隨著2025年加拿大房市的持續(xù)活躍，按揭貸款需求也在穩(wěn)步上升。根據(jù)加拿大房地產(chǎn)協(xié)會（CREA）最新報告，受2024年初秋大量房屋被搶購一空的影響，2024年12月的加拿大MLS?系統(tǒng)房屋銷售環(huán)比下降5.8%，但仍比2024年5月高出13%。第四季度的銷售額更是環(huán)比增長10%，成為過去20年中最強勁的季度之一（疫情期間除外），全國房屋銷售同比則增長19.2%。與此同時，新上市房源環(huán)比下降1.7%。
在多項購房利好政策的推動下，首次購房者與換房買家對貸款產(chǎn)品的需求進一步增大。加之加拿大央行過去12個月內三次下調基準利率，市場平均房貸利率維持在4.0%至4.5%之間，令房市更趨活躍。
然而，對于初次購房或對貸款流程不熟悉的人而言，想要順利拿到合適的貸款方案并非易事。小編精心整理了房屋貸款詳細指南，從前期準備到放款落地，全面了解在加拿大申請房貸的要點與細節(jié)，助您在競爭激烈的市場中穩(wěn)健前行。
一、什么是房屋貸款（Mortgage）？
房屋貸款指的是借款人以所購房屋或不動產(chǎn)作抵押，從銀行或其他貸方取得的資金，用于支付房屋購買款、土地或房屋維護等用途。
?借款人需滿足貸方的信用及資產(chǎn)評估，并按照約定定期償還本金與利息。
?常見還款年限為25年、30年或35年。年限越長，每月還款額越低，但總利息支出會相應增加。
二、申請房貸前的準備工作
1.準備足夠的首付
在加拿大申請房屋貸款時，所有貸款機構都會要求提供首付款的最近三個月銀行流水記錄。因此，確保貸款申請順利進行，建議提前至少三個月準備好首付款資金。
2. 清理債務，保持健康負債比
根據(jù)加拿大金融消費者局（Financial Consumer Agency of Canada）的建議：
?確認負債狀況：在提交房貸申請前，優(yōu)先償還車貸、學貸或其他高額債務，以降低年度償債比例（Debt-to-Income Ratio）。通常該比例不應超過44%。
?降低還款壓力：負債比率越低，房貸審批通過率越高，也有機會獲得更優(yōu)惠的利率和更高貸款額度。
3. 申請房貸預批（Pre-Approval）
?預先批準（Preapproval）：需要授權貸方查詢信用記錄，并提交較為詳盡的財務資料，包括收入證明、資產(chǎn)和債務信息等。
?與資格預審（Pre-qualified）的區(qū)別：資格預審僅做初步評估，不查詢信用記錄，參考價值有限。
三、正式貸款流程
1.選擇借款機構或經(jīng)紀
?A類銀行：如加拿大五大銀行（RBC、TD、BMO、Scotiabank、CIBC），流程規(guī)范，利率相對穩(wěn)定。
?B類銀行、房貸公司或專業(yè)經(jīng)紀人：為不同信用分數(shù)或資產(chǎn)結構的借款人提供更靈活的產(chǎn)品。
2.查閱信用報告
?Equifax 與 TransUnion的信用分一般在300~900分之間，700分以上被視為“良好”或“優(yōu)秀”。信用分越高，獲取更優(yōu)惠利率的機會越大。
3.整理所需材料
?身份證明：駕照、護照、SIN 卡
?就業(yè)證明：工作職位、時長及最近工資單
?稅務資料：最新的 Notice of Assessment、T1、T4
?銀行賬戶余額：證明首付款及初期費用資金
?資產(chǎn)與債務清單：車輛、其他物業(yè)、車貸、個人信貸等
?購房相關文件：如購房合同、房屋披露聲明、產(chǎn)權證明
4.與房貸專家咨詢
?商討利率類型（固定或浮動）、還款年限（25年、30年等）、手續(xù)費、提前還款條款等。
5.通過壓力測試（Stress Test）
?根據(jù)金融機構監(jiān)管辦公室（OSFI）的要求，目前的壓力測試利率一般取5.25%或合約利率+2%中較高者，以評估借款人應對利率上漲的能力。
6.等待審核與簽約
?銀行或貸款機構在核準后，會發(fā)出貸款承諾書（Commitment Letter）。借款人需仔細確認條款，并簽字接受。
7.放款與交割
?律師或公證人在交割日協(xié)調放款事宜，完成資金劃轉。交易完成后，購房者正式擁有該物業(yè)。
四、讓購房更輕松的實用建議
1.資金與文件準備
?在申請房貸前，確認并整理個人收入、稅務及負債信息，盡早進行預批，提高核貸效率。
2.謹慎選擇貸款機構
?比較不同銀行、房貸公司或經(jīng)紀提供的方案，綜合考量利率、年限、違約金和手續(xù)費等因素。
3.關注利率與市場變化
?利率直接影響每月供款和總還款額。持續(xù)跟蹤央行政策及市場動向，適時申請或鎖定利率。
4.合理規(guī)劃整體預算
?除房貸本身外，還應預留搬家、裝修、日常維護等額外支出，保持財務健康與生活品質。
當您花了數(shù)年時間存到了房屋的首付，即將完成購房交易時，一些不可預見的成本可能是在您意料之外的，尤其對于首次買家來說。有時，這些結束時的成本最終可能會高于您最初在貸款估算中的報價。
當今約有31%的購房者是首次購房——這意味著許多人現(xiàn)在在獲得貸款估算時會發(fā)現(xiàn)其中的一些額外成本。托管費、私人抵押貸款保險 (PMI) 和成交成本等術語對于首次購房者來說非常陌生。我們將引導您了解這些術語，讓你在房產(chǎn)購買的過程中做好充分的預算準備。?
01
首付 Down Payment
首付不一定是額外成本，但您支付的首付款比例實際上會影響您最終支付的總體費用。此外，買家應該知道有數(shù)以千計的預付款計劃基本上是免費的。因此，您可能有資格獲得首付補助金或可免除的貸款，而不是耗盡您的儲蓄。讓我們深入研究一些首付策略。
放貸方（銀行）通常會以較低的利率獎勵可觀的首付。對于貸方而言，首付越大，借款人在抵押貸款上的投資就越多，這表明拖欠貸款的可能性越低。此外，如果借款人違約，他們的風險較小。
另一種降低首付的方法是增加私人抵押貸款保險 (PMI)。當您的首付低于房屋購買價格的20%時，貸方通常需要PMI。
你不想把所有的錢都一次性投進房子里，不留下任何儲蓄。因此，請查看您的預算，并計算出在保持緊急儲蓄的同時，您可以負擔得起的費用。
另一種選擇是選擇較便宜的房子，這會自動降低您的首付。
節(jié)儉是好事。但不能僅僅因為您有資格獲得多少金額的批貸，就代表您應該購買可以最大限度地滿足預算的房屋。應該謹慎得確保您的財務安全，不會因即將破裂的抵押貸款支付而受到影響。
對符合條件的借款人的巨大幫助是首付援助計劃。這些計劃可在全美范圍內使用，并且因每個州而異。有些計劃以助學金的形式出現(xiàn)，您無需償還，或者可免除的第二抵押貸款，只要您在房子里住了規(guī)定的年數(shù)，就不必償還。??
02
成交過戶費 CLOSING COST
成交過戶成本包括與處理貸款相關的所有成本，可能會因您的居住地、貸方和您獲得的抵押貸款類型而異，并非所有貸方對相同的服務收取相同的費用。
一般來說，它們加起來占購買價格的3%到6%，其中貸款相關的費用占到總的過戶成本的一半以上。這意味著如果您的房屋價值300,000美元，而您的成交成本為3%，那么您在成交時將支付額外的9,000美元。但是如果您不使用貸款服務，則可以節(jié)省至少一半的過戶成本。
您的成交過戶成本將在您的貸款估算和結算披露中逐項列出，因此您可以查看每個項目。如果您的估計與您不理解的披露之間存在任何差異，請務必與您的貸方交談。
作為成交費用的一部分，您可能會看到的一些費用包括申請費、評估費、產(chǎn)權搜索費和承銷費等等。
03
私人按揭保險 PMI
私人抵押貸款保險 (PMI) 是一種保險，大多數(shù)首付低于20%的借款人必須支付以抵消貸方的風險。
PMI 保護貸款人，而不是借款人。換句話說，如果您不支付抵押貸款并且最終被取消抵押品贖回權，貸方可以出售房屋。如果銷售價格不包括抵押貸款金額，則可以用 PMI 彌補。
您的PMI成本取決于您的貸款價值(LTV) 比率，即您的房屋借款金額與您房屋評估的價格的比例。較低的LTV也意味著較低的PMI溢價。
要計算出您的LTV，您可以將抵押貸款總額除以您的房屋價值，然后將該數(shù)字轉換為百分比。例如，如果您的抵押貸款為300,000美元，而您的房子價值320,000美元，那么您的LTV為93.75%
LTV 計算：$300,000÷$320,000=0.9375或93.75%
根據(jù)房地美 (Freddie Mac) 的說法，借款人應該預計，每借入100,000美元，每月需要支付30至70美元。
盡管沒有人愿意支付額外的住房成本，但PMI在住房市場中起著至關重要的作用，因為它使貸方更愿意向首付較低的借款人借錢。?
04
誠意金 EARNEST MONEY
誠意金是向賣家表明您是認真想要購買其房屋的押金，它保存在托管賬戶中，可以在房屋交割時用于支付首付款或過戶費用。
通常，購買合同中會寫入抵押或有事項，以保護買賣雙方，包括如果合同被破壞，誰將獲得定金。房屋檢查意外事件在購買合同中很常見?；旧希鼮橘I家提供了一個合法的免責條款——他們如果在房屋檢查是發(fā)現(xiàn)問題，他們可以帶著誠意金走開。
在當今的熱銷市場中，一些買家放棄了所有意外情況，以使他們的報價更具吸引力（請記住，他們經(jīng)常與其他幾十個急切的買家競爭）。當然，這會帶來很大的風險，因為如果你選擇離開，你最終可能會失去你的誠意金。?
05
地稅是房產(chǎn)持有成本 Property tax
房產(chǎn)稅的數(shù)額取決于你買房子的時間。例如，如果您在7月份購買，您將需要繳納大約5個月（7月至12月期間持有房屋）的稅款，而賣家將支付剩余的稅款。?
06
房主協(xié)會費用 (HOA)
如果您選擇在房主協(xié)會 (HOA) 處購買房屋或公寓，您將每月支付HOA費用。HOA 負責制定和執(zhí)行分區(qū)或住宅區(qū)的規(guī)則，并維護公共區(qū)域，如游泳池和游樂場。
HOA費用可能從每月50美元到每月超過400美元不等；您的社區(qū)越奢華，您可能需要支付的費用就越多。?
根據(jù) HOA，您可能需要在交易結束時提前預付一到兩個月的費用。但是，即使您不必支付任何預付費用，也請務必將它們計入您的購房預算，因為它們可以極大地改變您的負擔能力
海外投資買家
如果您是海外的投資買家，投資的要求則相比較上述條件而言要稍微苛刻，有些針對美國當?shù)厝说幕砻馐呛茈y實現(xiàn)的。許多當?shù)氐拈_發(fā)商因為海外資金出境管控的要求，從風控的角度會提高對投資人的風險管控，例如會提高首付款比例，來降低收房成交的風險。
另外，貸方（銀行）也會相應的提高首付比例，一般來說40%的首付是貸方處于風控考慮，比較常見的批貸案例。當然，提高了首付比例自然就使得投資人沒法滿足PMI的基本條件，所以私人抵押貸款保險PMI在外國投資買家中是極其罕見的。
當然，房產(chǎn)過戶時實際產(chǎn)生的各項費用則是按照上文中提及的邏輯適用于美國當?shù)厝伺c海外投資人，并無二致。所以，當您選擇投資美國房產(chǎn)，對于美國房產(chǎn)交易中的6項成本，您都清楚了嗎??
