最近我經(jīng)常收到關(guān)于用人民幣購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)的咨詢(xún)。很多朋友關(guān)心的核心問(wèn)題無(wú)非是：
-用人民幣買(mǎi)房安全嗎？
-如何確保房款匯出后產(chǎn)權(quán)交割順利？
-買(mǎi)房后如何合法避稅，避免稅務(wù)糾紛？
今天，我就結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，和大家詳細(xì)講講人民幣購(gòu)房的流程與注意事項(xiàng)，讓大家在美國(guó)買(mǎi)房時(shí)更安心、更放心！”
為什么人民幣購(gòu)房越來(lái)越火
近年來(lái)，人民幣購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)之所以受到青睞，主要源于以下兩點(diǎn)：
? 賣(mài)家需要人民幣：
一些美國(guó)房產(chǎn)賣(mài)家因國(guó)內(nèi)有生意或資金周轉(zhuǎn)需求，急需人民幣回流，便選擇接受人民幣付款，免去匯兌與轉(zhuǎn)賬的復(fù)雜操作。
? 買(mǎi)家資金轉(zhuǎn)出難：
國(guó)內(nèi)買(mǎi)家往往手頭有大額人民幣資金，但由于外匯管制和轉(zhuǎn)款額度受限，資金難以順利轉(zhuǎn)到美國(guó)。通過(guò)與賣(mài)家達(dá)成人民幣結(jié)算協(xié)議，資金即可快速“出海”，用于購(gòu)買(mǎi)美國(guó)資產(chǎn)。
人民幣購(gòu)房的完整交易流程
那么，如何確保人民幣購(gòu)房的安全與合法性呢？
1. 賣(mài)家提前簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件
在交易開(kāi)始前，賣(mài)家必須提前簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件（Deed Transfer Documents），并將文件寄送到美國(guó)公證行（Escrow Office）托管。
2. 買(mǎi)家人民幣付款確認(rèn)機(jī)制
公證行確認(rèn)產(chǎn)權(quán)文件已托管，確保賣(mài)家不會(huì)反悔或違約。
然后通知買(mǎi)家將人民幣匯入賣(mài)家在國(guó)內(nèi)的賬戶(hù)，確保買(mǎi)家在付款前資金絕對(duì)安全。
3. 實(shí)時(shí)匯率鎖定與同步確認(rèn)
雙方按約定時(shí)間，通過(guò)視頻連線確認(rèn)交易，并按實(shí)時(shí)匯率完成付款。
產(chǎn)權(quán)交割 隨即由美國(guó)公證行進(jìn)行。
人民幣購(gòu)房的稅務(wù)與資金來(lái)源注意事項(xiàng)
在交易過(guò)程中，很多人關(guān)心這樣一個(gè)問(wèn)題：
“用人民幣買(mǎi)房，資金來(lái)源需要核查嗎？”
答案是：不需要！
人民幣交易是在中國(guó)國(guó)內(nèi)本地賬戶(hù)之間進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，不涉及跨境支付，美國(guó)的公證行無(wú)權(quán)調(diào)查資金來(lái)源。這意味著買(mǎi)房資金不受外匯管制影響，更靈活。
不過(guò)，稅務(wù)合規(guī)操作仍然非常重要！
那么如何規(guī)避潛在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？
1.建議保留所有轉(zhuǎn)賬記錄：
包括人民幣付款時(shí)的轉(zhuǎn)賬收據(jù)、銀行流水等。
2.最好用親屬賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬：
如果買(mǎi)家的資金不是從本人賬戶(hù)直接匯出，而是從親屬賬戶(hù)（如父母、兄弟姐妹等）轉(zhuǎn)賬，請(qǐng)務(wù)必保留一份贈(zèng)與協(xié)議（Gift Letter）。
3.稅務(wù)解釋?zhuān)?/span>
如果將來(lái)美國(guó)稅務(wù)局（IRS） 需要調(diào)查買(mǎi)房資金來(lái)源，買(mǎi)家可以通過(guò)轉(zhuǎn)賬記錄與贈(zèng)與協(xié)議證明這筆錢(qián)是來(lái)自中國(guó)親屬的合法贈(zèng)與，這樣可避免產(chǎn)生額外稅務(wù)糾紛。
如何應(yīng)對(duì)賣(mài)家違約風(fēng)險(xiǎn)？
很多買(mǎi)家可能會(huì)擔(dān)心：
“如果賣(mài)家收了人民幣卻反悔，拒絕過(guò)戶(hù)怎么辦？”
解決方案：簽署法律效力的借據(jù)（Promissory Note）
為了防范賣(mài)家違約，通常要求賣(mài)家在簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件時(shí)，同時(shí)簽署一份與房款等值的借據(jù)。
假設(shè)房款為100萬(wàn)人民幣，賣(mài)家需在簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件的同時(shí)簽署100萬(wàn)的借據(jù)，并交由公證行托管。
如果賣(mài)家違約或拒絕交割產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)家可憑產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件與借據(jù)，通過(guò)美國(guó)法院提起訴訟，追回款項(xiàng)，保障自身權(quán)益。
人民幣購(gòu)房的三大核心優(yōu)勢(shì)
1.資金轉(zhuǎn)移靈活，快速鎖定資產(chǎn)價(jià)值
無(wú)需通過(guò)外匯審批，直接用人民幣購(gòu)房，節(jié)省匯兌與轉(zhuǎn)賬時(shí)間。
2.資金來(lái)源無(wú)審查，操作更高效
國(guó)內(nèi)賬戶(hù)之間的轉(zhuǎn)賬，不受美國(guó)資金審查與匯款限制。
3.房產(chǎn)增值與資產(chǎn)保值雙重收益
在人民幣貶值預(yù)期和全球經(jīng)濟(jì)不確定性的環(huán)境下，將資金多元化配置到美國(guó)房產(chǎn)，是一種明智的資產(chǎn)管理策略。
最后的提醒：專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)很重要！
雖然用人民幣購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房產(chǎn)具有高靈活性和資產(chǎn)保值潛力，但這個(gè)過(guò)程涉及跨境交易與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的多重環(huán)節(jié)，必須有專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)操作，確保合規(guī)、安全、合法。
在美國(guó)有房？
這件事情必須了解！
如果您在美國(guó)有房，對(duì)“房產(chǎn)稅”一定不陌生。在美國(guó)，房產(chǎn)稅（Property Tax）是各地方政府向房產(chǎn)持有者征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，是房產(chǎn)永久持有的基本保證。房產(chǎn)稅征收的主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，自1792年起征，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的運(yùn)作和調(diào)整，目前已經(jīng)形成了較為完善的稅收政策體系，美國(guó)的每個(gè)州每年都征收房產(chǎn)稅。
一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅是由兩部分組成的：
房產(chǎn)估值和房產(chǎn)稅率
房產(chǎn)估值
地方政府會(huì)建立專(zhuān)門(mén)的評(píng)估委員會(huì)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估算。房屋估值的結(jié)果主要是取決于周邊房屋價(jià)格、地塊大小、房屋大小、房型、房齡及房屋設(shè)施等因素。需要注意的是，房屋估值并不等于房屋的市場(chǎng)價(jià)格，而是在市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上有一定比例的折扣。在稅率不變的情況下，房屋的估值越高，則需要繳納的稅收就越多。
房產(chǎn)稅率
房產(chǎn)稅的總稅率為州及以下各級(jí)地方稅率之和，一般由州稅率，市、縣稅率，學(xué)區(qū)稅率三部分組成。在美國(guó)各個(gè)州及州內(nèi)各縣市的房產(chǎn)稅率是不一樣的，聯(lián)邦政府會(huì)制定稅率的上限和漲幅限制。目前美國(guó)房產(chǎn)稅率大致在1%-5%之間，每年會(huì)根據(jù)地方政府的預(yù)算需求而調(diào)整。北部各州以及西海岸房?jī)r(jià)較高區(qū)域的房產(chǎn)稅率較低，基本上在1%-2.5%；而南部各州的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，但是學(xué)區(qū)及社區(qū)同樣出色和完善的區(qū)域中，房產(chǎn)稅率相對(duì)略高。
德克薩斯州各城市的房產(chǎn)稅率約在2.5%-4.5%?？此戚^高，其實(shí)不然，因?yàn)橥瑯拥姆孔釉诩又菔蹆r(jià)是50萬(wàn)美金，在德州售價(jià)約25萬(wàn)美金甚至更低。
房產(chǎn)稅的計(jì)算公式如下：
房產(chǎn)稅=房產(chǎn)估值×房產(chǎn)稅率
假設(shè)一個(gè)房產(chǎn)的估值為50萬(wàn)美元，所在地的房產(chǎn)稅率為1%，那每年需要繳納的房產(chǎn)稅就是5000美元，這筆款項(xiàng)可以一次性付清，也可以附加在每月的按揭貸款中。
但需注意，因每家貸款機(jī)構(gòu)的計(jì)算方式和預(yù)估房?jī)r(jià)不同，貸款購(gòu)房者授權(quán)后的銀行預(yù)扣房產(chǎn)稅可能會(huì)與實(shí)際需要繳納的金額有所不同，具體金額均應(yīng)該以政府稅單通知為準(zhǔn)。
何時(shí)繳納房產(chǎn)稅？
在美國(guó)，每個(gè)擁有房產(chǎn)的人都必須繳納房產(chǎn)稅，從父母那里繼承農(nóng)田或是購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)用來(lái)租賃的人也要繳納房產(chǎn)稅。各地征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)各不相同，每年征收的頻率也不一樣。在德州，大多數(shù)情況下，征稅單位通常在11月份開(kāi)始郵寄稅單，收到稅單后房主必須在次年1月31日前支付房產(chǎn)稅。2月1日仍未支付的，會(huì)被認(rèn)為是拖欠稅款，并產(chǎn)生相應(yīng)的罰款和利息。
上繳的房產(chǎn)稅款用在哪？
美國(guó)房產(chǎn)稅支出主要用于當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)，包括消防、治安、道路交通、教育、環(huán)境改善等一系列內(nèi)容。政府相關(guān)部門(mén)每年都要公布稅收款項(xiàng)的去處，而且非常細(xì)致，其中地方公立學(xué)校的學(xué)區(qū)教育費(fèi)用占據(jù)了房產(chǎn)稅支出的絕大部分比重。
美國(guó)的公立學(xué)校從小學(xué)到高中都是免費(fèi)的，資金支持正是來(lái)源于本學(xué)區(qū)的居民所繳納的房產(chǎn)稅。因此“學(xué)區(qū)”和“學(xué)區(qū)房”的概念也就體現(xiàn)出來(lái)了，好的學(xué)區(qū)大家交的稅多，學(xué)校資金充足，師資水平、學(xué)校建設(shè)就會(huì)比較好，從而為孩子們提供更好的教學(xué)環(huán)境。
由此看來(lái)，一般房產(chǎn)稅越高的地方，社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、福利和房產(chǎn)增值前景越好，房主也可以享受到社區(qū)服務(wù)改善以及基礎(chǔ)設(shè)施更加完善帶來(lái)的好處。
不繳納房產(chǎn)稅有什么后果？
政府會(huì)對(duì)未按期納稅者采取罰金措施，拖欠時(shí)間越長(zhǎng)罰金越高。當(dāng)所欠稅款和罰金達(dá)到一定程度后，地方政府可以對(duì)拖欠房產(chǎn)稅房產(chǎn)采取留置、拍賣(mài)的措施。以加州為例，業(yè)主如果超過(guò)交納期限，房主會(huì)被征收應(yīng)付款10%的罰金；逾期3年未繳納房產(chǎn)稅會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)被地方政府沒(méi)收拍賣(mài)。
房（607.502.135.139.435.133） (1).jpg?x-oss-process=image/resize,m_fill,w_200,h_120/quality,q_80)
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