你了解嗎？在加州最新興起的城市山屋（Mountain House），房價正一路高歌猛進。
自新冠疫情爆發后，這座坐落于中央谷地（The Central Valley）的城市，房屋價值的漲幅令人咋舌。特別是郵政編碼為 95391 地區的典型房屋價格，如同搭上了火箭一般，飆升幅度高達 70%。回溯到 2020 年 2 月，那時其房價還不足 60 萬美元，然而到了 2024 年 11 月，竟已突破 100 萬美元大關！據房地產經紀權威網站 Zillow 提供的數據顯示，山屋堪稱北加州所有郵政編碼區域中房價漲幅的佼佼者。
**一、山屋地區購房主力軍：舊金山灣區技術工人**
山屋（Mountain House）隸屬圣華金縣（Joaquin County），是該縣的第 8 座城市，同時也是加州的第 483 座城市，并且它還是加州自 2011 年之后誕生的首個新城市。
山屋（Mountain House）地理位置優越，距離舊金山東灣的 Livermore（利弗莫爾）僅需 20 分鐘車程。
與中央谷地的其他城市一樣，山屋近年來發展勢頭迅猛，這主要得益于大量新建住房如雨后春筍般拔地而起，以及大批居民的蜂擁而至。而在這些新居民當中，有相當大比例是在灣區工作的人群，他們在購房這件事上，資金實力頗為雄厚。依據美國人口普查局的估算數據，過去十年間，山屋地區的人口數量呈現出爆發式增長，足足翻了一倍有余，不過與之形成鮮明反差的是，當地的工作崗位數量卻相對稀缺，這就導致此地居民平均每天的通勤時長接近一個小時。
相較于灣區的大部分區域，山屋的房價明顯親民許多，也正因如此，當下眾多新入住的居民都是就職于灣區大廠的技術工人。從人口普查局的數據中，我們還能清晰洞察到當地民眾的收入水平——山屋的家庭收入中位數高達 17 萬美元，反觀附近的斯托克頓（Stockton），卻僅為 7.7 萬美元，山屋幾乎是它的兩倍之多。
**二、疫情催化，山屋房價呈井噴式增長**
山屋其實是在上世紀 90 年代就已規劃完成的一個社區，然而其房價真正迎來騰飛卻是在疫情期間。
起初，不少在灣區工作的人就將購房的目標瞄準了山屋，畢竟相較于沿海地區，這里房價優勢顯著，而且通勤所需的時間也還在可接受范圍內。但天有不測風云，2007 - 2008 年那場席卷全球的經濟衰退不期而至，山屋的房主們也未能幸免，紛紛陷入債務困境。當時，《紐約時報》（The New York Times）曾報道，山屋是全美國“負債累累”最為嚴重的郵政編碼區之一，將近 90%的房屋抵押貸款金額竟然高于房屋本身的實際價值。
Zillow 的統計數據見證了山屋房價的跌宕起伏，其房產均價從 2007 年年中的約 55 萬美元一路狂跌到 2009 年的 28.5 萬美元谷底。隨著經濟衰退的陰霾逐漸散去，如同美國各地的房地產市場一樣，山屋的房價也開始緩慢回升。但誰也未曾料到，新冠疫情的爆發卻成為了山屋房價飆升的最大“催化劑”，從 2020 年初的不到 60 萬美元急劇上漲，近乎翻倍，到 2022 年年中，更是達到了 110 萬美元的價格峰值。
**三、山屋近五年房價漲幅稱霸灣區**
由于抵押貸款利率不斷攀升，房地產市場逐漸遇冷，自 2022 年以來，山屋的房價也有所回落。不過值得重點提及的是，即便如此，山屋近五年的房價漲幅依然力壓灣區任何一個郵政編碼區域。根據 Zillow 提供的房源詳細信息，山屋的一套四臥室三浴室住宅在 2004 年的售價約為 61 萬美元，然而到了 2024 年，若想購入同一棟房子，買家則需要掏出兩倍的價錢。
山屋郵政編碼 95391 地區的典型房價飆升幅度高達 70%，這與舊金山和奧克蘭（Oakland）地區的郵政編碼所代表的區域形成了極為鮮明的對比。要知道，自疫情爆發伊始，這兩個地區諸多房屋的價值不但沒有增長，反而呈現出下降的態勢。
近日，房地美公布的最新數據引發市場關注。截至 1 月 2 日，30 年期抵押貸款的平均利率出現上揚，從一周前的 6.85% 攀升至 6.91%。與此同時，抵押貸款銀行家協會的相關指標也不容樂觀，在截至 12 月 27 日的這段時間里，該指標上升了 8 個基點，達到 6.97%，一舉創下近六個月以來的最高紀錄。如此高昂的借貸成本，無疑給民眾的購房能力蒙上了一層陰影。
當下，借貸成本的飆升正不斷擠壓著購房需求。據統計，抵押貸款銀行家協會（MBA）的購房申請指數大幅下滑，跌幅近 7%，已然降至 11 月中旬以來的最低谷。盡管這些數據都已按照季節性因素進行了校準，但由于臨近年底假期，市場活躍度的變化使得數據依舊存在較大幅度波動的可能性。
對此，第一美國金融公司副首席經濟學家奧德塔·庫什 (Odeta Kushi) 憂心忡忡地表示：“這實在算不上是一個理想的新年開端。業內專家普遍預判，2025 年房地產市場又將開啟新一輪的長期上揚行情，可就目前利率走勢來看，這無疑是個棘手的難題。”
眾所周知，抵押貸款利率走勢通常與國債收益率緊密相連。鑒于當前通脹壓力持續加碼，美聯儲決策者已放出風聲，預計 2025 年降息步伐將會放緩。受此影響，12 月底國債收益率一路高歌猛進，持續攀升。房地美首席經濟學家 Sam Khater 在周四發布的聲明中也指出：“相較于去年同期，利率不降反升，市場承受能力所面臨的阻礙依然嚴峻。”
不過，庫什也提出了一絲希望的曙光。他認為，倘若抵押貸款利率能夠企穩，即便維持在高位，也將對房地產市場的復蘇起到一定的推動作用。而若美聯儲后續加大下調基準利率的力度，抵押貸款利率有望從當前的高位回落，為市場注入新的活力。
值得一提的是，盡管臨近年底時抵押貸款利率呈現上升態勢，但全美房地產經紀人協會公布的另一組數據卻帶來了些許慰藉。數據顯示，潛在購房者似乎正逐漸適應更高的利率環境。在 11 月份，當利率平均水平約為 6.8% 時，二手房購買合同簽約量指標一路走高，攀升至 2023 年 2 月以來的最高峰。這背后，庫存的增加功不可沒，它在一定程度上刺激了市場需求。
另外，MBA 的調查自 1990 年起便每周雷打不動地開展，調查樣本廣泛涵蓋抵押貸款銀行家、商業銀行以及儲蓄機構的反饋信息，其調查數據覆蓋了美國超過 75% 的零售住宅抵押貸款申請，具有極高的參考價值。
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