很多華人在考慮進行海外資產(chǎn)配置時，特別是在美國買房，往往感到迷茫，不知道該從哪里開始。美國的房地產(chǎn)市場有其獨特的規(guī)則和潛在的“潛規(guī)則”，理解這些規(guī)則能幫助你更好地進行房產(chǎn)投資。今天我們就來一起看看美國買房時需要注意的幾個關(guān)鍵點，幫助你在買房過程中少走彎路。
1. 美國買房與移民無關(guān)
在美國，外國人可以買房，但購買房產(chǎn)并不能直接獲得美國身份。美國的移民政策和房產(chǎn)市場是分開的，即使你在美國購置了房產(chǎn)，美國移民局也不會因此給你提供移民優(yōu)惠。也就是說，買房并不能作為移民的捷徑，只有辦理綠卡或合法移民身份的申請人才能享受相關(guān)政策。
2. 買房比租房更劃算
相比租房，長期來看，購買房產(chǎn)在美國是更劃算的選擇。整體而言，美國的房價并不算非常昂貴，尤其是一些中小城市。因此，如果你有長期居住或投資的打算，買房比租房更有利。
3. 產(chǎn)權(quán)與居住權(quán)的區(qū)別
在美國買房，有產(chǎn)權(quán)和居住權(quán)兩種選擇。有產(chǎn)權(quán)的房屋業(yè)主可以自由買賣或出租，而有居住權(quán)的房屋則只有固定年限的產(chǎn)權(quán)，通常只有十幾年，并且租售需要通過物業(yè)管理。這類房產(chǎn)價格較低，但限制較多，買房時需要明確區(qū)分。
4. 房屋結(jié)構(gòu)與院子管理
美國的房屋大多為木質(zhì)結(jié)構(gòu)，雖然輕巧但具備抗震標(biāo)準(zhǔn)。房屋的外部磚墻主要用于裝飾而非承重。另外，如果房子帶有大院子，院子里的樹木是不能隨意砍伐的，尤其是公共區(qū)域的樹木。院子維護需要定期打理，如果你不想親自管理院子，雇傭?qū)I(yè)的園藝服務(wù)可能是一筆額外的開銷。
5. 貸款需要工作和信用
對于新移民來說，貸款買房前必須有穩(wěn)定的工作和收入來源。在美國，銀行發(fā)放貸款時非?？粗匦庞煤褪杖胗涗?。即使你有足夠的首付，但沒有工作或者沒有良好的信用記錄，貸款申請也可能會被拒。因此，確保自己有工作和收入證明是貸款成功的關(guān)鍵。
6. 早買新房更劃算
新房的價格往往高于二手房，但如果你能在房子竣工前下手，價格可能會比竣工后的售價低很多。因此，想買新房的朋友們，可以在房子還未建好的時候提前購入，這樣能夠享受價格上的優(yōu)惠。
7. 房子的大小與環(huán)境更重要
在美國，房子并不是越大越好。盡管中國人常常認(rèn)為大房子代表身份和地位，但在美國，環(huán)境和安全性更為重要。大院子意味著更多的維護工作，草坪和樹木的打理可能會花費大量時間和金錢。因此，購買房子時要考慮實際生活需求，不要僅僅追求房屋的面積大小。
8. 地段至關(guān)重要
地段是買房時的核心考慮因素。一個好的地段意味著環(huán)境優(yōu)美、安全性高，并且生活便利。美國的一些優(yōu)質(zhì)社區(qū)通?？拷珗@、湖泊或山景，并且發(fā)案率較低，鄰里素質(zhì)較高，選擇一個好的地段不僅能保證生活質(zhì)量，還能提高房產(chǎn)的升值潛力。
9. 小區(qū)的選擇也不能忽視
在美國，選擇小區(qū)時要關(guān)注是否為封閉式管理。封閉式小區(qū)通常有較高的安全保障，比如門衛(wèi)管理和遙控開門系統(tǒng)，安全系數(shù)較高，管理費用相對也更高。而開放式小區(qū)的安全性可能較弱，但管理費相對較低。選擇時應(yīng)綜合考慮生活需求和安全保障。
第一步，尋找合適的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和選房
可以找朋友推薦，也可以通過報紙或者網(wǎng)站廣告找合適的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，更建議選用【加拿大移民優(yōu)享生活】網(wǎng)上商城推薦的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。
為了交流方便，盡可能找會說國語的華人經(jīng)紀(jì)人。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人分為買方經(jīng)紀(jì)人和賣方經(jīng)紀(jì)人，分別代表買方和賣方。
賣房人承擔(dān)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金，常規(guī)的傭金計算公式為前10萬房價7%，10萬之后2.5%。
賣方經(jīng)紀(jì)人和買方經(jīng)紀(jì)人分享這個傭金，一般來說按54%和46%進行分配。
如果是老移民，或者在加拿大已經(jīng)買過多套房子的，為了節(jié)約費用，可以不找房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，自己上相關(guān)的房產(chǎn)交易網(wǎng)站查找房源，自己聯(lián)系看房等事宜，但強烈不建議新移民這樣做。因為找到房源不難，但發(fā)現(xiàn)問題不宜，并且未必真正能夠從賣方經(jīng)紀(jì)人那邊拿到買方經(jīng)紀(jì)人的傭金。
也不要賣方經(jīng)紀(jì)人和買方經(jīng)紀(jì)人合二為一，經(jīng)紀(jì)人是站在委托人立場上做事情的，買方賣方是同一經(jīng)紀(jì)人的話，經(jīng)紀(jì)人就只能公正行事，并且對于新移民來說，往往會吃虧。
確定好房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人后就要準(zhǔn)備開始看房了，要多看一些，直到滿意的房子為止?？捶繒r需要對地段、房型、房價、社區(qū)、周邊環(huán)境、房齡等綜合考察。
還需要了解周邊是不是有政府設(shè)立的難民屋，所在街區(qū)屬于哪個民族的社區(qū)，房子有沒有種過大麻，有沒有白蟻，近期是不是拿出來賣過，沒賣掉的原因是什么等等。
別墅房齡長短有好有壞，好處是老房子花園一般會比較大，壞處是房型比較老式。公寓的房齡長基本上沒什么好處，20年以上房齡的公寓物業(yè)管理費會上升，將來出租的話租金會上不去。
有些中國人喜歡華人社區(qū)，有些喜歡老外社區(qū)。告訴大家一個實情：由于中國人比較少打理自己的花園，社區(qū)環(huán)境會變差。中國人多了，純老外一定會搬走的，他們喜歡安靜和環(huán)境良好的社區(qū)。因此，刻意找老外社區(qū)是比較一廂情愿的事情，
建議優(yōu)先華人社區(qū)和歐洲人社區(qū)，以上沒有任何種族歧視的意思。
看到合適的就可以下offer了（還需要與申請房貸同步和銜接好），不是最最合適的話就讓買方經(jīng)紀(jì)人去討價還價。
第二步，尋找合適的房屋貸款
在加拿大買房，絕大部分都會申請房屋貸款，因為貸款的利息可以抵稅，自己的錢就可以派其他用場了。
如果有穩(wěn)定工作或者收入來源，房款在50萬以下的，自己只要首付5%；房款在50~100萬之間的，前50萬首付5%，后面部分首付10%；房款超過100萬的，最低首付為總價的20%；如果沒有穩(wěn)定工作或者收入來源，自己要首付35%。
一般情況下，如果首付資金的比例低于20%時，房貸申請者要支付貸款違約保險金。這種貸款違約保險是一次性購買，受益主體是提供房貸的金融機構(gòu)。
提供房貸的金融機構(gòu)會把這部分費用加到房貸中去；當(dāng)然，購房者也可以一次性支付這部分費用。
購房者通過購買這種貸款違約保險，可以從金融機構(gòu)獲得最低的房貸利率。有保險的房貸利率與沒有保險的房貸利率會相差20%以上。
根據(jù)加拿大聯(lián)邦政府的規(guī)定，首付比例5~10%時，保險費用為貸款額的4.0%；10%~15%時，保險費用為3.10%；15~20%時，保險費用為2.8%。
因為保險費的費率不同，申請貸款時就要考慮自己應(yīng)該出多少首付資金比例。
可以找多家銀行了解貸款首付款、貸款利率等情況，也可以找房屋貸款經(jīng)紀(jì)公司，這類公司提供服務(wù)應(yīng)該是免費的，他們從銀行拿服務(wù)費的。
第三步，尋找專業(yè)的驗房師和驗房
在下了offer后，還未收房前，一定要找一個專業(yè)的驗房師來幫助驗房。驗房師盡量自己找，不要讓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人推薦，這樣買房人可以掌握更真實的信息。
雖然對房子總體滿意，但房子是否有漏水？屋頂何時換的？屋頂隔熱保溫通風(fēng)如何？門窗密封如何？暖氣爐、空調(diào)、爐子、冰箱等是否工作完好？整個房子的排水是否通暢等都不了解，也不敢輕易相信賣房人所言，需要專業(yè)的人用專門的工具來檢測。
如果檢測下來確實有許多問題，可以拒絕收房而不會有任何損失。實在非常喜歡這個房子的，也可以由驗房師計算出需要多少修復(fù)費用，讓賣房人承擔(dān)。
第四步，尋找房產(chǎn)交易律師
在看好房子后，還需要找一個專業(yè)的房產(chǎn)交易律師，幫助辦理房產(chǎn)交易的所有手續(xù)。律師一定要與自己能夠無障礙交流的，華人還是老外就看自己的英語水平和投緣了。
簽訂買房合同的時候，買房人必須坐在律師的對面簽字，這就是加拿大的法律，很刻板。
還需要把律師引見給貸款的銀行，貸款批下來后，首付款和銀行貸款都由律師出面辦理，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易也由其辦理。如有必要，還可以讓律師做所購買房子的債務(wù)方面的調(diào)查，當(dāng)然，此項內(nèi)容是另外收費的。
第五步 購買房屋保險
買好房子后還需要購買房屋保險，對以后可能會發(fā)生的意外情況有保障。
可以尋找多家房屋保險公司比較價格，一般銀行都能推薦，然后打電話了解情況后定。
房屋保險基本上是電話交流，大部分講英文。需要事先準(zhǔn)備以下基礎(chǔ)資料，房子的地點、年代、結(jié)構(gòu)、幾層、電線是新的還是舊的，用銅的還是鋁的、熱水管是銅的還是PVC的、爐子用電的還是燃?xì)獾?，有否保安系統(tǒng)，房子是否會出租等等。
至此，買房算是大功告成了，房子也拿到手了，接下來就是裝扮自己的愛巢了。
