第一步，尋找合適的房產經紀人和選房
可以找朋友推薦，也可以通過報紙或者網站廣告找合適的房產經紀人，更建議選用【加拿大移民優享生活】網上商城推薦的房產經紀人。
為了交流方便，盡可能找會說國語的華人經紀人。
房產經紀人分為買方經紀人和賣方經紀人，分別代表買方和賣方。
賣房人承擔房產經紀人的傭金，常規的傭金計算公式為前10萬房價7%，10萬之后2.5%。
賣方經紀人和買方經紀人分享這個傭金，一般來說按54%和46%進行分配。
如果是老移民，或者在加拿大已經買過多套房子的，為了節約費用，可以不找房產經紀，自己上相關的房產交易網站查找房源，自己聯系看房等事宜，但強烈不建議新移民這樣做。因為找到房源不難，但發現問題不宜，并且未必真正能夠從賣方經紀人那邊拿到買方經紀人的傭金。
也不要賣方經紀人和買方經紀人合二為一，經紀人是站在委托人立場上做事情的，買方賣方是同一經紀人的話，經紀人就只能公正行事，并且對于新移民來說，往往會吃虧。
確定好房產經紀人后就要準備開始看房了，要多看一些，直到滿意的房子為止。看房時需要對地段、房型、房價、社區、周邊環境、房齡等綜合考察。
還需要了解周邊是不是有政府設立的難民屋，所在街區屬于哪個民族的社區，房子有沒有種過大麻，有沒有白蟻，近期是不是拿出來賣過，沒賣掉的原因是什么等等。
別墅房齡長短有好有壞，好處是老房子花園一般會比較大，壞處是房型比較老式。公寓的房齡長基本上沒什么好處，20年以上房齡的公寓物業管理費會上升，將來出租的話租金會上不去。
有些中國人喜歡華人社區，有些喜歡老外社區。告訴大家一個實情：由于中國人比較少打理自己的花園，社區環境會變差。中國人多了，純老外一定會搬走的，他們喜歡安靜和環境良好的社區。因此，刻意找老外社區是比較一廂情愿的事情，
建議優先華人社區和歐洲人社區，以上沒有任何種族歧視的意思。
看到合適的就可以下offer了（還需要與申請房貸同步和銜接好），不是最最合適的話就讓買方經紀人去討價還價。
第二步，尋找合適的房屋貸款
在加拿大買房，絕大部分都會申請房屋貸款，因為貸款的利息可以抵稅，自己的錢就可以派其他用場了。
如果有穩定工作或者收入來源，房款在50萬以下的，自己只要首付5%；房款在50~100萬之間的，前50萬首付5%，后面部分首付10%；房款超過100萬的，最低首付為總價的20%；如果沒有穩定工作或者收入來源，自己要首付35%。
一般情況下，如果首付資金的比例低于20%時，房貸申請者要支付貸款違約保險金。這種貸款違約保險是一次性購買，受益主體是提供房貸的金融機構。
提供房貸的金融機構會把這部分費用加到房貸中去；當然，購房者也可以一次性支付這部分費用。
購房者通過購買這種貸款違約保險，可以從金融機構獲得最低的房貸利率。有保險的房貸利率與沒有保險的房貸利率會相差20%以上。
根據加拿大聯邦政府的規定，首付比例5~10%時，保險費用為貸款額的4.0%；10%~15%時，保險費用為3.10%；15~20%時，保險費用為2.8%。
因為保險費的費率不同，申請貸款時就要考慮自己應該出多少首付資金比例。
可以找多家銀行了解貸款首付款、貸款利率等情況，也可以找房屋貸款經紀公司，這類公司提供服務應該是免費的，他們從銀行拿服務費的。
第三步，尋找專業的驗房師和驗房
在下了offer后，還未收房前，一定要找一個專業的驗房師來幫助驗房。驗房師盡量自己找，不要讓房產經紀人推薦，這樣買房人可以掌握更真實的信息。
雖然對房子總體滿意，但房子是否有漏水？屋頂何時換的？屋頂隔熱保溫通風如何？門窗密封如何？暖氣爐、空調、爐子、冰箱等是否工作完好？整個房子的排水是否通暢等都不了解，也不敢輕易相信賣房人所言，需要專業的人用專門的工具來檢測。
如果檢測下來確實有許多問題，可以拒絕收房而不會有任何損失。實在非常喜歡這個房子的，也可以由驗房師計算出需要多少修復費用，讓賣房人承擔。
第四步，尋找房產交易律師
在看好房子后，還需要找一個專業的房產交易律師，幫助辦理房產交易的所有手續。律師一定要與自己能夠無障礙交流的，華人還是老外就看自己的英語水平和投緣了。
簽訂買房合同的時候，買房人必須坐在律師的對面簽字，這就是加拿大的法律，很刻板。
還需要把律師引見給貸款的銀行，貸款批下來后，首付款和銀行貸款都由律師出面辦理，房產轉讓交易也由其辦理。如有必要，還可以讓律師做所購買房子的債務方面的調查，當然，此項內容是另外收費的。
第五步 購買房屋保險
買好房子后還需要購買房屋保險，對以后可能會發生的意外情況有保障。
可以尋找多家房屋保險公司比較價格，一般銀行都能推薦，然后打電話了解情況后定。
房屋保險基本上是電話交流，大部分講英文。需要事先準備以下基礎資料，房子的地點、年代、結構、幾層、電線是新的還是舊的，用銅的還是鋁的、熱水管是銅的還是PVC的、爐子用電的還是燃氣的，有否保安系統，房子是否會出租等等。
至此，買房算是大功告成了，房子也拿到手了，接下來就是裝扮自己的愛巢了。
雖然驗房可能會增加一些購買成本，或與你理想中的住房失之交臂。但如果缺少了這個步驟，買家很可能在未來付出無盡的維修費用。這個后果，你真的愿意承受嗎？
今天，就讓我們來系統的、全面的聊一聊加拿大驗房的那些事兒。
什么是驗房？
首先，在聊這個話題之前，我們必須搞清楚什么叫驗房？
所謂驗房，是指驗房師受客戶委托，根據所屬驗房師協會的《驗房操作標準》，通過對構成房屋的主要系統和構件進行視覺觀察和對設備進行正常操作，以確定其是否存在明顯的問題，以及應該如何處理這些問題。
驗屋的主要目的是鑒定房屋的當前狀態，向購房者提供必要的信息，以幫助他們做一個清楚明白的買賣決定。
什么是驗房操作標準？
所謂《驗房操作標準》，英文為 “Standards of Practice，是由一個名為加拿大國家認證驗房師協會(CANNACHI)的非營利專業組織發布的。
該協會的主旨為“持續提升驗房師行業對大眾的服務水平”，簡單來說，就是為了幫你買到放心房！
驗房到底都驗什么？
根據加拿大《驗房操作標準》，我們知道房屋本身的結構復雜，并且每個系統、組件相互作用，互相影響。
有的系統決定著房屋的整個壽命（如房屋的地基等），有的組件需要定期更換（如暖爐、屋頂瓦片、熱水器等）
在加拿大驗房時，我們需要對自己所買的房子有個清晰的認識，以便做到日后使用與維護過程中能夠心中有數。
通常來說，房屋分成九大系統：屋頂（Roofing, Flashing and Chimneys）、外部(Exterior)、結構( Structure)、保暖和通風（Insulation and Vent）、電力(Electrical)、暖氣和冷氣（Heating & Cooling）、上下水（Pluming）、內部（Interior）和電器（Appliances）。
在驗房過程中，除了電器不在驗房的范圍之內，驗房師會對屋頂、結構等八個系統進行問題檢查，概括起來大概有上千個知識點，小編將根據工作實踐總結出以下常見的驗房問題。
在驗房過程中，如果您將這些問題搞清楚了，對您將要買的房子的狀況也就基本掌握了。
驗房最重要的是什么？
大多數的驗屋報告中，所涉及的內容絕大多數是關于各類小問題以及房屋使用保養的建議等。了解這些當然有好處，但是其實作為購房者，你真正應該關注的事大約可以歸為以下四類:1. 房屋主要問題缺陷(Major defects)，比如結構(Structure)問題等。2. 潛在會導致房屋主要問題缺陷的“小問題”，比如擋水板(Flashing)等。3. 房屋存在的安全隱患，比如配電箱(Service Panel)問題等。4. 會影響你正常的銀行按揭，入住或買房屋保險的問題。
任何可歸入這四個門類的問題都應該引起足夠的重視。如果發現及時，一個嚴重的問題往往可以不用花費大量的金錢就可以避免，尤其是第二和第三類的問題。把主要精力集中在這四類問題上會讓你在購房過程中能夠處于更為主動的位置。
沒有任何一個房子是完美的，驗房總會發現問題。關鍵在于要分清問題的大小主次，這樣就不會買到真正有問題的房子，也不會因為些無關緊要的小問題而錯過一筆好的房地產交易。
驗房還應該注意些什么？
驗完房后，驗房師除了交驗屋報告外，還會跟客戶大略介紹一下房屋的狀況。這是客戶了解房屋最好的時機，因為大多數客戶通常在入住后都不會再仔細地去研究驗屋報告了。
對于自己將要居住的房屋，有些東西必須要搞清楚位置，這樣以后一旦遇到緊急狀況，可以及時做出處理。
所以，在驗屋師離開之前，建議業主最好請驗屋師告知以下這些房屋設施的具體位置，必要時還可以在記事本上特別記錄下來。
如何讀懂驗房報告？
在加拿大買房，與國內很大的不同就是驗房的步驟。正規的驗房師會給買家出具驗房報告，那么身為買家，驗房報告要怎么看？想搞明白這點，我們需要先了解驗房的具體過程。
一般的房子（2500尺左右的房子），整個驗房過程大概需要2-2.5小時。每個驗房師都會有自己熟悉的驗房流程，但是大致的流程可以用一句話概括成：start outside and then move to indoors where we’ll work from the bottom to the top , finishing with the attic (由外而內，從下至上)。大致的時間安排如下：
一般情況下，驗房師會在驗房結束后回家撰寫驗房報告，這樣寫出來的報告能更全面；也有的驗房師會在驗房結束后在現場進行報告的準備，這樣客戶能在第一時間看到報告。
此時你應該急于拿到一份并不完善的報告？還是耐心等待一份更全面的報告呢？答案自然不言而喻。
驗房師該出具怎樣的一份報告？
一份完整的驗房報告通常會包含兩個部分，一是主要問題的列表，另一個是報告主體。在主要問題列表中一般會將問題分類為安全問題和重大修繕問題。
在安全問題中，驗房師會列出房屋中會涉及人身安全的問題，這些問題一般是要著手解決的，比如陽臺的欄桿損壞、電路漏電等。另一部分是需要進行修繕，并且會耗費一筆資金的，比如完全損壞的采暖系統，需要更換鍋爐之類。
在后面的報告主體部分，會有對所檢查系統和項目的具體描述，而且主要問題列表里面的所有內容也會涵蓋在報告主體中。注意：主要問題列表只是列出了驗房師認為重要的問題，并沒有列出全部，一些內容是在報告主體中，讀了主要問題并不能取代整體報告。
買家該如何解讀驗房報告？
拿到報告后至少要通讀一遍。因為一些問題的重要性在于驗房師個人經驗和感受，而沒有列入主要問題列表中，但在報告中會提到，由于客戶的個人喜好或感受不同，可能就對一些問題特別看重。
比如，屋主飼養寵物，買房人如果患有哮喘病，寵物的毛發對于他來說就是過敏源；再比如，80年代以前的房屋中一些塑料地板，或管道密封條上通常會含有石棉成分，如果客戶本人石棉過敏，這個問題就非常嚴重的問題。
驗屋出現問題怎么辦？
在加拿大買房，就有可能驗房。大多數情況下，OFFER中會有驗房條件。但對大多數現房而言，哪里會有百分之百的完美無瑕？驗房結束后，發現有一定的瑕疵，是很常見的。而因此產生的法律糾紛，也不在少數。
我們知道，加拿大的法律系統屬于“英美”法系，即普通法系統。普通法系統的是由成文法典和不成文判例共同組成的。尤其是判例，即法官的既成判決，對后來發生的類似案件，都有極強的法律約束力。
而在這些林林總總的關于地產的法律判例中，直接關乎驗房的經典判例，莫過于2002年由安省上訴法庭做出的，關于Marshall vs. Bernard Corporation一案的判決。
這個案子的情況，簡單地講，就是買家A和賣家B達成了一個附帶驗房條件的購房合同。驗房完畢后，發現了一些瑕疵。買家A不滿意，堅持要取消合同。理由是合同中明確表明，買家只有滿意驗房結果，才能取消條件。而賣家B則拒絕退還押金，B認為，這些瑕疵并非原則性的、結構性的問題，可以彌補，買家退約是無理要求。于是乎，買賣雙方各請律師，對簿公堂，非要討個說法，且官司從小額法庭一直打到了中級上訴法庭。
問題一
我們知道，在地產協會的標準合同條款中，對于驗房條件描述，是基于“買家滿意”的原則，那么是否可以說，這等于給了買家一個無條件隨意取消合同的機會和權力呢？如果問題一的答案是“YES”, 那么驗房條款變成了類似于CONDO樓花的Cooling Period, 成了取消合同的隨意出口了，問題二就不存在了。但如果問題一的回答是“NO”, 那么以下問題就需要做出回答。
問題二
對于買賣雙方而言，什么樣的瑕疵和什么程度的瑕疵，是可以接受的(或不可接受)的呢?又該以什么標準來衡量呢?
顯然的，這兩個實務中經常碰到的問題，困惑了許多人，也引起了司法界的關注。于是，安省上訴法庭在宣判Marshall vs. Bernard Corporation一案時，還附上了長長的指引(即司法解釋)，不僅澄清了這些問題，而且明確了今后類似案例的宣判原則。對于問題一，法庭的回答是“NO”, 即驗房條款不是取消合同的隨意出口，即買家在對待驗房時，要“基于誠實信用原則，采取合乎情理的舉措”。對于問題二，法庭在Marshall vs. Bernard orporation一案中支持了買家，做出的判決是：買家的舉措，符合“基于誠實信用原則的合理舉措”，買家有權取消合同，賣家應該退還押金。
驗房師的參考價格？
驗房費雖然沒有統一標準，但也是一分價一分貨。用驗房師的執照號很容易推算出從業時間的長短，執照號越小的驗房師經驗越豐富，多花一點兒錢找經驗豐富的驗房師是性價比最好的選擇。 但也不保證有經驗的驗房師就一定認真！
專業認真的驗房師通常能發現維修費用數千甚至上萬元的缺陷，讓賣家修好省去了日后高額的房屋維修費用和不盡的麻煩。收費便宜的馬虎驗房師只會告訴你 “都好著呢“，讓你浪費幾百元的驗房費還是小事，驗房師失職有可能會給買家留下高額維修賬單！
