在加拿大當(dāng)房主可真不容易，各種開(kāi)支蹭蹭網(wǎng)上飆。
目前，生活成本是大多數(shù)加拿大人最關(guān)心的問(wèn)題。雖然預(yù)計(jì)今年利率將繼續(xù)下降，但房主除了住房成本還有很多開(kāi)支需要兼顧。
2025年，有一系列稅收優(yōu)惠可以幫房主最大限度降低住房成本并節(jié)省開(kāi)支。
加拿大稅務(wù)局 (CRA) 最新分享了一份加拿大房主應(yīng)該知道的稅收抵免和補(bǔ)貼清單。CRA在新聞稿里寫(xiě)道，“提交所得稅和福利申報(bào)表是獲得任何福利或抵免付款或您可能有資格獲得的扣除額的第一步。”。
無(wú)論您是房主、剛剛買(mǎi)了第一套房子，還是正在為第一套房子存錢(qián)，以下是一些需要記住的稅務(wù)優(yōu)惠
1. 購(gòu)房者免稅額（Home buyers' amount）
適用人群：首次購(gòu)房者或過(guò)去四年未擁有房產(chǎn)者。
優(yōu)惠內(nèi)容：最高可申請(qǐng)$10,000購(gòu)房費(fèi)用的稅收抵免，抵免金額最高$1,500，可與配偶或同居伴侶分?jǐn)偂?/span>
如果符合以下情況，您有資格申請(qǐng)購(gòu)房者金額：
您（或您的配偶/同居伴侶）于 2024 年購(gòu)買(mǎi)了第一套符合條件的房屋，并且您（或您的配偶/同居伴侶）在 2024 年或之前四年中沒(méi)有在加拿大境內(nèi)或境外擁有另一套房屋
您有資格獲得殘疾稅收抵免 (DTC)，或者您為有資格獲得 DTC的人購(gòu)買(mǎi)了房屋
2. 殘疾人購(gòu)房者稅收抵免（Home buyers' tax credit for people with disabilities）
如果您、您的配偶或同居伴侶是殘疾人，即使您不是首次購(gòu)房者，也可能利用 HBTC。
3. 因工作而搬家的稅收減免（Tax deductions from moving for work）
適用人群：因工作變動(dòng)搬至距離新工作地點(diǎn)至少40公里的地區(qū)。
優(yōu)惠內(nèi)容：可抵扣搬家費(fèi)用，包括機(jī)票、搬家費(fèi)、出售房產(chǎn)、解除租約或抵押貸款等費(fèi)用。
4. 自雇或在家工作稅收抵免（Self-employment or work-from-home tax credits）
如果您有自己的企業(yè)并且在家工作，您可以申報(bào)商務(wù)用途家庭費(fèi)用。您還可以申報(bào)汽車旅行費(fèi)用，只需確保將此信息記錄在案。
即便不是自雇人士，如果您在家工作也可以申報(bào)這些費(fèi)用。去年，符合條件的員工如果在家工作，最多可獲得 $500 的稅務(wù)返還。
如果您在 2024 年升級(jí)裝修了您的房屋
5. 多代同住家庭裝修稅收抵免（Multigenerational Home Renovation Tax Credit）
適用人群：為多代同住進(jìn)行房屋裝修。
例如，如果您想為父母建造一個(gè)獨(dú)立的地下室，讓他們住在您家中，這項(xiàng)稅收抵免就可以提供幫助。
對(duì)于每次完成的符合條件的裝修，您最多可以申請(qǐng) $50,000 的支出。對(duì)于每項(xiàng)符合條件的申請(qǐng)，稅收抵免額是總費(fèi)用的 15%，最高為 $7,500
6. 家庭無(wú)障礙稅收抵免（Home Accessibility Tax Credit）
適用人群：進(jìn)行房屋無(wú)障礙改造的房主。
優(yōu)惠內(nèi)容：符合條件的裝修或改建費(fèi)用，年度最高費(fèi)用限額為$20,000。
7. 新建樓花GST/HST住房退稅（New GST/HST housing rebate）
根據(jù)加拿大稅務(wù)局的規(guī)定，如果符合以下任何一項(xiàng)條件，您有資格申請(qǐng)退還部分已支付的 GST/HST：
您從建筑商處購(gòu)買(mǎi)了一套新建或經(jīng)過(guò)大幅翻新的房屋，用作您（或您的親屬）的主要居住地
您購(gòu)買(mǎi)了合作住房公司的股份，目的是將新建或經(jīng)過(guò)大幅翻新的合作住房綜合體中的單元用作您（或您的親屬）的主要居住地
您或您雇用的人建造或大幅翻新了您的房屋，用作您（或您的親屬）的主要居住地
8. 主要居所豁免（Principal residence exemption）
適用人群：出售主要居住房屋的房主。
優(yōu)惠內(nèi)容：可免除或減少出售資本收益的稅收，需在納稅申報(bào)單上指定該房產(chǎn)為主要居所。
9.住宅物業(yè)炒房規(guī)則（Residential property flipping rule）
適用人群：持有房產(chǎn)不足365天即出售的房主。
優(yōu)惠內(nèi)容：不符合重大生活事件例外條件的，出售利潤(rùn)將按普通商業(yè)收入納稅，而非資本收益。
10. 購(gòu)房者計(jì)劃（Home buyers' plan）
根據(jù)加拿大稅務(wù)局 (CRA) 的規(guī)定，根據(jù)增強(qiáng)版 HPB，加拿大人可以從其 RRSP 中免稅提取高達(dá) 60,000 加元，用于購(gòu)買(mǎi)或建造符合條件的房屋。
在 2022 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日之間提取的加拿大人將享受額外三年的寬限期。這意味著還款期將從首次提款后的第五年開(kāi)始。
您和您的配偶/同居伴侶都可以為同一套符合條件的房屋參加 HBP。
11. 首套房?jī)?chǔ)蓄賬戶（First home savings account）
適用人群：為購(gòu)買(mǎi)首套房?jī)?chǔ)蓄的加拿大人。
優(yōu)惠內(nèi)容：每年可存入最高$8,000，終身限額$40,000，向FHSA的繳納款項(xiàng)可在納稅申報(bào)單中扣除。
12. 專用出租房屋（Purpose-built rental housing）
如果您擁有或投資專用出租房屋，則有潛在的稅收優(yōu)惠可幫助抵消與創(chuàng)建出租單元相關(guān)的成本。
PBRH 退稅是對(duì) GST/HST 新住宅出租物業(yè)退稅的增強(qiáng)。它支持建造用于長(zhǎng)期住宅出租的新公寓樓、學(xué)生宿舍和老年人住宅。
CRA 表示，這鼓勵(lì)了加拿大長(zhǎng)期出租房屋的發(fā)展。
總結(jié)
以上是加拿大房主可以申請(qǐng)的主要稅收抵免和補(bǔ)貼項(xiàng)目。無(wú)論是購(gòu)房者、首次購(gòu)房者，還是正在為購(gòu)房存錢(qián)的人，這些福利都可能為您節(jié)省大量開(kāi)支。建議大家在納稅申報(bào)時(shí)仔細(xì)檢查自己是否符合相關(guān)條件，并充分利用這些優(yōu)惠措施。
隨著2025年加拿大房市的持續(xù)活躍，按揭貸款需求也在穩(wěn)步上升。根據(jù)加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（CREA）最新報(bào)告，受2024年初秋大量房屋被搶購(gòu)一空的影響，2024年12月的加拿大MLS?系統(tǒng)房屋銷售環(huán)比下降5.8%，但仍比2024年5月高出13%。第四季度的銷售額更是環(huán)比增長(zhǎng)10%，成為過(guò)去20年中最強(qiáng)勁的季度之一（疫情期間除外），全國(guó)房屋銷售同比則增長(zhǎng)19.2%。與此同時(shí)，新上市房源環(huán)比下降1.7%。
在多項(xiàng)購(gòu)房利好政策的推動(dòng)下，首次購(gòu)房者與換房買(mǎi)家對(duì)貸款產(chǎn)品的需求進(jìn)一步增大。加之加拿大央行過(guò)去12個(gè)月內(nèi)三次下調(diào)基準(zhǔn)利率，市場(chǎng)平均房貸利率維持在4.0%至4.5%之間，令房市更趨活躍。
然而，對(duì)于初次購(gòu)房或?qū)J款流程不熟悉的人而言，想要順利拿到合適的貸款方案并非易事。小編精心整理了房屋貸款詳細(xì)指南，從前期準(zhǔn)備到放款落地，全面了解在加拿大申請(qǐng)房貸的要點(diǎn)與細(xì)節(jié)，助您在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中穩(wěn)健前行。
一、什么是房屋貸款（Mortgage）？
房屋貸款指的是借款人以所購(gòu)房屋或不動(dòng)產(chǎn)作抵押，從銀行或其他貸方取得的資金，用于支付房屋購(gòu)買(mǎi)款、土地或房屋維護(hù)等用途。
?借款人需滿足貸方的信用及資產(chǎn)評(píng)估，并按照約定定期償還本金與利息。
?常見(jiàn)還款年限為25年、30年或35年。年限越長(zhǎng)，每月還款額越低，但總利息支出會(huì)相應(yīng)增加。
二、申請(qǐng)房貸前的準(zhǔn)備工作
1.準(zhǔn)備足夠的首付
在加拿大申請(qǐng)房屋貸款時(shí)，所有貸款機(jī)構(gòu)都會(huì)要求提供首付款的最近三個(gè)月銀行流水記錄。因此，確保貸款申請(qǐng)順利進(jìn)行，建議提前至少三個(gè)月準(zhǔn)備好首付款資金。
2. 清理債務(wù)，保持健康負(fù)債比
根據(jù)加拿大金融消費(fèi)者局（Financial Consumer Agency of Canada）的建議：
?確認(rèn)負(fù)債狀況：在提交房貸申請(qǐng)前，優(yōu)先償還車貸、學(xué)貸或其他高額債務(wù)，以降低年度償債比例（Debt-to-Income Ratio）。通常該比例不應(yīng)超過(guò)44%。
?降低還款壓力：負(fù)債比率越低，房貸審批通過(guò)率越高，也有機(jī)會(huì)獲得更優(yōu)惠的利率和更高貸款額度。
3. 申請(qǐng)房貸預(yù)批（Pre-Approval）
?預(yù)先批準(zhǔn)（Preapproval）：需要授權(quán)貸方查詢信用記錄，并提交較為詳盡的財(cái)務(wù)資料，包括收入證明、資產(chǎn)和債務(wù)信息等。
?與資格預(yù)審（Pre-qualified）的區(qū)別：資格預(yù)審僅做初步評(píng)估，不查詢信用記錄，參考價(jià)值有限。
三、正式貸款流程
1.選擇借款機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)
?A類銀行：如加拿大五大銀行（RBC、TD、BMO、Scotiabank、CIBC），流程規(guī)范，利率相對(duì)穩(wěn)定。
?B類銀行、房貸公司或?qū)I(yè)經(jīng)紀(jì)人：為不同信用分?jǐn)?shù)或資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的借款人提供更靈活的產(chǎn)品。
2.查閱信用報(bào)告
?Equifax 與 TransUnion的信用分一般在300~900分之間，700分以上被視為“良好”或“優(yōu)秀”。信用分越高，獲取更優(yōu)惠利率的機(jī)會(huì)越大。
3.整理所需材料
?身份證明：駕照、護(hù)照、SIN 卡
?就業(yè)證明：工作職位、時(shí)長(zhǎng)及最近工資單
?稅務(wù)資料：最新的 Notice of Assessment、T1、T4
?銀行賬戶余額：證明首付款及初期費(fèi)用資金
?資產(chǎn)與債務(wù)清單：車輛、其他物業(yè)、車貸、個(gè)人信貸等
?購(gòu)房相關(guān)文件：如購(gòu)房合同、房屋披露聲明、產(chǎn)權(quán)證明
4.與房貸專家咨詢
?商討利率類型（固定或浮動(dòng)）、還款年限（25年、30年等）、手續(xù)費(fèi)、提前還款條款等。
5.通過(guò)壓力測(cè)試（Stress Test）
?根據(jù)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管辦公室（OSFI）的要求，目前的壓力測(cè)試?yán)室话闳?.25%或合約利率+2%中較高者，以評(píng)估借款人應(yīng)對(duì)利率上漲的能力。
6.等待審核與簽約
?銀行或貸款機(jī)構(gòu)在核準(zhǔn)后，會(huì)發(fā)出貸款承諾書(shū)（Commitment Letter）。借款人需仔細(xì)確認(rèn)條款，并簽字接受。
7.放款與交割
?律師或公證人在交割日協(xié)調(diào)放款事宜，完成資金劃轉(zhuǎn)。交易完成后，購(gòu)房者正式擁有該物業(yè)。
四、讓購(gòu)房更輕松的實(shí)用建議
1.資金與文件準(zhǔn)備
?在申請(qǐng)房貸前，確認(rèn)并整理個(gè)人收入、稅務(wù)及負(fù)債信息，盡早進(jìn)行預(yù)批，提高核貸效率。
2.謹(jǐn)慎選擇貸款機(jī)構(gòu)
?比較不同銀行、房貸公司或經(jīng)紀(jì)提供的方案，綜合考量利率、年限、違約金和手續(xù)費(fèi)等因素。
3.關(guān)注利率與市場(chǎng)變化
?利率直接影響每月供款和總還款額。持續(xù)跟蹤央行政策及市場(chǎng)動(dòng)向，適時(shí)申請(qǐng)或鎖定利率。
4.合理規(guī)劃整體預(yù)算
?除房貸本身外，還應(yīng)預(yù)留搬家、裝修、日常維護(hù)等額外支出，保持財(cái)務(wù)健康與生活品質(zhì)。
