2024年不管是買房或租屋都不便宜，展望2025年，對于買方或租屋者有望減輕壓力，經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測5大走向，分別是房價成長將恢復(fù)到疫情前的水平、租金持平，有更多談判空間、抵押貸款利率「坎坷」與「波動」的1年、房屋銷售量將超過2024年和氣候風(fēng)險將影響房價。
2025年房價成長將恢復(fù)到疫情前水平。
CNBC報導(dǎo)，根據(jù)美國人口普查的最新數(shù)據(jù)， 10月美國單戶住宅的中位數(shù)售價為 43.73萬美元，高于1個月前的42萬6800 美元。
同時，根據(jù)線上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 Redfin 的數(shù)據(jù)，美國10月的平均租金價格為1619美元，與去年同期漲0.2%。
雖然很難準(zhǔn)確預(yù)測2025年房地產(chǎn)市場將如何發(fā)展，但幾位經(jīng)濟(jì)學(xué)家在線上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 Redfin 的1份新報告中對明年可能發(fā)生的情況進(jìn)行了預(yù)測。
Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家費(fèi)爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示，如果房地產(chǎn)市場要崩潰，那么現(xiàn)在就已經(jīng)崩潰了。房地產(chǎn)市場對于利率的上漲一直非常有彈性。
根據(jù)Fairweather和其他經(jīng)濟(jì)學(xué)家的說法，以下是2025年房地產(chǎn)市場的5項預(yù)測。
房價成長將恢復(fù)到疫情前水平
Redfin表示，到2025年，美國房屋的中位數(shù)要價可能會上漲4% ，增幅與今年下半年相似。
Fairweather 表示，與2020年上次出現(xiàn)的加速成長相比，4% 的年增長率是「正常化」。
2024 年初，房價成長速度放緩至疫情大流行前的水準(zhǔn)。也就是說，雖然物價還在上漲，但物價上漲的速度已經(jīng)沒有往年那么快了。
盡管預(yù)測成長放緩，但價格仍可能出現(xiàn)一些波動。CoreLogic經(jīng)濟(jì)學(xué)家Selma Hepp表示，事實(shí)上，進(jìn)入2025年春季購屋季節(jié)，房價升值可能會保持平穩(wěn)，低于1%
但LendingTree資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家Jacob Channel表示， 當(dāng)選總統(tǒng)川普實(shí)施部分經(jīng)濟(jì)政策的可能性可能會推高房價。
租金持平 有更多談判空間
Redfin表示，在全國范圍內(nèi)，隨著新的租賃庫存的出現(xiàn)，美國的租金中位數(shù)可能會在 2025年的1年內(nèi)保持穩(wěn)定。
Redfin經(jīng)濟(jì)學(xué)家Fairweather表示，如果租金持平，而人們的薪水持續(xù)成長，那就意味著人們有更多的錢可以花，同時也會增加儲蓄。
根據(jù)2023年美國人口普查數(shù)據(jù)，超過2100萬租屋家庭處于成本負(fù)擔(dān)，這意味著他們將超過30%的收入用于住房成本。
穩(wěn)定的租賃市場也會讓租屋者更有實(shí)力與房東談判。專家表示，在一些地區(qū)，物業(yè)經(jīng)理已經(jīng)提供了一些優(yōu)惠，例如免一個月租金、免費(fèi)停車位或免收費(fèi)用。
例如德州奧斯汀是多戶住宅建設(shè)的中心，CoreLogic發(fā)現(xiàn)，該都會區(qū)的租金價格比1年前下降了2.9% 。
相較之下，供應(yīng)有限的大都會區(qū)，如西雅圖、華盛頓特區(qū)和紐約市，租金每年增長 5%。
抵押貸款利率 「坎坷」與「波動」
Redfin預(yù)測，2025年抵押貸款利率平均將為 6.8%，如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，抵押貸款利率將徘徊在6%的低區(qū)間。
然而專家預(yù)計，2025年對于抵押貸款利率而言將是「坎坷」且「波動」的1年。
如果實(shí)施減稅和關(guān)稅等政策，房屋貸款的借貸成本可能會飆升，從而對通膨帶來上漲壓力。
全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究副總裁 Jessica Lautz表示，預(yù)期2025年，利率將在 6%的范圍內(nèi)。
房屋銷售量 將超過2024年
買家和賣家觀望中被壓抑的需求可能會推動明年的房屋交易。
Redfin 的數(shù)據(jù)顯示，到2025年底，預(yù)計將售出約400萬套房屋，較 2024年每年增長2%至9%。
費(fèi)爾韋瑟說，市場上正在涌入大量需要繼續(xù)生活的人，例如正在尋找新工作并需要適合生活變化的房屋的買家，以及推遲搬家計劃的賣家。
儘管預(yù)計明年將有更多買家進(jìn)入市場，但競爭程度可能不會像近年來那么激烈，當(dāng)時競購戰(zhàn)已成為常態(tài)。
氣候風(fēng)險 將影響房價
Redfin預(yù)計，極端天氣和自然災(zāi)害的風(fēng)險可能會壓低佛羅里達(dá)州沿海地區(qū)、加州和德州部分地區(qū)的房價或減緩房價成長，這些地區(qū)遭受颶風(fēng)、野火或其他災(zāi)害的風(fēng)險很高。
如果可口的價格標(biāo)籤讓您著眼于高風(fēng)險市場的房屋，請注意潛在的併發(fā)癥。
最近我經(jīng)常收到關(guān)于用人民幣購買美國房產(chǎn)的咨詢。很多朋友關(guān)心的核心問題無非是：
-用人民幣買房安全嗎？
-如何確保房款匯出后產(chǎn)權(quán)交割順利？
-買房后如何合法避稅，避免稅務(wù)糾紛？
今天，我就結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，和大家詳細(xì)講講人民幣購房的流程與注意事項，讓大家在美國買房時更安心、更放心！”
為什么人民幣購房越來越火
近年來，人民幣購買美國房產(chǎn)之所以受到青睞，主要源于以下兩點(diǎn)：
? 賣家需要人民幣：
一些美國房產(chǎn)賣家因國內(nèi)有生意或資金周轉(zhuǎn)需求，急需人民幣回流，便選擇接受人民幣付款，免去匯兌與轉(zhuǎn)賬的復(fù)雜操作。
? 買家資金轉(zhuǎn)出難：
國內(nèi)買家往往手頭有大額人民幣資金，但由于外匯管制和轉(zhuǎn)款額度受限，資金難以順利轉(zhuǎn)到美國。通過與賣家達(dá)成人民幣結(jié)算協(xié)議，資金即可快速“出海”，用于購買美國資產(chǎn)。
人民幣購房的完整交易流程
那么，如何確保人民幣購房的安全與合法性呢？
1. 賣家提前簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件
在交易開始前，賣家必須提前簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件（Deed Transfer Documents），并將文件寄送到美國公證行（Escrow Office）托管。
2. 買家人民幣付款確認(rèn)機(jī)制
公證行確認(rèn)產(chǎn)權(quán)文件已托管，確保賣家不會反悔或違約。
然后通知買家將人民幣匯入賣家在國內(nèi)的賬戶，確保買家在付款前資金絕對安全。
3. 實(shí)時匯率鎖定與同步確認(rèn)
雙方按約定時間，通過視頻連線確認(rèn)交易，并按實(shí)時匯率完成付款。
產(chǎn)權(quán)交割 隨即由美國公證行進(jìn)行。
人民幣購房的稅務(wù)與資金來源注意事項
在交易過程中，很多人關(guān)心這樣一個問題：
“用人民幣買房，資金來源需要核查嗎？”
答案是：不需要！
人民幣交易是在中國國內(nèi)本地賬戶之間進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，不涉及跨境支付，美國的公證行無權(quán)調(diào)查資金來源。這意味著買房資金不受外匯管制影響，更靈活。
不過，稅務(wù)合規(guī)操作仍然非常重要！
那么如何規(guī)避潛在稅務(wù)風(fēng)險？
1.建議保留所有轉(zhuǎn)賬記錄：
包括人民幣付款時的轉(zhuǎn)賬收據(jù)、銀行流水等。
2.最好用親屬賬戶轉(zhuǎn)賬：
如果買家的資金不是從本人賬戶直接匯出，而是從親屬賬戶（如父母、兄弟姐妹等）轉(zhuǎn)賬，請務(wù)必保留一份贈與協(xié)議（Gift Letter）。
3.稅務(wù)解釋：
如果將來美國稅務(wù)局（IRS） 需要調(diào)查買房資金來源，買家可以通過轉(zhuǎn)賬記錄與贈與協(xié)議證明這筆錢是來自中國親屬的合法贈與，這樣可避免產(chǎn)生額外稅務(wù)糾紛。
如何應(yīng)對賣家違約風(fēng)險？
很多買家可能會擔(dān)心：
“如果賣家收了人民幣卻反悔，拒絕過戶怎么辦？”
解決方案：簽署法律效力的借據(jù)（Promissory Note）
為了防范賣家違約，通常要求賣家在簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件時，同時簽署一份與房款等值的借據(jù)。
假設(shè)房款為100萬人民幣，賣家需在簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件的同時簽署100萬的借據(jù)，并交由公證行托管。
如果賣家違約或拒絕交割產(chǎn)權(quán)，買家可憑產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件與借據(jù)，通過美國法院提起訴訟，追回款項，保障自身權(quán)益。
人民幣購房的三大核心優(yōu)勢
1.資金轉(zhuǎn)移靈活，快速鎖定資產(chǎn)價值
無需通過外匯審批，直接用人民幣購房，節(jié)省匯兌與轉(zhuǎn)賬時間。
2.資金來源無審查，操作更高效
國內(nèi)賬戶之間的轉(zhuǎn)賬，不受美國資金審查與匯款限制。
3.房產(chǎn)增值與資產(chǎn)保值雙重收益
在人民幣貶值預(yù)期和全球經(jīng)濟(jì)不確定性的環(huán)境下，將資金多元化配置到美國房產(chǎn)，是一種明智的資產(chǎn)管理策略。
最后的提醒：專業(yè)團(tuán)隊很重要！
雖然用人民幣購買美國房產(chǎn)具有高靈活性和資產(chǎn)保值潛力，但這個過程涉及跨境交易與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的多重環(huán)節(jié)，必須有專業(yè)團(tuán)隊操作，確保合規(guī)、安全、合法。
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