買房是很多人移民美國后的首要大事，貸款又是大多數人的選擇。下面是關于美國房貸(mortgage)的一些常識、英文術語、貸款流程、貸款時間和注意事項等。想知道如何成功申請到房貸的小伙伴們趕緊收藏起來吧～
美國房貸科普房貸(Mortgage)的概念大家應該都清楚。借款人需要在規定的年限里分期償還貸款，直至全額付清為止；否則貸方有權將房子收回拍賣(Foreclosure)。美國房貸類型
美國房貸基本分為兩大類型：Fixed-Rate Mortgage：固定利率抵押貸款，比如30/20/15/10-Year Fixed等；30 年固定利率貸款是很多人的第一選擇，因為利率不變讓人安心，且30年分期月供低，同樣的首付和收入可以負擔更高的房價。Adjustable-Rate Mortgage：簡稱ARM，利率會調節變化。常見有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM等。比如說 7/1 ARM，還款時間30年，鎖定前7年利率，此后每年根據市場情況進行調整。ARM 通常會限定最大的變動幅度。通常ARM的初始利率比Fixed-Rate貸款的利率低，更容易借到高額貸款，但因為之后的利率通常會升得更高，月供會增加，容易還不起，首次買房的小伙伴們要慎重考慮清楚。無論選擇了Fixed-Rate還是ARM，將來都是可以Refinance（重新貸款）的，但要注意，Refinance的時候銀行需要重新對房價估值（如果房價跌了很可能影響貸款），并且也要重新繳納申請貸款費用（closing costs）。如何拿到最低的房貸利率？
一、信用分數越高，利率越低同樣的市場行情，每個人拿到的利率不一樣，其中最重要的區別之一就是信用分數。房貸公司使用的信用分數通常是 Experian/FICO 2、Equifax/FICO 5 和 TransUnion/FICO 4，取中間那個值。各大信用卡和銀行帳號提供的免費 FICO 分數，都不是房貸公司真正使用的版本，實際貸款中采用的分數可能會低不少。多高的信用分數才能拿到好貸款呢？從歷史行情來看，要想拿到最好的利率，信用分數至少要720以上。如果你的信用分數有760以上，通常來說就能拿到最好的利率了。二、首付比例不能太低首付20%或以上通常能拿到最好的利率。請注意，很多房貸公司的利率有固定的線，比如20%、10%、5%等，如果你準備的首期付款只有19%，最好想辦法再找點錢、湊夠20%，利率可能就會低不少。另外，很多房貸公司要求公寓的首付不低于20%。當首付低于3.5%，就很難申請到房貸了。三、貸款金額也會影響利率FHFA（Federal Housing Finance Agency）每年發布 Conforming Loan 的上限，超過該額度利率會更高。FHFA 的貸款上限于2021年上調到$548,250。這是什么意思呢？總額在$424,100以下的房貸，是標準的 Conforming Loan，可拿到更好的利率。房價較高的 County，FHFA 的貸款上限也會高一些。超過 Conforming Loan Limit 的房貸稱為 Jumbo Loan（巨額貸款），利率會較高。若想查找你所在區域的 Conforming Loan 上限，可打開聯邦住房金融局官網的地圖，輸入 zip code 查找。
房屋估值取決于多個因素：周邊房價、地塊大小、房屋面積、房型、年限及設施等。其構成包括房產本身價值（主要來自購入時的價格、裝修增益、市場增值）以及土地價值。
申請貸款時，銀行會進行房屋估值以決定貸款額度。那么，房屋估值是如何進行的？費用如何收取？若貸款未獲批準，估價報告是否仍能使用？
1關于房屋估值房屋估價，是一項公正且專業的針對房屋價值的第三方意見。
無論是貸款購房、房產再融資或出售給非現金買家，都會涉及房屋估價，房屋估價在這些交易中起著至關重要的作用。
在房產交易過程中，房屋估價用于判斷交易價格是否合理，衡量標準是房屋現狀、地理位置和特色設施；而在貸款或再融資中，其確保貸款方不會向申請者提供超過房屋價值的款項。
2房屋估價是如何操作的？由于傾向于保護貸款方的利益，通常由貸款方負責選擇并支付估價費用，費用視房屋規模而定。
根據評估協會的規定，所有執業評估師必須持有相關執照。聯邦法律要求評估師保持中立，并與交易無直接或間接利益關系；Fannie Mae更要求評估師具備足夠的房地產市場知識和經驗。
3貸款未批準報告能否被其他銀行采納？基本不能。
若貸款申請遭拒絕，估價報告會因其時效性及銀行自身認證的評估公司等原因難以被其他銀行采納。一般情況下，發現首家銀行拒絕需等待數月，估價報告有效期為4個月，被拒兩次即失效。
可考慮進行重新評估，相比再次進行房屋評估，其費用相對較低。只需將舊報告提交給新的評估師，新評估師認為舊報告合理即可寫決定無需重新評估。
4估值是否影響房產稅？并無直接影響。
銀行貸款的估價屬于客戶與貸款銀行間的私人信息，并不會傳達給政府部門。
此外，關于房產稅，每個房屋的稅款計算是由市政府的房屋估價中心根據相似房屋的前一年或半年內銷售價格及其他因素推算得出，與貸款估值無必然聯系。
