元。

3.未來出售房產的資本利得稅：

假設小李在繼承房產后將其以市場價100萬美元出售。

資本利得計算：100萬的出售價格 - 75萬的總計稅基礎 = 25萬美元的資本增值部分。

資本利得稅計算：25萬 × 23.8% = 59,500美元。（按結婚年收入8萬來算）

 4.可能觸發遺產稅:

雖然繼承本身不產生所得稅，但若房產屬于李先生的遺產部分，且其整體遺產（包括房產、銀行資產、投資等）超過聯邦免稅額度，就可能面臨最高40%的遺產稅。2025年起，這一免稅額預計將從目前的1292萬美元下降到約620萬美元，未來影響更為明顯。

若未通過信托或其他結構進行安排，房產可能會被納入遺產課稅范疇，導致繼承人需要變賣房產或貸款繳稅，增加家庭的財務壓力。

04.

「替代」方案

1.人壽保險 + 信托（ILIT）

如前所述，人壽保險可提供免稅賠償金，信托則可實現遺產稅隔離和法律保障。這是高凈值家庭中應用最廣泛的搭配方式。

2.可撤銷生前信托（Revocable Living Trust）

適用于想在生前保留房產控制權、去世后避免遺囑認證（probate）的人群。雖然不能避稅，但能提升資產轉移效率，并保護家人隱私。

3.不可撤銷房產信托（QPRT, Qualified Personal Residence Trust）

將主住宅或度假屋放入信托中，提前轉移給子女，同時仍可在信托期間居住。用于高凈值家庭提前“折價”轉移資產，減少遺產稅。

4.有限責任公司（LLC）或家族有限合伙（FLP）結構

將房產放入LLC或FLP中，由家庭成員持有股份，可控制資產的轉讓節奏、實現代際管理，同時享有一定的折價評估效果，有利于節稅和資產保護。

5.逐年贈與（Annual Gift Exclusion）

利用每人每年$18,000的免稅贈與額度（2024年），可將部分房產價值以贈與方式逐年轉移，長期來看可有效減少遺產總額。但要注意贈與后的控制權與計稅基礎問題。

6.聯合持有但不加產權（例如設立可繼承權利的共同賬戶）

有些州允許以“Joint Tenancy with Right of Survivorship”或“TOD（Transfer on Death）”方式設立房產登記，可以在死亡后自動轉移產權，避免遺囑認證，同時不影響生前控制權，但仍需留意州法規定與稅務影響。

05.

綜合「保險」和房地產的策略

如果您已經購買了房產，也可以考慮配置壽險作為額外保障。這不僅可以幫助您對沖房產價值的波動，如果設計得當還能用來覆蓋房產的維護費用和貸款利息，提供更為全面的家庭財務保障。

考慮到在房產上加孩子名字可能帶來的法律和稅務風險，越來越多的家庭傾向于采用更加靈活、稅務效率更高的方式來進行財富傳承。其中，人壽保險是一種兼顧安全性與流動性的解決方案。

通過配置適當的人壽保險，被保險人身故后家屬可獲得一筆免聯邦所得稅、免資本利得稅的人壽賠償金。這筆資金具有高度流動性，可靈活用于多種用途，包括：

l  支付房產貸款或贖回抵押

l  繳納可能產生的資本利得稅，如果繼承人未來出售房產

l  支付房產進入遺產后的遺產稅（尤其在免稅額下降后更常見）

l  覆蓋遺囑認證過程中的各類費用

l  用作家庭生活支出或其他資產的再投資

與直接將孩子加入房產權不同，保險金的領取不涉及產權分割，也不會因為子女的婚姻、債務或財務狀況而產生額外風險。與此同時，人壽保險也避免了部分因提前贈與而導致的“計稅基礎偏低”問題，從整體上更有利于財富的保值與轉移。

若進一步結合不可撤銷人壽保險信托（ILIT）進行結構性設計，保單賠償金還可以排除在遺產之外，合法實現遺產稅的優化，特別適用于高凈值家庭或擁有大量不動產的家庭。

在房產上加孩子的名字雖然看似一個簡單且有效的策略，但可能帶來的法律和稅務風險不容忽視。通過合理配置人壽保險，您可以更安全地管理財產傳承，避免不必要的財務困境。