全美房地產經紀人協會（NAR）最新發布的報告揭開了美國房市的一個隱秘轉向：曾經被視為保守群體的退休族，正悄然成為驅動市場的新引擎。當61歲成為購房者的年齡新中位數，比四十年前整整推遲25年時，一個圍繞"優雅老化"的居住革命正在重塑美國的社區圖景。
手握84萬億美元房地產財富的嬰兒潮世代，正在用真金白銀重新定義"理想晚年"。GreatBuildz聯合創辦人Paul Dashevsky觀察到："他們不再追求炫耀性消費，而是將住房視為提升生活質量的工具。"這種轉變催生了三大核心需求：
空間瘦身計劃：單層住宅取代三層別墅成為新寵。Premier Sotheby's的Karen Holt發現，退休人士正從4000平方英尺的豪宅遷入1500平方英尺的平層住宅，釋放的資金足以支撐環球旅行或藝術深造。
隱形適老化改造：無門檻淋浴間、智能感應燈、嵌入式扶手等設計，正在將醫療照護融入日常家居美學。這些2025家居趨勢不僅延長了獨立生活時間，更讓適老設計成為新的時尚語言。
維護成本革命：Mirador Living的Brandon Blakeley指出，退休買家正在用抗污地毯、節能電器和防污臺面構建"零壓力生活系統"。與年輕族群偏好的大理石臺面形成鮮明對比，他們更在意摔倒風險系數和清潔便利性。
退休人士的社區選擇正在打破傳統養老院的孤島模式。根據NAR研究，理想社區需滿足"三公里生活圈"原則：步行可達的醫療中心、社交俱樂部、宗教場所構成基礎配置，匹克球場、藝術工作室、社區花園則成為精神生活的充電樁。
這種需求推動開發商重新設計社區DNA。在亞利桑那州的活力養老社區，開發者將代際互動編入規劃基因——祖孫三代共享的游泳池、跨年齡段的技能交換課堂，讓白發族與Z世代在共享空間中碰撞出新的生命力。
對于試圖吸引銀發買家的賣家，傳統豪宅營銷法則正在失效。Karen Holt建議采用"實用主義敘事"：突出房屋周邊15分鐘生活圈的醫療密度指數，展示智能安防系統如何降低獨居風險，甚至將無障礙設計認證作為核心賣點。
財務規劃層面，專家建議采用"需求優先級矩陣"：先鎖定醫療便利性，再評估社區活力，最后考慮資產增值潛力。這種決策模型與傳統"學區房優先"邏輯形成鮮明對比，折射出生命階段不同的價值排序。
當嬰兒潮世代將住房轉化為生活質量的催化劑，房地產市場的適老化轉型已不僅是商業機遇。正如Paul Dashevsky所言："未來的適老住宅，應該是讓80歲老人仍能優雅地為自己泡一杯茶的空間。"?
最近有一份新的研究報告顯示，很多美國退休人士正因為高昂的房產稅率，不得不選擇搬家，因為便宜的稅率只有不到房產價值的0.5%，但是昂貴的稅率，可能會到達2%。這樣的巨大差距，對退休人士來說是一項沉重的花費，他們不能把這筆錢用到享受生活上，只能年復一年地繳給政府，感覺上落差很大。哪里有最高的稅率？哪里又是最低的？有沒有辦法降低房產稅？
美國的房產稅是根據房屋及其所在地土地的價值來征收的。稅率金額因城鎮、城市、學區、縣和州而異。籌集的稅金會用于資助地方政府、公立學校、道路維護和其它市政服務。
如何計算房地產稅？
所以房產稅的計算通常頗為復雜，無法一概而論，會因為地方的需要來課征，也有可能會因為地方政府需要某種開支，而加征房產稅。所以，通常我們在講一個地區的房產稅會說平均的稅率，不容易去單個來說，因為每個地方政府征收的情況都會有所不同，例如每個學區、警察單位要征收的稅率都會不一樣。
另外，房地產的使用目的也會影響稅率，住宅、農業、商業等不同目的，征收的標準就會不同，一般而言自用住宅的稅率是最低的。另外，還有房產的大小、建筑類型、房屋年齡和位置都會影響房地產的估值。
什么是房屋估值？
這里我們還要厘清一件事，稅率是乘以房屋估值，而不是房屋的售價。所以不是說，房屋買五十萬，就是以五十萬乘以稅率，而是要看當時政府對房屋的評估價值，當然評估價值也是一個復雜工作，有不同的評估標準。如果你不同意政府對你房地產的價值評估，你也可以提出異議，要求重新評估，但是你可能要提出一些證據，來證明估價錯誤。
而且，我們這里叫的房產稅，實際上英文是Property Tax，也可以翻譯為“財產稅”。有些人也會把房產稅叫做Real Estate Tax，但是兩個用法其實有些差異。簡單講，Property Tax用法比較廣泛，不只包含不動產，還包含其它有形的財產，例如船只、車輛之類的。但是Real Estate Tax指的就是不動產稅、房產稅。很多時候人們會把兩個名詞互換使用，因為大多時候指的都是房地產稅。
各地房產稅的差異
說了這些有關房產稅的基本常識之后，我們來看到底哪些地方有較高的稅率，導致有不少退休人士正在搬家。根據房地產數據公司，約翰?伯恩斯咨詢公司的研究調查發現，紐約州大部分地區以及鄰近的新澤西州和費城的大部分地區，平均房產稅在1.75%至2%之間，甚至更高。其它東北部各州的情況較好，馬薩諸塞州、康乃狄克州、新罕布夏州和佛蒙特州的房產稅大多在1.25%至1.5%之間。在中西部地區，伊利諾州的房產稅率最高，該州大部分地區的稅率在1.75%到2%之間，部分地區則達到2%以上。鄰近的威斯康辛州、愛荷華州、堪薩斯州和內布拉斯加州的房產稅也上調了，大部分在1.25%至1.5%的范圍內，少數地區的稅率甚至超過了這個基準。在南部地區，德州獲得了該地區最高房產稅的“榮譽”，休士頓和圣安東尼奧部分地區的房產稅高達1%至2%。另一方面，西部和南部的許多州的房產稅均低于0.5%，為全美最低。其中包括內華達州、亞利桑那州、猶他州、科羅拉多州、路易斯安那州、阿拉巴馬州、南卡羅來納州、田納西州和西維吉尼亞州大部分地區。另外，根據SmartAsset.com在2023年的一項研究發現，夏威夷州的房地產稅是全美最低的，平均只有0.29%。同時，康乃狄克州、紐約州和伊利諾州的房產稅率是全美最高的。這三個州的房地產稅平均占房屋價值的3%。比如說，伊利諾州的羅克福德（Rockford），稅率到達3.04%。
吸引退休人士搬家的原因
約翰?伯恩斯的研究還發現，老年的退休人士也不完全因為房產稅而搬家，他們有時候也會因為子女無法負擔超過2%的房產稅，進而跟隨子女搬到生活成本更便宜的州。另外，老年人通常也會選擇搬離寒冷，且房產稅昂貴的東北部和中西部，前往南部和西部尋找溫暖的天氣，和尋求實惠的房產稅。所以，盡管佛羅里達州的房產稅率遠不是美國最低的，但它仍然是美國退休人員的首選目的地，德州位居第二，其次是亞利桑那州。北卡羅來納州、賓州和加州也出現在前十名當中。
不過，約翰?伯恩斯的研究人員也發現，有兩個地方非常具有潛力，近年來一直是國內搬遷的熱門地點——那就是，北卡羅來納州和南卡羅來納州。例如，南卡羅來納州的默特爾海灘（Myrtle Beach ），就是退休人員的熱門地點之一，尤其是周邊地區的稅率是東海岸最低的。此外，他們也預測西維吉尼亞州，具有高負擔能力和低房產稅的優勢，會繼續受到美國老年人的青睞。
根據Realtor.com的研究，2020年至2023年間，南部城市的65歲以上年齡組人口的增長最為顯著，其中默特爾海灘的增幅最高，達到23.1%。第二名是北卡羅來納州的威爾明頓（18.4%）和北卡羅來納州羅利（18.3%），而德州的大學城（17.6%）和奧斯汀（17.3%）則分別位列第四名和第五名。
名列前十名的還有愛達荷州博伊西市（17.1%）、南卡羅來納州查爾斯頓（15.7%）、休士頓（15.3%）、北卡羅萊納州達勒姆（15.2%）、德州達拉斯-沃斯堡和猶他州普羅沃（皆為15.0%）。總的來說，天氣溫暖和稅率低，就是退休人士最愛的養老地點。
有可能降低房產稅嗎？
1. 檢查稅單最后，我們來談談，有沒有可降低你的房產稅？事實上是有可能的，如同剛剛提到的，你可以對政府估價官的估值提出異議，所以，首先你要檢查你的稅單，查看你所在地區的類似房屋是否存在價值差異，有沒有可能在相似情況下，對面的鄰居比你的估值還要低。
例如，假設你有一間四房的房子，配有一個車庫，房子的估價為50萬美元。你的鄰居也擁有一間四房的房子，但這套房子配備了一個兩車位車庫、一個150平方英尺的棚屋，和一個漂亮的游泳池。盡管如此，你鄰居的房子估值只有48萬美元。
是不是有什么錯誤？除非您的財產具有其它可以解釋這種差異的顯著特征（例如，有景觀），否則評估員可能犯了錯誤。其實，很少有房主會了解到，他們可以去當地的鎮或市政廳，從估價辦公室索取一份房產稅卡的副本。稅卡為房主提供了當地政府長期以來搜集的有關其房產的資訊。當然其中許多現在都已上線，不一定要去現場索取。
這個房產稅卡包含有關地塊大小、房間精確尺寸，以及房屋內固定裝置的數量和類型的信息。所包含的其它資訊，可能是特殊特征或對現有結構的任何改進。所以當您審查此卡時，請注意任何差異，并向稅務估值官提出這些疑問。
2. 陪同估值官檢查房屋
如果擔心估值官估價有問題，你也可以與估值官一起檢查你的房屋，解決影響其評估價值的所有問題。這里有個小竅訣，往往同類型的房屋，但外觀比較具有吸引力的那棟，可能得到的估值會比較高。所以，建議在估值官估價之前，不要做一些翻新的動作，例如增加ADU、重新鋪設車道，這都有可能使房屋估值更高。還有，你可以允許估值官進入 家中評估，當然也可以不允許，不過這樣做的風險是，估值官可能會認為您對室內裝飾做了某些翻新，例如安裝了新的裝置或進行了昂貴的翻修。這就可能會導致更大的稅單。許多市政當局都有一項政策，如果房主不授予對房產的完全評估，估值官將自動為該類型的房產分配最高的評估價值。所以，屋主最好允許估值官能入內評估，而且屋主也能在場說明，指出房屋的優點和缺點。這可以幫助確保你獲得最公平的房屋估價。
3. 屋主是否有身份豁免
除了房屋本身的估價，屋主身份也會影響房地產稅，有些資格可以額外獲得稅率的豁免，例如65歲以上的老年人、退伍軍人、殘疾人士、農業身份等。如果你忽略了這些，同樣可以向你的稅務機關查詢，你是否有資格獲得豁免，然后提出申請。
4. 提出上訴
如果做完以上這些，你還是對你房產稅不滿意，怎么辦呢？你還可以選擇：上訴。如果你決定上訴，請及時提出，否則你將只能收到當地稅務局的賬單。只是要注意，提出稅務申訴可能會花費一小筆申請費，這筆費用用于請人審查你的申訴。而且，稅務上訴一般需要律師的協助。如果你的上訴獲得批準，你的律師將向你收取費用。簡單地說，如果你對你的房地產稅有任何疑問，那就請趕快聯系當地稅務機關，并說明理由。
