加爾維斯頓，位于德州東部的墨西哥灣堰洲島上，是一個(gè)吸引游客的海濱小城市，擁有豐富的旅游資源和迷人的風(fēng)景。疫情期間，這里成為不少人選擇投資度假房產(chǎn)的熱門地點(diǎn)，許多人將其作為遠(yuǎn)程辦公的居所，或是希望通過(guò)短期出租賺取收入。
疫情初期，短租市場(chǎng)的火爆讓加爾維斯頓的度假屋數(shù)量激增。從2021年的2300間，到2023年已增加至4900間，增長(zhǎng)速度驚人。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Claire Reiswerg回憶，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)幾乎是搶購(gòu)狀態(tài)，許多人紛紛投資購(gòu)買度假屋，幻想著每周通過(guò)出租賺取5000美元，一個(gè)月可以輕松收入2萬(wàn)美元，而支出僅約1000美元。
然而，隨著市場(chǎng)熱度逐漸冷卻，許多曾看好短期出租市場(chǎng)的房主開(kāi)始意識(shí)到，經(jīng)營(yíng)短租遠(yuǎn)非想象中的輕松。Stacey Weber-Rubio，一名本地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，表示，很多投資者在購(gòu)買度假屋后，通過(guò)Airbnb或VRBO等平臺(tái)進(jìn)行出租，但隨之而來(lái)的是繁重的維護(hù)和清潔工作。租客的投訴和社交媒體的負(fù)面評(píng)價(jià)讓許多房東感到壓力山大，特別是那些無(wú)法親自打理的投資者，只能選擇雇傭第三方處理這些事務(wù)。
現(xiàn)實(shí)的挑戰(zhàn)使得許多投資者難以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)短期出租業(yè)務(wù)，紛紛選擇退出市場(chǎng)。根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，目前加爾維斯頓許多Airbnb和VRBO上的短租房屋，都已被掛牌出售。今年前兩個(gè)月，僅2月的待售房屋數(shù)量就比1月激增了26.7%，而這些房屋的價(jià)格平均下跌了4.1%，降至約33萬(wàn)美元。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人David Bowers指出，當(dāng)前市場(chǎng)中，投資者是出售房產(chǎn)的主要推動(dòng)力。然而，他也表示，對(duì)于那些真心想在加爾維斯頓定居的人來(lái)說(shuō)，眼下正是一個(gè)獲取性價(jià)比高、經(jīng)過(guò)翻修的房屋的好機(jī)會(huì)。
在美國(guó)購(gòu)房，通常，中國(guó)買家的持有形式以個(gè)人、聯(lián)名、公司、信托等四種常用的持有形式為主。
01個(gè)人持有（獨(dú)立完全產(chǎn)權(quán)）
個(gè)人持有方式，房屋的權(quán)益和責(zé)任都?xì)w個(gè)人所有，多適用于未婚單身男女擁有的產(chǎn)權(quán)。如果已婚夫婦通過(guò)協(xié)議同意單方擁有產(chǎn)權(quán)，那么往往選擇在夫妻一方中已經(jīng)移民或者決定移民的一方來(lái)?yè)碛蟹慨a(chǎn)。同時(shí)需要注意的是，當(dāng)已婚人士以個(gè)人名義擁有產(chǎn)權(quán)，那么在賣房時(shí)，不是持有人的配偶需要簽署一份放棄該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的協(xié)議或者其他同意賣房的文件。美國(guó)各州對(duì)此規(guī)定各有不同，在選擇持有方式時(shí)最好尋求專業(yè)律師的相關(guān)意見(jiàn)。這里需要注意的是已婚人士，希望以個(gè)人名義擁有產(chǎn)權(quán)時(shí)，配偶需要簽署一份放棄該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的協(xié)議。?
02聯(lián)名持有（兩個(gè)人以上共有產(chǎn)權(quán)）
在美國(guó)，聯(lián)名持有分為聯(lián)合產(chǎn)權(quán)（Joint Tenancy or Joint Tenancy with Right of Survivorship）和共有產(chǎn)權(quán)（Tenancy in Common）兩種形式。聯(lián)合產(chǎn)權(quán)（Joint Tenancy with Right of Survivorship, JTWROS）兩人以上以同一名義聯(lián)名持有某一地產(chǎn)，他們所享有的這種地產(chǎn)權(quán)是統(tǒng)一的一項(xiàng)權(quán)利，由同一地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約創(chuàng)設(shè)，其權(quán)利同時(shí)開(kāi)始，并不加分割地共同占有。其最大的特點(diǎn)是當(dāng)聯(lián)合產(chǎn)權(quán)（JTWROS）人之一死亡時(shí)，該聯(lián)合產(chǎn)權(quán)的地產(chǎn)并不予以分割，而是仍作為整體由聯(lián)合產(chǎn)權(quán)中的生存者繼續(xù)持有，直至最后一個(gè)聯(lián)合產(chǎn)權(quán)持有人。共有產(chǎn)權(quán)（Tenancy in Common）二人以上共同對(duì)某一財(cái)產(chǎn)享有不可分割的權(quán)益，或是由某一契約或行為所創(chuàng)設(shè)的一項(xiàng)統(tǒng)一的財(cái)產(chǎn)權(quán)由二人以上共同享有，也可以指二人以上共同享有，但在整體中每人都有各自單獨(dú)的權(quán)益并可平等享用該財(cái)產(chǎn)的情況。一般來(lái)講，在大多數(shù)州聯(lián)合產(chǎn)權(quán)（JTWROS）和共有產(chǎn)權(quán)（Tenancy in Common）最主要的區(qū)別在于如果共有產(chǎn)權(quán)中的一方死亡，其在共有產(chǎn)權(quán)中所擁有的份額并非自動(dòng)屬于該共有產(chǎn)權(quán)的其他持有者，而是根據(jù)遺囑傳承給死者的繼承人，或者是在沒(méi)有遺囑的情況下通過(guò)遺產(chǎn)認(rèn)證程序（Probate Process）傳承給死者的合法繼承人，但是也有例外，例如在南卡羅萊納州也可以存在Tenancy in Common with Right of Survivorship, 其特點(diǎn)與JTWROS有相似但也有不同之處，可見(jiàn)關(guān)于聯(lián)名持有的法律規(guī)定在美國(guó)各州都有所不同，在實(shí)踐當(dāng)中最好咨詢?cè)谠撝萦新殬I(yè)資格與經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)律師之后再具體情況具體分析。?
03公司擁有產(chǎn)權(quán)
是指產(chǎn)權(quán)歸公司所有，公司負(fù)責(zé)人需要按照公司章程和有關(guān)法規(guī)形式對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)益和責(zé)任。公司擁有產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)：根據(jù)各州法律規(guī)定不同，某些個(gè)人信息可能不會(huì)公布在市政網(wǎng)站上，可以在一定程度上保護(hù)個(gè)人隱私。可以債務(wù)隔離，達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。產(chǎn)權(quán)持有人僅需要對(duì)其在房地產(chǎn)投入的資金為限，承擔(dān)有限的責(zé)任，如以房產(chǎn)抵押的負(fù)債，由此房產(chǎn)所產(chǎn)生的賠償責(zé)任。產(chǎn)權(quán)持有人其他未投資到房產(chǎn)的資產(chǎn)不必承擔(dān)連帶的投資風(fēng)險(xiǎn)。便于多人合伙，成立合伙企業(yè)來(lái)購(gòu)買房產(chǎn)，適合大規(guī)模資金的房地產(chǎn)投資。公司名義購(gòu)房在股份轉(zhuǎn)讓和股份繼承方面都更加方便。以公司名義購(gòu)買房產(chǎn)，相對(duì)于個(gè)人名義而言辦理手續(xù)會(huì)相對(duì)復(fù)雜一些，而且會(huì)產(chǎn)生必要的注冊(cè)和運(yùn)營(yíng)維護(hù)（比如公司年檢，報(bào)稅）的成本。?
04信托形式
信托是在美國(guó)常用的資產(chǎn)保護(hù)和高收益合理避稅的產(chǎn)權(quán)持有形式。信托的好處包括：保護(hù)資產(chǎn)；避免美國(guó)遺產(chǎn)稅和繼承稅。信托的有效設(shè)立必須是：委托人有設(shè)立信托的意圖并出于合法目的；受托人系基于委托人的信任持有信托財(cái)產(chǎn)并負(fù)有衡平法上的義務(wù)為受益人利益管理好信托財(cái)產(chǎn)；有特定的信托財(cái)產(chǎn)，包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，可以實(shí)際交付給受托人。目前市場(chǎng)的房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)糾紛層出不迭，甚至讓社會(huì)公眾也大跌眼鏡。對(duì)于希望前往美國(guó)購(gòu)房的買家來(lái)說(shuō)，避免糾紛產(chǎn)生的根本途徑就是在購(gòu)置房產(chǎn)前清楚了解相關(guān)購(gòu)房政策及程序，無(wú)需等到糾紛出現(xiàn)后，才悔不當(dāng)初。所以在此強(qiáng)烈建議廣大購(gòu)房者在購(gòu)買前能夠前往專業(yè)的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢，對(duì)于基本情況及購(gòu)房流程進(jìn)行適當(dāng)了解，然后做出最正確的決定。?
