很多小伙伴在美國?買房子不會用全現(xiàn)金，為了減輕壓力，反而會選擇貸款來買房。Mortgage中文就是我們常提到的“按揭貸款”，是房屋抵押貸款的一種形式。
美國的房貸有分成很多種，經(jīng)常使用的是以利率rate來分類，可分為固定利率和可調(diào)整利率。不管是依照什么標準去分類，每一種房貸申請都有不同的條件和規(guī)定，小伙伴們可依照符合自己條件和可負擔的房貸去做選擇。
今天這篇我們主要就來看看美國房貸種類分別有哪些。
美國貸款從利率上分有2種分為固定利率Fixed Rate Mortgage和浮動利率Adjustable Rate Mortgage。
固定利率
固定利率一般又分15年或者30年貸款，15年每月還款金額比30年高，付的利息總額較之30年少；30年期貸款每月還款金額比15年少，付的利息總額比15年多。
固定利率在還款期間內(nèi)利率是固定不變的，也就是說每個月還款的金額都是固定的。這種房貸方式會讓人覺得非常安心，不需要擔心還款金額忽大忽小。申請人也需要擁有良好穩(wěn)定的歷史信用紀錄。固定利率貸款一般適用于準備長期居住或持有該房產(chǎn)的人。
浮動利率
浮動利率一般來講有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM。是指前5年或者7年內(nèi)，利率固定，過后每年利率浮動。這種貸款主要適用于短期5年或者7年內(nèi)賣掉房子或者能把貸款付清的人。
過了固定的期限后，后面每一年的利率調(diào)整取決于當年市場利率的總體變化。還款期間內(nèi)利率會隨著環(huán)境、市場等因素改變，也就是說每月還款金額不固定。不過可以放心的是，利率的浮動是有上限的，所以這類型的房貸適合短期擁有房產(chǎn)的人，因為短期利率低，還完金額就低。申請人也需要擁有良好穩(wěn)定的歷史信用紀錄。?
通常情況下，ARM的起始利率較低，可以借款額度更高，對首次購房者具有吸引力。但是，隨著利率的可能上升，增加的月供可能導(dǎo)致償還壓力增大。
什么情況建議考慮固定利率？當利率偏低的時候。如果利率在一段時間內(nèi)穩(wěn)定接近歷史低點，且打算長期持有房屋，不計劃重新貸款，就可以選擇固定利率，這樣更穩(wěn)定。
什么情況建議考慮可調(diào)利率？當利率偏高的時候。若利率處于歷史高位的時候建議選擇可調(diào)利率。或者買家僅打算持有房屋少于五年，打算很快出售，那就選擇可調(diào)利率，因為利率調(diào)整前房子就被售賣掉了。或者計劃幾年內(nèi)重新貸款，Refinance相當于重新修改一次自己的貸款方案、利率、月供、還款年限等。既然五年之內(nèi)肯定要做Refinance，就可以選擇可調(diào)利率，因為貸款利率相對較低。
準備貸款近期不要做的事！不要在貸款過程中更換工作 如果工作信息變更，貸款銀行會在審核過程中對未來還款的可能性提出質(zhì)疑，工作變得不穩(wěn)定，增加貸款的審批難度，影響最終的過戶時間。
不要在貸款過程中辭職或離職和更換工作的道理是一樣的。大部分貸款銀行Funding前都會再次與雇主聯(lián)系核實工作信息，所以Funding前需要貸款人還是保留原有工作。
不要貸款過程前或貸款中申請信用卡！因為銀行審批信用卡前，都會對申請人的信用情況進行Hard Pull。這樣會對目前的信用分數(shù)造成一定影響，進而影響貸款利率。
不要在申請貸款期間買新車
即使貸款行已經(jīng)有了申請人的信用報告，但還是會在放款之前查看是否有新的債務(wù)，并重新計算負債率。如果申請人用現(xiàn)金買車，他們會確認是否還有足夠的現(xiàn)金來完成購房交易。
不要在資產(chǎn)賬戶間頻繁轉(zhuǎn)錢不管是從現(xiàn)金賬號轉(zhuǎn)入儲蓄賬戶，還是從股票賬號轉(zhuǎn)到現(xiàn)金賬號，都需要解釋原因和提供轉(zhuǎn)賬記錄。
不要存入工資以外的大筆存款在這點上監(jiān)管比較嚴格，貸款行將要求對任何大筆存款進行充分的解釋和文件追蹤，會使整個過程變得更為復(fù)雜。
不要同時進行多個貸款交易如果有同時申請房屋Home Equity Line貸款，或購買出租房或度假房的，貸款行要求知道新交易的所有細節(jié)以確定申請人是否仍然符合貸款條件。如果貸款人在同一財產(chǎn)上申請多個貸款，貸款方會停止處理你的貸款，直到取消其它貸款申請。
.jpg)
影響貸款批準的4個因素信用分數(shù)FICO Score：信用分的高低對借款人的貸款利率有決定性的影響。如果不是低收入者，大部分的住房貸款Conventional loan，信用分數(shù)需要至少640分以上。信用分數(shù)也直接影響你的貸款利率，通常來講信用分數(shù)在700分以上，就能獲得比較優(yōu)惠的利率；如果信用分數(shù)在760分以上，則有機會獲得最優(yōu)惠的利率。而且信用分不是一成不變的，它會隨借款人的借債還債情況而浮動。
工作經(jīng)歷、收入歷史：借款人一般要有兩年的工作經(jīng)歷才能符合貸款要求：工作經(jīng)歷可以是公司雇傭W2，或者是自雇1099。公司雇員要有工資單，W2，稅表；自雇要有公司的損益表和稅表等。
在申請貸款的半年內(nèi)，最好不要辭職或是頻繁更換公司。因為申請時需要提供近兩年的報稅單，兩年W2收入表格以及最近一個月的工資單。
負債收入比例DTI：負債收入反應(yīng)了借款人的債務(wù)償還能力，也是貸款公司放款的安全指標。
負債收入比指的是貸款人每月收入和債務(wù)（信用卡，車貸，學(xué)生貸款，其他債務(wù)等等）的一個比例。如果你的債務(wù)占比越高，那么貸款公司的風險越大。當你的債務(wù)占比超過45%的時候，貸款很有可能會被拒絕。通常情況下你每月的負債支出不能超過收入的50%，需要注意的是房屋地稅、物業(yè)費等也會歸入負債總額中。
貸款額和房屋市價比例LTV：LTV的高低對借款人能拿到的貸款利率有很大影響。大部分華人都選擇20%或以上的首付款，這樣LTV只有80%，不用付貸款保險。如果LTV大過80%，借款人就要付每月幾百元的貸款保險。
這個保險要一直交到還款部分加上當初的首付合計在一起達到了20%，就可以向銀行申請取消這個保險。如果還款達到22%，保險就會自動被取消。
雖然利率目前是一直在漲的狀態(tài)，但是因為房價還是處于較高的價位，很多小伙伴們避免不了使用Morgage買房，那么申請美國房屋貸款需要提前準備很多東西，今天給大家整理的這8點提前做好了，基本就可以輕松搞定在貸款買房，干貨滿滿，建議收藏！
1、建立良好的信用分數(shù)
信用分是由歷史消費和貸款行為確定的。在開始進行貸款之前，首先要做的就是查詢信用分。信用分越高，申請貸款的成功幾率就越大，貸款利率也就越優(yōu)惠。對于一般的貸款申請人來說，貸款申請人的信用分數(shù)要在620分以上。因此盡可能通過償還借款，定期支付賬單，盡可能避免在申請貸款前申請新的信用卡，來提高自己的信用分。
2、提高收入降低負債比
負債收入比DTI（debt to income ratio）指的是負債的總額和總收入的比例。其中的負債包括房貸分期還款。美國貸款機構(gòu)對貸款人常規(guī)貸款，要求負債收入比最高不能超過43%。如果你想買更貴的房子，那就要努力提高收入，并努力還款，降低負債。
3、準備好足夠的首付
首付有利于保障貸款機構(gòu)的利益。尤其當你無法償還貸款的時候，這筆首付就對貸款機構(gòu)尤其重要。如果你的首付低與20%，這個時候貸款機構(gòu)就會要求你購買貸款保險，英語簡寫是PMI （private mortgage insurance），這筆費用每年大約是貸款金額的0.5-1%，直到所欠貸款低于房子購買金額的80%，才不再需要買貸款保險。如果能拿出20%首付，個人建議避免買貸款保險，因為也是一筆不小的費用。
4、穩(wěn)定的工作證明
貸款機構(gòu)都會要求貸款人提供工作證明，一般需要至少兩年的工作經(jīng)歷并擁有穩(wěn)定的收入。
5、房子的售價是否合理
房子出售前都需要做市場評估，貸款機構(gòu)需要房子狀況良好，并且需要房子價值與出售價格一致。
6、短期貸款和長期貸款
短期貸款利率一般低于長期貸款。比如，15年的貸款利率比30年的貸款利率，長遠來看，可以節(jié)省大量的資金，但是，它的預(yù)付金額也會增加。
7、重新貸款是否值得
重新貸款會貸款利率降低，但也會產(chǎn)生各種相關(guān)開支，到底值不值得重貸，與會住在房子的時長有關(guān)。居住時間要比足以賺回房子各種房子開支的時間更久才算劃算，這種情況也取決于個人的財務(wù)情況，否則還會帶來新的購房壓力。需要說明的是不同貸款機構(gòu)貸款要求和條款都稍有不同，一定要貨比三家，多處咨詢，以最優(yōu)惠的貸款利率成功申請符合條件的貸款，這樣可以省下來不少費用。
8、貸款申請過程中不要大額消費
貸款未能獲批時，不要進行大額消費，很有可能因為大額消費，有可能會導(dǎo)致信用分數(shù)降低等，最終房屋貸款被拒絕！
.jpg?x-oss-process=image/resize,m_fill,w_200,h_120/quality,q_80)
