在美國買房時(shí)，貸款被拒并非罕見，特別是在大華府這樣競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)。貸款審批的過程涉及很多因素，比如信用評(píng)分、收入證明、債務(wù)比率等，任何一項(xiàng)未能達(dá)到貸款機(jī)構(gòu)的要求，都可能導(dǎo)致申請(qǐng)被拒。不過，貸款被拒絕并不意味著買房夢(mèng)想破滅。今天就來聊聊在美國貸款被拒后該怎么辦，如何再次申請(qǐng)成功。
1、查明拒絕原因
首先，了解貸款被拒的原因是至關(guān)重要的。不同銀行或貸款機(jī)構(gòu)拒絕貸款的原因各不相同，可能是由于信用評(píng)分不達(dá)標(biāo)、債務(wù)收入比過高、收入不穩(wěn)定，或是房產(chǎn)本身的條件不符合貸款要求等。在拒絕后，銀行會(huì)提供一份正式的拒絕信，其中會(huì)列出具體的原因。了解拒絕的原因后，可以針對(duì)性地采取相應(yīng)的措施。
2、改善信用評(píng)分
如果信用評(píng)分低是導(dǎo)致貸款被拒的原因，可以通過多種方式來提升評(píng)分。比如，按時(shí)還款、減少信用卡負(fù)債、避免開設(shè)新的信用賬戶等。一般來說，信用評(píng)分的提高需要一定時(shí)間，因此建議至少在6個(gè)月到1年的時(shí)間內(nèi)不斷改進(jìn)信用狀況。信用評(píng)分提高后，再次申請(qǐng)貸款時(shí)，獲得批準(zhǔn)的可能性會(huì)大大增加。
3、縮減債務(wù)比
債務(wù)收入比是貸款審批中的重要指標(biāo)。如果債務(wù)收入比過高，銀行可能會(huì)認(rèn)為借款人承擔(dān)的負(fù)擔(dān)過重，難以按時(shí)還款。在這種情況下，借款人應(yīng)盡量減少負(fù)債，尤其是高利貸務(wù)。減少不必要的消費(fèi)，并盡量?jī)斶€信用卡欠款或其他高息債務(wù)。債務(wù)減少后，再次申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行會(huì)看到借款人的財(cái)務(wù)狀況有所改善，貸款通過的幾率也會(huì)增大。
4、提供更多的收入證明
如果貸款被拒是因?yàn)槭杖氩粔蚍€(wěn)定或無法提供足夠的收入證明，可以考慮提供更詳細(xì)的財(cái)務(wù)資料，甚至包括過去幾年的稅單、銀行對(duì)賬單等。在某些情況下，可以通過提供聯(lián)合申請(qǐng)人的收入證明來增強(qiáng)申請(qǐng)的還款能力。如果是自雇人士，確保提供詳細(xì)的財(cái)務(wù)報(bào)表和稅務(wù)申報(bào)，證明自己有穩(wěn)定的收入來源。
5、選擇不同的貸款產(chǎn)品或機(jī)構(gòu)
每個(gè)貸款機(jī)構(gòu)對(duì)貸款申請(qǐng)的審核標(biāo)準(zhǔn)不同，因此，選擇不同的貸款產(chǎn)品或機(jī)構(gòu)也許會(huì)帶來不同的結(jié)果。如果傳統(tǒng)銀行拒絕了貸款，可以考慮其他金融機(jī)構(gòu)或政府支持的貸款計(jì)劃。例如，F(xiàn)HA貸款、VA貸款或USDA貸款等，通常對(duì)信用要求較低，適合首次購房者或收入不太高的人群。
6、再次申請(qǐng)時(shí)的注意事項(xiàng)
降低貸款金額：減少貸款額度，尤其是首付比例較低時(shí)，降低貸款金額可以減少風(fēng)險(xiǎn)，從而增加貸款通過的機(jī)會(huì)。
選擇合適的貸款機(jī)構(gòu)：在大華府地區(qū)，許多貸款機(jī)構(gòu)的審核標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品類型不同，選擇一個(gè)符合自身?xiàng)l件的貸款產(chǎn)品至關(guān)重要。
貸款期限選擇：適當(dāng)調(diào)整貸款期限，選擇較短的貸款期限可以減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)，可能更容易獲得批準(zhǔn)。
投資美國房地產(chǎn)有利也有弊，投資者在投資房地產(chǎn)時(shí)也需要三思考慮。
1.購買，銷售和運(yùn)營成本高昂
投資美國房地產(chǎn)交易成本很高。通常，購買更大的戶型會(huì)更加劃算，因?yàn)槲覀兛梢詫⒔灰壮杀痉謹(jǐn)偟礁蟮姆课菝娣e中。房產(chǎn)是一筆有形的投資，房產(chǎn)需要管理，我們需要花費(fèi)高昂的運(yùn)營成本。
2.需要房屋管理
房地產(chǎn)需要在兩個(gè)層面持續(xù)管理。
需要進(jìn)行日?；A(chǔ)管理和維護(hù)。
需要考慮投資房產(chǎn)的市場(chǎng)長期定位，因此物業(yè)的戰(zhàn)略管理也是必不可少的。
兩個(gè)層面的管理可以交由同一個(gè)公司處理。管理是需要付出的，即使是由業(yè)主親自出馬，也需要耗費(fèi)業(yè)主的時(shí)間和精力。
3.難以取舍
房屋購買所需考慮的事項(xiàng)是方方面面的，對(duì)于一個(gè)投資者是有挑戰(zhàn)的。購買房產(chǎn)所需考慮因素很多，類型也需多元化，難以考慮周全。比如說我們需考慮區(qū)域交通，學(xué)區(qū)等級(jí)，租金高低，人口增加。
推薦購買一個(gè)周圍設(shè)施匹配完善，因?yàn)檫@些物業(yè)通?？梢詽M足多樣化的投資組合。
4.租憑市場(chǎng)周期性
美國房地產(chǎn)有兩個(gè)周期：租賃市場(chǎng)周期和投資市場(chǎng)周期。和大多數(shù)市場(chǎng)一樣，租賃市場(chǎng)的情況是由供應(yīng)方?jīng)Q定的，供應(yīng)方是房屋的擁有者（房東），需求方為租客。
如果租賃需求增加，供應(yīng)將會(huì)減少導(dǎo)致空置率將會(huì)下降，因此市場(chǎng)供應(yīng)不足會(huì)帶來租金的上漲。一旦租金達(dá)到一定水平，開發(fā)商便會(huì)再開發(fā)閑置地來滿足市場(chǎng)需求。
5.投資市場(chǎng)周期性
美國房地產(chǎn)投資市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)的周期不同。投資市場(chǎng)的需求方是有資金投資于房地產(chǎn)的投資者，供應(yīng)方則是已有物業(yè)的業(yè)主。如果需求方擁有充分的資金可以投資房市，那么房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。隨著價(jià)格的上漲，更多的物業(yè)將會(huì)擺在市場(chǎng)進(jìn)行出售，同時(shí)開發(fā)商也會(huì)建新房投入市場(chǎng)以滿足需求。
盡管租賃和投資市場(chǎng)具有獨(dú)立的周期，但它們彼此會(huì)互相影響。比如說租賃市場(chǎng)有下滑趨勢(shì)，租金增長速度就會(huì)緩慢。面對(duì)租金增長速度放緩，房地產(chǎn)投資者也會(huì)止步于高額的房?jī)r(jià)，因此可能會(huì)停止進(jìn)行購買。如果投資市場(chǎng)的需求變得冷淡，則價(jià)格也會(huì)隨之下降。所以在購買房產(chǎn)時(shí)必須衡量下自己所投資房產(chǎn)的未來走勢(shì)。
6.績(jī)效評(píng)估
投資房產(chǎn)中沒有一個(gè)確切標(biāo)準(zhǔn)可以用來做對(duì)比，因?yàn)槭袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難以衡量。投資回報(bào)率和房產(chǎn)升值率時(shí)均是跟著市場(chǎng)走的。相對(duì)比股市中，收益和風(fēng)險(xiǎn)的確定性會(huì)比較容易些，但是要衡量一個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)將更具有挑戰(zhàn)性。
投資和購買房產(chǎn)需要考慮的因素很多，投資者無法考慮到每個(gè)方面的周全，因此需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)的輔助。選擇有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人是投資房產(chǎn)成功的第一步。
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