4月之后，也許加拿大就要禁止外國人買房了！
加拿大將于4月28日舉行大選。各個候選人和政黨對于外國人購房問題保持了模糊不清的態(tài)度。目前只有新民主黨領(lǐng)袖賈格米特·辛格表示，他將永久禁止外國購房者，以阻止投機(jī)者抬高房價。
不過有房地產(chǎn)專家表示，他們正在與自由黨領(lǐng)袖馬克·卡尼合作，制定一項(xiàng)利用本地和外國投資者資金創(chuàng)建租賃池的計劃，有可能會對外國人購房的政策做出調(diào)整。
自由黨是目前最有可能贏得大選的政黨之一。
與此同時，加拿大本地居民對外國人買房的問題也普遍持負(fù)面態(tài)度。3月和4月的媒體調(diào)查均發(fā)現(xiàn)，超過一半的居民支持限制或者禁止外國人買房。這種民意的壓力下，加拿大下屆政府無論是哪個黨主導(dǎo)，都必然要做出回應(yīng)。
加拿大未來真的有可能全面禁止外國人買房嗎？
房地產(chǎn)商呼吁解除禁令
目前，加拿大聯(lián)邦政府禁止非加拿大居民在主要城市中心及其周邊地區(qū)購買住宅物業(yè)。這項(xiàng)禁令是2023年禁令的延續(xù)，將于2027年1月到期。某些符合條件的留學(xué)生和工簽持有人可以豁免。
除了聯(lián)邦層面的禁令外，不列顛哥倫比亞省還將針對外國買家的住宅房地產(chǎn)稅提高至 20%，并增加了投機(jī)稅和空置稅。
不過隨著加拿大的房市表現(xiàn)疲軟，越來越多的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士建議向外國投資或買家開放部分市場。
今年3月，溫哥華房地產(chǎn)營銷商鮑勃·倫尼 (Bob Rennie) 提出一個想法，如果本地和外國投資者同意購買并持有房產(chǎn) 25 年，就可以利用他們的資金來創(chuàng)建長期租賃庫存。
這種方法可以為開發(fā)商提供項(xiàng)目建設(shè)所需資金。目前開發(fā)商面臨的市場情況是，他們很難找到足夠的預(yù)售買家來開始建造公寓，而且建造專門的租賃項(xiàng)目也很困難，因?yàn)檫@需要更多的前期現(xiàn)金。
此外一些房地產(chǎn)人士呼吁，如果像澳大利亞剛剛做的那樣，給外國人一些購買新房的機(jī)會，或許就能在市場上獲得足夠的資金，讓加拿大的房產(chǎn)項(xiàng)目更快地推進(jìn)。
為了應(yīng)對不斷飆升的房價，澳大利亞政府從本月起實(shí)施了一項(xiàng)為期兩年的新禁令，禁止外國人購買現(xiàn)有房產(chǎn)。不過，他們?nèi)匀豢梢再徺I新房。
房產(chǎn)人士表示，這類政策設(shè)計可以為當(dāng)?shù)厥袌龅牟糠謪^(qū)域提供了一定的保護(hù)，使其免受因市場買家增多而導(dǎo)致的價格上漲的影響，同時使市場的其他部分能夠從更多的資本中受益。
正在如火如荼的加拿大大選也不免提到外國人買房的問題，但大部分加拿大聯(lián)邦政黨都保持了沉默。目前只有新民主黨領(lǐng)袖賈格米特·辛格表示，他將永久禁止外國購房者，以阻止投機(jī)者抬高房價。
作為民調(diào)領(lǐng)先的政黨，自由黨領(lǐng)袖卡尼目前還沒有就這個問題發(fā)表意見，但一些房地產(chǎn)行業(yè)的人士表示他們正在與自由黨合作，制定一項(xiàng)利用本地和外國投資者資金創(chuàng)建租賃池的計劃。
不過，加拿大公眾已經(jīng)傾向于全面禁止外國人買房了。
3月初的一項(xiàng)調(diào)查顯示，超過一半的加拿大人認(rèn)為，無論誰當(dāng)選，下一屆政府都應(yīng)繼續(xù)實(shí)施禁止外國購房者（59%）。并且大部分人認(rèn)為，移民是造成加拿大房價上漲的原因。
最近的另一次調(diào)查中，有75%的受訪者支持禁止非加拿大人購買住宅房產(chǎn)兩年的想法。
研究者發(fā)現(xiàn)，在18歲至34歲的年輕受訪者中，有25%的人選擇住房作為最重要的問題，有23%的人選擇加美關(guān)系作為最重要的問題。這說明年輕選民對于住房可負(fù)擔(dān)性的問題十分關(guān)注，對于外國買家可能造成的房價上漲十分敏感。
因此研究者認(rèn)為，未來加拿大政府可能需要順應(yīng)民意，會對外國房屋買家采取某種措施。
外國資本建房，可能適得其反
專家表示，限制外國人買房，減緩了溫哥華等城市的物價上漲。
在不列顛哥倫比亞省引入外國買家稅以及投機(jī)和空置稅之前，溫哥華西區(qū)的獨(dú)立屋價格在 2014 年至 2016 年間上漲了 67%。在同一兩年期間，列治文的房價更是“驚人地”飆升了 84%。
這兩項(xiàng)稅收生效后，該市曾經(jīng)最受外國買家和富裕投資移民青睞的同一地區(qū)的房價下跌了約五分之一。
不過允許外國人建房并購買新房，可能對加拿大并沒有什么好處。
加拿大可以選擇像澳大利亞那樣修改禁令，以便外國買家可以購買新房產(chǎn)，但澳大利亞有一個強(qiáng)大的國家審查委員會來監(jiān)督外國投資是否遵守規(guī)定。相比之下，加拿大的監(jiān)管機(jī)構(gòu)可能無法做到這一點(diǎn)
專家警告說，利用外國投資者的資金讓私人開發(fā)商建造租賃房源，有可能成為移民投資者計劃的新版本。之前加拿大曾經(jīng)有類似的計劃失敗了，它們沒有帶來所吹捧的經(jīng)濟(jì)利益，而且容易被濫用。
今天我們要探討一個在美國購房時常見的決策問題——是否應(yīng)該在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)上添加孩子的名字。
這種做法在一些父母中很受歡迎，
他們認(rèn)為這樣可以更容易地
管理未來的財產(chǎn)繼承問題，
但實(shí)際上，這其中有很多值得
注意的細(xì)節(jié)和潛在的風(fēng)險
01.
買房時加孩子名字的「好處」
通常，父母希望通過將孩子的名字添加
到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)上來提前安排好財產(chǎn)的傳承，
避免將來繁瑣的遺囑認(rèn)證過程，
并試圖減少遺產(chǎn)稅的影響。
舉個例子，李先生在加州購買了一套房子，
他想在產(chǎn)權(quán)上加上兒子的名字，
以便在他去世后房產(chǎn)直接由兒子繼承，
而無需經(jīng)過法院的程序。
02.
買房時加孩子名字
潛在的「風(fēng)險和問題」
雖然初衷是好的，但這一做法可能帶來一些意想不到的挑戰(zhàn)。首先，一旦孩子的名字出現(xiàn)在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)上，他就成為了該房產(chǎn)的共同所有者。假設(shè)李先生的兒子在幾年后結(jié)婚并經(jīng)歷離婚，這套房產(chǎn)可能會被視為婚姻財產(chǎn)的一部分，面臨分割的風(fēng)險。
此外，如果孩子在未來遇到財務(wù)困難，比如欠下債務(wù)，債權(quán)人可能會對房產(chǎn)部分權(quán)益提出追索，即使父母仍然持有部分產(chǎn)權(quán)，也無法避免房產(chǎn)被用于償還債務(wù)的可能性。
再舉一個例子，如果李先生的兒子在父母
之前不幸去世，按照法律規(guī)定，
房產(chǎn)的部分繼承權(quán)可能會轉(zhuǎn)移給
兒子的配偶或子女，這可能會導(dǎo)致父母
對房產(chǎn)的控制權(quán)變得更加復(fù)雜。
03.
繼承房產(chǎn)后的「稅務(wù)影響」
假設(shè)：
李先生和他的兒子小李共同持有一套房產(chǎn)。李先生持有50%的產(chǎn)權(quán)，兒子小李持有另外50%的產(chǎn)權(quán)。
李先生最初購買房產(chǎn)時的價格為50萬美元，房產(chǎn)在他去世時的市場價值已經(jīng)增至100萬美元。
在李先生去世后，小李繼承了父親剩下的50%產(chǎn)權(quán)。
稅務(wù)影響：
1.計稅基礎(chǔ)調(diào)整：
李先生去世時，小李繼承了父親持有的50%產(chǎn)權(quán)。根據(jù)美國的稅法，繼承的財產(chǎn)通常會根據(jù)去世時的市場價值進(jìn)行“調(diào)整計稅基礎(chǔ)”（Step-Up Basis）。
具體來說，小李繼承的這部分房產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)將調(diào)整為繼承時的市場價值，即50萬（即李先生那部分房產(chǎn)的現(xiàn)有市場價值）。
2.整體計稅基礎(chǔ)：
小李之前持有的50%產(chǎn)權(quán)計稅基礎(chǔ)為25萬美元（因父親在購房時加上了他的名字）。
繼承父親的50%產(chǎn)權(quán)后，該部分的計稅基礎(chǔ)調(diào)整為50萬美元。
因此，小李現(xiàn)在擁有整個房產(chǎn)，計稅基礎(chǔ)總和為25萬（他自己的那部分） + 50萬（繼承的部分）= 75萬美元。
3.未來出售房產(chǎn)的資本利得稅：
假設(shè)小李在繼承房產(chǎn)后將其以市場價100萬美元出售。
資本利得計算：100萬的出售價格 - 75萬的總計稅基礎(chǔ) = 25萬美元的資本增值部分。
資本利得稅計算：25萬 × 23.8% = 59,500美元。（按結(jié)婚年收入8萬來算）
4.可能觸發(fā)遺產(chǎn)稅:
雖然繼承本身不產(chǎn)生所得稅，但若房產(chǎn)屬于李先生的遺產(chǎn)部分，且其整體遺產(chǎn)（包括房產(chǎn)、銀行資產(chǎn)、投資等）超過聯(lián)邦免稅額度，就可能面臨最高40%的遺產(chǎn)稅。2025年起，這一免稅額預(yù)計將從目前的1292萬美元下降到約620萬美元，未來影響更為明顯。
若未通過信托或其他結(jié)構(gòu)進(jìn)行安排，房產(chǎn)可能會被納入遺產(chǎn)課稅范疇，導(dǎo)致繼承人需要變賣房產(chǎn)或貸款繳稅，增加家庭的財務(wù)壓力。
04.
「替代」方案
1.人壽保險 + 信托（ILIT）
如前所述，人壽保險可提供免稅賠償金，信托則可實(shí)現(xiàn)遺產(chǎn)稅隔離和法律保障。這是高凈值家庭中應(yīng)用最廣泛的搭配方式。
2.可撤銷生前信托（Revocable Living Trust）
適用于想在生前保留房產(chǎn)控制權(quán)、去世后避免遺囑認(rèn)證（probate）的人群。雖然不能避稅，但能提升資產(chǎn)轉(zhuǎn)移效率，并保護(hù)家人隱私。
3.不可撤銷房產(chǎn)信托（QPRT, Qualified Personal Residence Trust）
將主住宅或度假屋放入信托中，提前轉(zhuǎn)移給子女，同時仍可在信托期間居住。用于高凈值家庭提前“折價”轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，減少遺產(chǎn)稅。
4.有限責(zé)任公司（LLC）或家族有限合伙（FLP）結(jié)構(gòu)
將房產(chǎn)放入LLC或FLP中，由家庭成員持有股份，可控制資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓節(jié)奏、實(shí)現(xiàn)代際管理，同時享有一定的折價評估效果，有利于節(jié)稅和資產(chǎn)保護(hù)。
5.逐年贈與（Annual Gift Exclusion）
利用每人每年$18,000的免稅贈與額度（2024年），可將部分房產(chǎn)價值以贈與方式逐年轉(zhuǎn)移，長期來看可有效減少遺產(chǎn)總額。但要注意贈與后的控制權(quán)與計稅基礎(chǔ)問題。
6.聯(lián)合持有但不加產(chǎn)權(quán)（例如設(shè)立可繼承權(quán)利的共同賬戶）
有些州允許以“Joint Tenancy with Right of Survivorship”或“TOD（Transfer on Death）”方式設(shè)立房產(chǎn)登記，可以在死亡后自動轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，避免遺囑認(rèn)證，同時不影響生前控制權(quán)，但仍需留意州法規(guī)定與稅務(wù)影響。
05.
綜合「保險」和房地產(chǎn)的策略
如果您已經(jīng)購買了房產(chǎn)，也可以考慮配置壽險作為額外保障。這不僅可以幫助您對沖房產(chǎn)價值的波動，如果設(shè)計得當(dāng)還能用來覆蓋房產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用和貸款利息，提供更為全面的家庭財務(wù)保障。
考慮到在房產(chǎn)上加孩子名字可能帶來的法律和稅務(wù)風(fēng)險，越來越多的家庭傾向于采用更加靈活、稅務(wù)效率更高的方式來進(jìn)行財富傳承。其中，人壽保險是一種兼顧安全性與流動性的解決方案。
通過配置適當(dāng)?shù)娜藟郾ｋU，被保險人身故后家屬可獲得一筆免聯(lián)邦所得稅、免資本利得稅的人壽賠償金。這筆資金具有高度流動性，可靈活用于多種用途，包括：
l 支付房產(chǎn)貸款或贖回抵押
l 繳納可能產(chǎn)生的資本利得稅，如果繼承人未來出售房產(chǎn)
l 支付房產(chǎn)進(jìn)入遺產(chǎn)后的遺產(chǎn)稅（尤其在免稅額下降后更常見）
l 覆蓋遺囑認(rèn)證過程中的各類費(fèi)用
l 用作家庭生活支出或其他資產(chǎn)的再投資
與直接將孩子加入房產(chǎn)權(quán)不同，保險金的領(lǐng)取不涉及產(chǎn)權(quán)分割，也不會因?yàn)樽优幕橐觥鶆?wù)或財務(wù)狀況而產(chǎn)生額外風(fēng)險。與此同時，人壽保險也避免了部分因提前贈與而導(dǎo)致的“計稅基礎(chǔ)偏低”問題，從整體上更有利于財富的保值與轉(zhuǎn)移。
若進(jìn)一步結(jié)合不可撤銷人壽保險信托（ILIT）進(jìn)行結(jié)構(gòu)性設(shè)計，保單賠償金還可以排除在遺產(chǎn)之外，合法實(shí)現(xiàn)遺產(chǎn)稅的優(yōu)化，特別適用于高凈值家庭或擁有大量不動產(chǎn)的家庭。
在房產(chǎn)上加孩子的名字雖然看似一個簡單且有效的策略，但可能帶來的法律和稅務(wù)風(fēng)險不容忽視。通過合理配置人壽保險，您可以更安全地管理財產(chǎn)傳承，避免不必要的財務(wù)困境。
