在美國租客一般會(huì)被視為是“弱勢群體”，因此美國各州房地產(chǎn)法規(guī)雖然不盡相同，但都會(huì)有保障租客權(quán)益的相關(guān)法規(guī)。本期特別整理在美國當(dāng)房東應(yīng)該注意的事項(xiàng)，也建議有意愿當(dāng)房東的朋友們，去了解房地產(chǎn)當(dāng)?shù)刈夥肯嚓P(guān)法律規(guī)范。
1.了解租金行情，招租管道
一般在美國有很多大型網(wǎng)站提供查詢租房或是買房的資訊，比較知名的網(wǎng)站如Zillow、Redfin。進(jìn)入網(wǎng)站只要選擇Rent、地點(diǎn)或是Zipcode就可以找到相關(guān)房源。
有時(shí)候同一地區(qū)，僅差一條街的房子或是不同季節(jié)出租價(jià)格都有些差距。建議大家可以在前述這些網(wǎng)站找類似的租房參考當(dāng)?shù)刈夥渴袌鲂星椋喯旅總€(gè)月的房租。
2.請律師準(zhǔn)備租屋合約
不論是在美國哪州出租房地產(chǎn)，建議都要找當(dāng)?shù)芈蓭焻f(xié)助準(zhǔn)備租屋合約，因?yàn)楦髦菀?guī)范不同，需要明確的法律內(nèi)容保障彼此的權(quán)益。租屋合約細(xì)節(jié)包含：房租的付款方式及付款日期、押金要押幾個(gè)月。租客可否養(yǎng)寵物、抽煙或在屋內(nèi)開party，或是自行轉(zhuǎn)租給其他人。還有租客除了房租之外，還需要承擔(dān)哪些費(fèi)用？當(dāng)然，部分房東提供的租約上，列出的租金是不包含水費(fèi)、網(wǎng)路、電費(fèi)、垃圾處理費(fèi)和管理費(fèi)。
假如出租的房地產(chǎn)是獨(dú)棟房，也要明確列出誰來負(fù)擔(dān)草坪維護(hù)與修整的費(fèi)用。在合約上也可以要求租客在退租時(shí)，保持整潔的狀況，不然會(huì)從押金里扣除清潔費(fèi)。如果租客違約房東可以主張的權(quán)利等等，這些細(xì)節(jié)都需要條列清楚，避免到時(shí)有糾紛時(shí)和租客扯不清。
3.面談房客
若在網(wǎng)路平臺有遇到潛在想租房的人，建議可以先簡單的電話溝通，以下整理常見的10個(gè)篩選租客面談問題，給大家參考！在電話面談時(shí)可以快速了解租客，如果詢問結(jié)果大致滿意，就可以約看房時(shí)間。
“ 你打算何時(shí)入住? 你有養(yǎng)寵物嗎? 你在目前的房子住了多久? 請問為什么考慮搬家? 大概有多少人會(huì)搬進(jìn)來住? 搬進(jìn)來的租客中有多少人抽煙? 你的月收入大概是多少? 你是否有過犯罪記錄? 你曾經(jīng)被下令驅(qū)離房屋嗎? 你曾經(jīng)違反租屋合約嗎? ”
而在美國房東不能因?yàn)樽饪偷姆N族、性別、或身體情況（比如身心障礙或老年人）、有小孩家庭而拒絕出租房產(chǎn)。如果出租廣告里出現(xiàn)這些內(nèi)容，會(huì)因?yàn)槠缫暥黄鹪V。不過，房東可以拒絕信用不好、工作收入不穩(wěn)定，或是養(yǎng)寵物的租客。
完成背景調(diào)查之后，就可以準(zhǔn)備和租客簽約并給鑰匙等事宜。建議把律師協(xié)助準(zhǔn)備的正式租屋合約，以一式兩份的形式列印，房東租客各一份，任何條款都不建議口頭約定記得要白紙黑字寫下來。押金在簽約時(shí)繳交，第一個(gè)月房租再交鑰匙入住繳交。
在美國買房時(shí)，貸款被拒并非罕見，特別是在大華府這樣競爭激烈的房地產(chǎn)市場。貸款審批的過程涉及很多因素，比如信用評分、收入證明、債務(wù)比率等，任何一項(xiàng)未能達(dá)到貸款機(jī)構(gòu)的要求，都可能導(dǎo)致申請被拒。不過，貸款被拒絕并不意味著買房夢想破滅。今天就來聊聊在美國貸款被拒后該怎么辦，如何再次申請成功。
1、查明拒絕原因
首先，了解貸款被拒的原因是至關(guān)重要的。不同銀行或貸款機(jī)構(gòu)拒絕貸款的原因各不相同，可能是由于信用評分不達(dá)標(biāo)、債務(wù)收入比過高、收入不穩(wěn)定，或是房產(chǎn)本身的條件不符合貸款要求等。在拒絕后，銀行會(huì)提供一份正式的拒絕信，其中會(huì)列出具體的原因。了解拒絕的原因后，可以針對性地采取相應(yīng)的措施。
2、改善信用評分
如果信用評分低是導(dǎo)致貸款被拒的原因，可以通過多種方式來提升評分。比如，按時(shí)還款、減少信用卡負(fù)債、避免開設(shè)新的信用賬戶等。一般來說，信用評分的提高需要一定時(shí)間，因此建議至少在6個(gè)月到1年的時(shí)間內(nèi)不斷改進(jìn)信用狀況。信用評分提高后，再次申請貸款時(shí)，獲得批準(zhǔn)的可能性會(huì)大大增加。
3、縮減債務(wù)比
債務(wù)收入比是貸款審批中的重要指標(biāo)。如果債務(wù)收入比過高，銀行可能會(huì)認(rèn)為借款人承擔(dān)的負(fù)擔(dān)過重，難以按時(shí)還款。在這種情況下，借款人應(yīng)盡量減少負(fù)債，尤其是高利貸務(wù)。減少不必要的消費(fèi)，并盡量償還信用卡欠款或其他高息債務(wù)。債務(wù)減少后，再次申請貸款時(shí)，銀行會(huì)看到借款人的財(cái)務(wù)狀況有所改善，貸款通過的幾率也會(huì)增大。
4、提供更多的收入證明
如果貸款被拒是因?yàn)槭杖氩粔蚍€(wěn)定或無法提供足夠的收入證明，可以考慮提供更詳細(xì)的財(cái)務(wù)資料，甚至包括過去幾年的稅單、銀行對賬單等。在某些情況下，可以通過提供聯(lián)合申請人的收入證明來增強(qiáng)申請的還款能力。如果是自雇人士，確保提供詳細(xì)的財(cái)務(wù)報(bào)表和稅務(wù)申報(bào)，證明自己有穩(wěn)定的收入來源。
5、選擇不同的貸款產(chǎn)品或機(jī)構(gòu)
每個(gè)貸款機(jī)構(gòu)對貸款申請的審核標(biāo)準(zhǔn)不同，因此，選擇不同的貸款產(chǎn)品或機(jī)構(gòu)也許會(huì)帶來不同的結(jié)果。如果傳統(tǒng)銀行拒絕了貸款，可以考慮其他金融機(jī)構(gòu)或政府支持的貸款計(jì)劃。例如，F(xiàn)HA貸款、VA貸款或USDA貸款等，通常對信用要求較低，適合首次購房者或收入不太高的人群。
6、再次申請時(shí)的注意事項(xiàng)
降低貸款金額：減少貸款額度，尤其是首付比例較低時(shí)，降低貸款金額可以減少風(fēng)險(xiǎn)，從而增加貸款通過的機(jī)會(huì)。
選擇合適的貸款機(jī)構(gòu)：在大華府地區(qū)，許多貸款機(jī)構(gòu)的審核標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品類型不同，選擇一個(gè)符合自身?xiàng)l件的貸款產(chǎn)品至關(guān)重要。
貸款期限選擇：適當(dāng)調(diào)整貸款期限，選擇較短的貸款期限可以減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)，可能更容易獲得批準(zhǔn)。
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