據商業內幕網3月15日報道 通常，美國房地產市場的旺季在春季，尤其是4月中旬被認為是掛牌出售房屋的最佳時機。然而，今年的情況可能會有所不同——隨著房屋庫存的不斷增加，買家正重新掌握主動權，而賣家的議價能力逐漸減弱。
庫存激增，房價承壓根據Realtor.com對美國50個最大市場的數據分析，3月初的活躍房屋掛牌量比去年增長了27.8%，這是連續第16個月待售房屋數量超過去年同期。盡管供應量仍低于疫情前水平，但未售出房屋（包括已簽約的房屋）數量比去年2月增長了18.2%，新增掛牌房屋數量同比增長了4.2%。庫存的顯著增加使得房屋銷售變得更加困難。2月份，美國房屋的平均待售時間約為66天，而去年這一數字不到兩個月。Realtor.com指出，在過去11個月中，房產在市場上停留的時間普遍較長，美國50個最大城市中，有42個城市的待售時間比去年更長。
降價成常態，房價增長放緩
市場上房屋數量的增加意味著競價戰基本成為過去式，賣家往往通過降價來吸引買家。2月份，約17%的房源至少經歷過一次降價，而去年同期這一比例為14.6%。
Realtor.com的研究人員Sabrina Speianu和Danielle Hale指出：“賣家正越來越多地適應較慢的市場條件，2月份降價房屋的比例顯著上升。這一趨勢可能表明，房價增長可能會放緩。”
數據顯示，美國房價的中位數較去年2月下跌了0.8%，降至412,000美元。值得注意的是，按每平方英尺的價格計算，房價上漲了1.2%，這表明市場上涌現出了更便宜、更小的房屋。
政府裁員或進一步壓低房價埃隆·馬斯克（Elon Musk）作為DOGE的管理者，計劃大幅裁減政府職位，這可能導致華盛頓特區等城市的大量人口流出，從而進一步壓低某些市場的房價。
這一趨勢似乎已經在發生。Realtor.com的報告顯示，華盛頓特區的住房庫存在2月中旬同比增長了46.5%，到了2月最后一周增長了48.3%，而在3月的第一周增長了56.2%。這導致該國首都的房價中位數較去年同期下降了1.6%。
Realtor.com的首席經濟學家Hale表示：“目前為止，我們看到市場上房屋數量有所增加，價格略有下降?！彼推渌洕芯咳藛T指出，盡管尚未看到聯邦政府工作人員集中地區出現明顯的住房供應激增跡象，但這種變化可能會在接下來的幾周或幾個月內持續。
14個城市或受沖擊
以下是美國14個聯邦政府雇員占勞動力至少2%的城市，這些城市的房地產市場最有可能受到馬斯克裁員計劃的沖擊：
1. 華盛頓特區
- 2月房屋中位掛牌價格：$579,995
- 同比增長：-3.3%
- 聯邦政府雇員占比：11%
2. 弗吉尼亞州弗吉尼亞海灘
- 2月房屋中位掛牌價格：$392,500
- 同比增長：1.4%
- 聯邦政府雇員占比：7%
3. 俄克拉荷馬城
- 2月房屋中位掛牌價格：$314,992
- 同比增長：-2.6%
- 聯邦政府雇員占比：4.2%
4. 巴爾的摩
- 2月房屋中位掛牌價格：$350,000
- 同比增長：6.2%
- 聯邦政府雇員占比：3.7%
5. 圣地亞哥
- 2月房屋中位掛牌價格：$949,995
- 同比增長：-4.7%
- 聯邦政府雇員占比：3.1%
6. 圣安東尼奧
- 2月房屋中位掛牌價格：$327,000
- 同比增長：-2.4%
- 聯邦政府雇員占比：3%
7. 田納西州孟菲斯
- 2月房屋中位掛牌價格：$328,050
- 同比增長：1.3%
- 聯邦政府雇員占比：2.8%
8. 亞利桑那州圖森
- 2月房屋中位掛牌價格：$396,200
- 同比增長：-1%
- 聯邦政府雇員占比：2.8%
9. 弗吉尼亞州里士滿
- 2月房屋中位掛牌價格：$429,653
- 同比增長：-4.2%
- 聯邦政府雇員占比：2.7%
10. 密蘇里州堪薩斯城
- 2月房屋中位掛牌價格：$379,450
- 同比增長：-9.9%
- 聯邦政府雇員占比：2.6%
11. 佛羅里達州杰克遜維爾
- 2月房屋中位掛牌價格：$388,098
- 同比增長：-5.3%
- 聯邦政府雇員占比：2.5%
12. 紐約州布法羅
- 2月房屋中位掛牌價格：$249,974
- 同比增長：-0.5%
- 聯邦政府雇員占比：2%
13. 克利夫蘭
- 2月房屋中位掛牌價格：$241,725
- 同比增長：14%
- 聯邦政府雇員占比：2%
14. 佛羅里達州坦帕
- 2月房屋中位掛牌價格：$399,000
- 同比增長：-4%
- 聯邦政府雇員占比：2%
隨著房屋庫存的增加和政府裁員計劃的潛在影響，美國房地產市場正經歷顯著變化。買家重新掌握了主動權，房價增長放緩甚至下跌的趨勢可能持續。對于經歷了多年房價飆升的購房者來說，這無疑是一個好消息。
第一項省稅技巧是直接繳納資本利得稅。有些人可能認為這個技巧很奇怪,但是這樣做確實有它的好處。首先,你是在“撕掉繃帶”——稅款已經繳納了,你再也不用擔心了。這筆稅款不會被鎖定在任何其他財產或稅收策略中。剩下的錢都完全屬于你,你想怎么花銷都可以。此外,資本利得率可能比你的普通收入所得稅的稅率要低一些。
在過去的幾年里,根據你的收入水平,稅率從0到20%不等。這些稅率與最高的聯邦邊際收入稅率37%依然相去甚遠,更不用說各州的稅率了。資本利得稅率會受到房產持有時間的影響。如果房產持有時間少于一年,那么適用短期資本利得稅,從10%到37%不等,如果房產持有時間超過一年,那么適用長期資本利得稅,一般稅率為15%。對于低收入家庭而言,長期資本利得稅為零。對于適用37%所得稅稅率的高收入家庭而言,長期資本利得稅為20%。此外,針對部分高收入家庭,聯邦政府還會額外征收凈投資收入稅(NetInvestmentIncomeTax),數字為3.8%。即使您沒有這第一個選項可供選擇,至少也要確定一下您的聯邦、各州和凈投資收入稅率都分別是多少,以建立一個基線,與您的其他投資選擇進行比較。PART:01 分期付款銷售(InstallmentSale)?這個技巧是把你的售賣房產收入分攤到一段時間內來接收,通常包括買家支付的利息。如果它能讓你的收入不至于上升到一個更高的稅收等級,這將是一個非常有效的長期稅收策略。當然,分期付款銷售也涉及一些重要的投資和法律策略,與稅收籌劃無關,需要仔細考慮。例如,作為貸方(Lender),你如何保證自己貸款的安全?買房者是否還有其他的貸款?作為留置權人(LienHolder),你對該財產擁有什么權益(留置權人是在債務被全額償還完畢前,在財產上享有合法權益的貸方)?你預期的利率是多少?這些問題都會因每一個人的情況而異。雖然分期付款很復雜,但在售賣房產時,分期付款往往是一個很好的稅務策略。最后,你還需要確保自己符合美國國稅局規定的分期付款銷售資格,并清楚分期付款銷售將如何影響自己的納稅申報單。5年、10年和15年是比較常見的分攤時段。?PART:02 同類交易或1031交換??“1031交換”也被稱為“同類交易(Like-KindExchange)”。它允許納稅人在出售一處房產后,購買同類或價值更高的另一處房產,并無限期推遲繳納稅款,或直到第二處房產被出售。通過“1031交換”獲得的房產可以一次又一次地被“交換”。此外,您可以將一處房產交換為多個房產,或者反之亦然。雖然有時間和交易規則的限制,但是它們總體上依然相當靈活。關于“1031交易”,一個特別需要注意的點是,必須有一個專業和獨立的調解人(如一家符合資質的中介機構)參與以促進交換。這很必要,因為一般很難找到想要您的財產同時又擁有您想要的財產的人。調解人(Accommodator)會將各方撮合在一起,并提供托管服務,以便各方保持一定距離。各方必須在美國國稅局的規定允許之后才能開始涉及相關的收益。盡管“1031交易”看起來非常復雜,但如果你想賣掉一處房產,并用這筆錢再去購買更高價值的房產,向專業的人士咨詢更多關于“1031交換”的信息肯定對你是有利的。
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