在Redfin最新發(fā)布的報告數(shù)據(jù)中得出，美國房主平均會在一處房產(chǎn)居住11.8年，然而，在加州，這一數(shù)字卻遠(yuǎn)超全國平均水平，展現(xiàn)出加州人獨特的“戀家”情結(jié)。
加州房主之所以如此“戀家”，很大程度上要歸功于Proposition 13這一稅收政策。自1978年通過以來，該政策將房產(chǎn)稅率固定為房屋評估價值的1%，并嚴(yán)格限制了稅率的增長。這一政策使得許多加州房主，尤其是在洛杉磯和舊金山等沿海高房價地區(qū)，選擇長期持有房產(chǎn)，因為換房往往意味著房產(chǎn)稅的大幅增加，這對于他們來說顯然是不劃算的。
洛杉磯以19.4年的平均居住時間領(lǐng)跑全美，創(chuàng)下了歷史新高。緊隨其后的是San Jose、San Francisco、San Diego和Riverside，這些城市的房主平均居住時間也都在18年以上。這些數(shù)字背后，是加州房主對長期持有房產(chǎn)的堅定選擇。
除了稅收政策外，房貸利率的迅速上漲也是導(dǎo)致加州房主“抱房不放”的重要原因。從2010年到2022年初，房貸利率在3%～5%之間波動，疫情期間更是一度跌破3%。然而，自2022年起，房貸利率飆升至6%～8%。對于許多已經(jīng)擁有低利率房貸的房主來說，賣掉房子去換高利率貸款，再加上可能面臨的房產(chǎn)稅暴漲，無疑會加劇他們的財務(wù)負(fù)擔(dān)。
Redfin高級代理Gregory Eubanks指出，許多長期房主的月供非常低，即便他們有足夠的資產(chǎn)支付新房的首付，但換房后的每月月供也會大幅增加。因此，不少年紀(jì)較長的房主選擇改建房屋，或者干脆將房子出租，以此作為應(yīng)對高房貸利率和房產(chǎn)稅的策略。
然而，加州房主的“戀家”現(xiàn)象也帶來了一系列連鎖反應(yīng)。隨著庫存緊缺和房價的進(jìn)一步攀升，年輕人面臨著越來越嚴(yán)重的住房困難。為了緩解這一問題，加州在2020年通過了Proposition 19，旨在讓年長房主在搬家時繼續(xù)享受較低稅率。然而，目前尚不清楚這一政策是否真正緩解了房源緊張的問題。
值得注意的是，除了加州外，其他地區(qū)的居住時長也在發(fā)生變化。羅德島的Providence居住時長增幅最大，達(dá)到了16.8年，而10年前這一數(shù)字僅為10.9年。相比之下，肯塔基的Louisville、拉斯維加斯和北卡州的Charlotte等城市的居住時長則相對較短，平均居住時間都在8年左右。但這些城市房價相對便宜，平均房價低于44萬美元，與洛杉磯和San Jose的90萬～150萬房價形成了鮮明對比。
加州房主的“戀家”現(xiàn)象背后，是稅收政策、房貸利率和房價等多重因素共同作用的結(jié)果。這一現(xiàn)象不僅反映了加州房主的經(jīng)濟(jì)選擇，也揭示了美國房地產(chǎn)市場復(fù)雜多變的現(xiàn)狀。
如何利用ADU政策增值洛杉磯房產(chǎn)？
ADU增值攻略隨著洛杉磯房價持續(xù)上漲，許多房主和投資者都在探索提升房產(chǎn)價值的新方式。而加州近年推出的ADU（Accessory Dwelling Unit，附屬居住單元）政策，為房產(chǎn)增值提供了極好的機(jī)會。ADU可以在不改變現(xiàn)有居住空間的基礎(chǔ)上增加獨立的居住單元，從而提高房屋的整體價值和租金收益。
什么是 ADU？
ADU 是一種附屬于主住宅的居住單元，通常位于主住宅的后院、車庫或空置空間。根據(jù)加州ADU政策，ADU可以作為獨立的居住單位，擁有自己的廚房、浴室和臥室，能夠獨立出租。ADU主要有三種類型：
附屬單元（Attached ADU）：與主住宅相連的附屬空間，通常位于住宅側(cè)翼或地下室。獨立單元（Detached ADU）：
獨立于主屋的獨立小屋，通常位于后院。
改建單元（Conversion ADU）：利用現(xiàn)有結(jié)構(gòu)改建而成的單元，比如車庫、倉庫等。
在洛杉磯，ADU政策旨在緩解住房緊缺的問題，因此允許房主在住宅用地上建造 ADU，不僅靈活度高，還享有寬松的審批流程。
ADU 政策的增值優(yōu)勢
ADU政策不僅允許房主增加居住單元，還為房產(chǎn)增值帶來了顯著優(yōu)勢：
增加房產(chǎn)出租收入
ADU提供了額外的出租單元，房主可以通過租金獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在租金高昂的洛杉磯，ADU能夠帶來可觀的租金收入，尤其是在流行共享租賃的區(qū)域，短租收益更高。
提升房產(chǎn)整體價值
增加ADU能夠直接提高房產(chǎn)的市場價值，因為它有效增加了可居住面積。根據(jù)房地產(chǎn)專家的估算，ADU項目通常能為房產(chǎn)帶來20%-30%的價值增值，尤其是在居住需求旺盛的社區(qū)。
靈活性高，使用方式多樣
ADU不僅可以用于出租，還可以作為家庭成員的居住空間或私人工作室，甚至是客房。多功能性使得ADU更具吸引力，滿足家庭的多種需求。
政策支持，審批流程簡化
加州政府近年來推動ADU的建設(shè)，簡化了審批流程，減少了對建筑面積、停車位的要求。對于洛杉磯房主而言，這意味著在現(xiàn)有的土地上建造ADU變得更加可行。
ADU 增值的具體步驟
1.了解建筑規(guī)范與土地限制
首先，需要檢查自己的土地是否符合ADU建設(shè)要求。洛杉磯市針對ADU設(shè)有詳細(xì)的建筑規(guī)定，包括：面積限制：通常ADU面積不得超過主住宅面積的50%，獨立ADU的面積上限為1200平方英尺。高度限制：ADU通常限制為一層，但根據(jù)地塊和具體情況，某些區(qū)域允許建造兩層。停車位要求：在某些情況（如靠近公共交通站點）下，洛杉磯市免除了對ADU的額外停車位要求，這為小地塊房主提供了更多可能性。通過與建筑師或設(shè)計師合作，確保ADU設(shè)計符合規(guī)范，以避免在審批環(huán)節(jié)遇到障礙。
2. 確定ADU的功能與用途
在規(guī)劃ADU時，需確定其主要用途，以便在設(shè)計和預(yù)算上做出最合適的選擇。常見用途包括：長期出租：適合家庭需要額外租金收入的情況，適當(dāng)簡化裝修。短期出租：適合Airbnb等短租平臺，通常會注重室內(nèi)裝修和居住體驗，吸引短租客群。家庭附屬空間：如果主要用來為老人或成年子女提供居住空間，可以考慮加裝無障礙設(shè)施或高檔的生活設(shè)備。在洛杉磯的特定區(qū)域（如西好萊塢、銀湖），短租需求旺盛，適合將ADU打造為短租空間以獲得更高回報。
3. 控制施工成本，合理分配預(yù)算
建造ADU的成本取決于建筑類型、材料選擇和設(shè)計復(fù)雜度。在洛杉磯，ADU的平均建造成本在10萬到30萬美元之間，具體費用取決于以下因素：
材料和設(shè)計：選擇耐用且經(jīng)濟(jì)的材料可以有效控制成本，同時確保建筑質(zhì)量。
工程費用：聘請合適的承包商和設(shè)計團(tuán)隊，合理規(guī)劃施工時間表，避免拖延。
節(jié)能設(shè)計：加州對節(jié)能環(huán)保要求嚴(yán)格，建議在設(shè)計中加入節(jié)能窗戶、太陽能板等綠色設(shè)施，既滿足政策需求，也能長期降低使用成本。通過合理分配預(yù)算，既能控制建造成本，又能保證ADU的舒適性和功能性。
4. 完成審批流程，確保合法性
洛杉磯市為ADU建設(shè)提供了簡化的審批流程，但仍需滿足一些具體要求：提交建筑設(shè)計圖紙：將建筑方案提交給當(dāng)?shù)氐慕ㄖ块T，確保符合規(guī)定。申請建筑許可：獲得建筑許可后，方可開工建設(shè)。在此過程中可能需要滿足一些特定的防火、防震要求。最終驗收：施工完成后需通過驗收，確保ADU的安全性和合法性，之后便可以投入使用。
如何最大化ADU帶來的收益？
1. 優(yōu)化租金定價，提升出租回報
在洛杉磯的租賃市場中，ADU的租金水平通常取決于位置、裝修質(zhì)量和附加功能。可以通過市場調(diào)研來確定合理的租金水平。一般來說，獨立的ADU比附屬ADU更能獲得較高的租金，現(xiàn)代化設(shè)計和完善的設(shè)施也能帶來租金溢價。
2. 提供優(yōu)質(zhì)租戶體驗，提升入住率
優(yōu)質(zhì)的租戶體驗是提高長期收益的關(guān)鍵。可以在ADU內(nèi)增加必要的家具和電器，確保設(shè)備齊全，同時定期維護(hù)。特別是在短租市場，裝修風(fēng)格和服務(wù)品質(zhì)會直接影響入住率和租金水平。
3. 長期持有與短期出租結(jié)合
洛杉磯部分區(qū)域?qū)Χ唐谧赓U需求旺盛，將ADU用于短租可獲得較高收益。但在市場波動期或淡季，可以選擇長期出租或為家人提供居住空間。通過長短租結(jié)合的方式靈活調(diào)整租金收益，實現(xiàn)收益最大化。
