隨著房貸利率攀升，如何節省房貸利息成了目前房貸一族關心的問題，但是在真正辦理房貸之前，你是否了解房貸的種類，清楚各銀行之間的差異。在美國當前信貸環境下，如何為自己爭取到更加優惠的貸款利率呢?今天我給大家整理了這4點！
01、信用分數信用分數對利率的影響最大。房屋貸款是階梯定價（tier pricing)，每個信用分數階梯對應一個利率。信用分數分段越高，利率也就越低，通常是20分一級。大部分買家常用的貸款是Conventional loan，最低660分就可以貸款，740分以上算是第一梯度。另一種是貸款是限額較高的Jumbo loan，要求借款人有更高的信用分數和更多的首付，利率通常也較高。對于Jumbo loan，信用分數760-780分是第一梯度。雖然每20分就會相差一個等級，不過只要信用分數在700以上，都不會有特別顯著的差別。如果你的信用分數真的很高，在760以上，利率會低一點，但是每個月不會差很多。
2個Experian官方的建議：首先就是，要按時還賬單，包括信用卡、貸款、話費、租金、水電費等等。貸款機構查看你的信用報告的時候，會通過你有沒有按時還款來判斷你是否可靠，從而來預測你貸款之后會不會按時還貸款。
其次就是，降低信用卡的結余數額，也就是每個月盡可能多地完成還款。這會影響到Credit Utilization Ratio（信用額度利用率），從而影響你的信用分數。一般來說，信用卡額度利用率越低，信用分數就會越高。較低的信用卡額度利用率代表你每個月沒有花光所有的信用卡額度，說明你是一個知道如何妥善處理信用貸款的人。
02、貸款-收入比
DTI是銀行考量貸款人每月管理還款能力的一個比例。又細分為Front-End DTI（只看房貸月供/收入）和Back-End DTI（學生貸款+車貸+新房子貸款 +其他所有債務還款/收入）兩種計算方式。
債務占收入比例越高，銀行貸款的風險就越大，如果超過一定比例，銀行就可能會拒絕貸款給你。現在大多數銀行要求Front-End DTI不超過28%，Back-End DTI不超過43%。而且多數銀行更看重Back-End DTI。Jumbo loan的要求比較嚴格，得根據首付比例、是不是第一套房、選擇的貸款項目等等來確定，可能會要求只有40%。DTI低，利率也會相對更低。
但這個也要看具體情況和每個銀行的政策。有時候20%和25%的利率可能就會很不一樣，但25%以上的就沒什么區別了。但總的來說，收入越高、其他貸款越少，你能申請到的買房貸款就越多，利率也會越有利。所以有些lender會建議你在申請房貸前先還清其他大筆貸款，同時不要在短期內增加新的貸款。比如開新的信用卡、貸款為新家添置家具電器等等。
03、工作時長和收入水平
一般情況下貸款機構會要求貸款人有一段時間的工作和穩定收入。兩年是一個比較穩妥的時長。最好的情況是你之前同一份工作做了兩年，或者說雖然中間換了工作，但是換到了一個收入更高的工作。但有一些剛開始工作的年輕買家也不用特別擔心，只要有雇主提供的offer letter ，還是有很多lender可以幫忙做貸款。但如果你是自己創業self-employed, 貸款機構就會更小心更嚴格了。他們會仔細比對你的收入和Tax Return。
04、首付Down Payment
一般來說，如果能提前準備20%的首付，拿下好的貸款利率會比較有利。因為貸款都是根據風險因素來調整的，5%的首付肯定會比20%首付風險更高，利率也會更高。另外，如果首付少于20%的話，貸款機構會要求購買PMI (Private Mortgage Insurance) 房貸保險。PMI受貸款額度、信用分數、房子類型、DTI 和貸款項目影響。如果首付10%的話，每年要付的PMI大概是0.4%-0.85%。不過等房貸還到20%，就不用再付了。
當然，并不是說低于20%的首付就一定不好。我們也有一些投資型的客戶，會選擇只付5%到10%的首付。雖然可能每個月要多還100刀左右，但考慮到現在的低利率，這部分錢的使用成本還是很低的。剩下的錢還可以做多樣化投資，而不是都放在房子上。有很多人認為，是不是應該攢夠20%再開始考慮買房。考慮到過去兩年美國房價的增長速度，攢錢的速度很有可能趕不上房價增長。
所以如果你已經有了買房計劃，可以盡早在自己的能力范圍內降低首付比例，挑選一個合適的房子。
美國買房近年來不斷成為大家的心頭好，但大部分客戶通常考慮美國買房子時會碰到很多困難，比如沒有足夠的錢，或是無法在美國申請到貸款，今天將以問答的方式給大家聊聊大家普遍想了解的問題，干貨滿滿，記得收藏！
沒有身份的海外投資者是否可以貸款？
可以，有簽證的客戶或者沒有簽證客戶都可以申請貸款，這其中包括留學生，在美國持有工簽的人以及新移民。
什么樣的銀行愿意為外國人做貸款？
最好的方式便是直接找借款方（Direct Lender），找這類貸款銀行的時請注意詢問他們是否有自己的審核部門，是否與其他銀行都有進行合作。
因為這種銀行能省去外國人花時間跑到各大銀行去對比利率，去查房產是否會獲得銀行審批，去查自己的情況是否符合貸款要求。此類銀行通常能非常高效的發現問題，并迅速提供各類不同解決方案，幫助客戶節省很多時間以及提供了效率，一條龍的解決問題。
此外，各位投資者需要注意的是并非所有美國銀行都提供針對外國人的貸款業務。大部分本土大銀行都相對保守，不愿意承擔外國人的貸款風險，且通常該類銀行審查文件非常嚴格，貸款成功率較低之外，花的時間也非常長。
外國人可以貸多少額度？以及需要什么條件能達到獲批貸款的要求？
通常外國人可以獲批貸款60%-70%，而持有H1B簽證投資者最高甚至可以獲得80%-90%的貸款額度。通常需要收入證明及資產證明，海外的收入及資產也可以獲批。
一些銀行或許會要求在剛開設賬戶以及存款。但更好的銀行可以在不需要開戶及存款的情況下，接受任何一家銀行存款并通過審核。
海外投資人的利率及費用是多少？是否比本地客戶高許多？
外國人利率相比美國本土條件好的公民會稍高一些，但實際相差并不遠，相對而言新移民利率更能獲得一些優惠，而貸款費用則與本地客戶相差無異。美國公民在報稅低，信用不好的情況下，實際獲得的利率要高于外國人所獲批的利率。貸款需要什么手續及材料？
通常需要五樣東西：購房合同，身份證明（護照、身份證或駕照），資金證明（國內國外都可，資產，流動資金，房產，股票，基金）， 收入證明信（國內國外都可），信用證明信（海外金融機構證明客戶有良好記錄即可）。不同貸款產品所要求的文件可能略有不同。
為什么需要貸款？
1）對于在美國有工作的海外客人來說，貸款是可以抵稅的，還貸款的每月利息可以與工資稅務或出租收入的稅務相抵。
2）杠桿原理，幫助投資者合理配置資產，賺取額外的收益。
3）在一些房子特別搶手的情況下，賣主通常沒有耐心等待資金匯出，會要求最多60天內過戶，這時便需要能快速審批的銀行通過貸款的方式解決現金周轉的問題。一般新樓盤的貸款周期有多長？新樓盤貸款短則45-60 天，長則大半年，受不同情況影響，比如交割時間，施工或材料審查和房屋評估報告等。外國人需要本人來美國辦理手續和出席過戶嗎？不需要。客戶的貸款申請及簽字材料都可在網上進行，過戶時也可以委托律師來辦理過戶手續，無需親自到美國辦理。
