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一、所購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

1財(cái)產(chǎn)范圍對(duì)于所要購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)區(qū)分不同情況，中國(guó)投資人應(yīng)確認(rèn)相關(guān)的物業(yè)財(cái)產(chǎn)范圍和產(chǎn)權(quán)情況。例如，如果購(gòu)買的是商場(chǎng)或酒店，所需要確認(rèn)的財(cái)產(chǎn)范圍不僅包括相關(guān)土地和地上建筑，還應(yīng)包括建筑內(nèi)的設(shè)備設(shè)施、與該商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的證照、客戶名單等商業(yè)秘密、測(cè)繪圖紙或其他無(wú)形資產(chǎn)。如果購(gòu)買的土地用于開(kāi)發(fā)，則可以要求賣方給予必要的可研調(diào)查期，以便對(duì)土地相關(guān)情況作更詳盡的調(diào)查，以確定是否適合作符合相關(guān)目的的商業(yè)開(kāi)發(fā)。

2產(chǎn)權(quán)調(diào)查中國(guó)投資人應(yīng)對(duì)所要購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行相關(guān)的產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)是否存在產(chǎn)權(quán)瑕疵。產(chǎn)權(quán)調(diào)查可由產(chǎn)權(quán)調(diào)查公司進(jìn)行，通過(guò)搜集當(dāng)?shù)卣畟浒傅南嚓P(guān)房地 產(chǎn)公開(kāi)信息，包括房地產(chǎn)歷次交易的產(chǎn)權(quán)變更記錄是否連續(xù)完整，是否存在抵押權(quán)、地役權(quán)或其他產(chǎn)權(quán)瑕疵，是否附有相關(guān)債務(wù)或者欠繳稅費(fèi)等，最終形成相關(guān)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)調(diào)查報(bào)告，羅列相關(guān)發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)瑕疵或其他問(wèn)題。

上述發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)由賣方在交割轉(zhuǎn)讓前予以解決。另外一個(gè)解決方案是，中國(guó)投資人可以購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)權(quán)相關(guān)的保險(xiǎn)，一旦發(fā)生在產(chǎn)權(quán)調(diào)查中未發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)瑕疵，可以要求由 保險(xiǎn)公司進(jìn)行相關(guān)理賠。

3物業(yè)檢查中國(guó)投資人應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)所購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行仔細(xì)的檢查，包括物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)、管道設(shè)施、供冷供熱供電供水系統(tǒng)、是否存在環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（例如石棉、白蟻、管道泄漏等）。

二、政府許可風(fēng)險(xiǎn)

1區(qū)劃許可在美國(guó)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)注意符合區(qū)劃相關(guān)的法規(guī)要求。美國(guó)各州政府擁有立法權(quán)，并授權(quán)各市政當(dāng)局制定有關(guān)土地利用方面的區(qū)劃制定法。當(dāng)?shù)氐氖姓瘑T會(huì)由選民選出或市政當(dāng)局任命，負(fù)責(zé)制定適合當(dāng)?shù)氐膮^(qū)劃條例和總體規(guī)劃。

當(dāng)?shù)亓⒎C(jī)構(gòu)指定社區(qū)成員組成當(dāng)?shù)匾?guī)劃委員會(huì)，通過(guò)組織公眾聽(tīng)證會(huì)，調(diào)查并獲取相關(guān)信息，負(fù)責(zé)編制區(qū)劃條例和總體規(guī)劃，并向當(dāng)?shù)厥姓瘑T會(huì)或其他立法機(jī)構(gòu)提供建議及相關(guān)法規(guī)的修訂、執(zhí)行和管理標(biāo)準(zhǔn)等。

受區(qū)劃委員會(huì)制定的區(qū)劃影響嚴(yán)重的業(yè)主可以向法院進(jìn)行上訴。公眾意見(jiàn)和社會(huì)團(tuán)體在區(qū)劃法的制定和實(shí)施上起著非常重要的作用。如果社區(qū)民眾反對(duì)某項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須與其協(xié)商 并征求其同意，否則很難獲得區(qū)劃委員會(huì)和市政委員會(huì)的許可。

中國(guó)企業(yè)投資美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，首先需要就項(xiàng)目制定總體規(guī)劃，包括總平面設(shè)計(jì)和建筑物的初步設(shè)計(jì)，報(bào)市政當(dāng)局批準(zhǔn)。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意與當(dāng)?shù)鼐用駵贤ǎ龊孟嚓P(guān)公關(guān)工作，不要簡(jiǎn)單認(rèn)為和當(dāng)?shù)厥姓?dāng)局打好交道就可以了，不要按照在國(guó)內(nèi)的思維模式先拿到地再說(shuō)，如果項(xiàng)目未得到當(dāng)?shù)鼐用竦闹С郑芸赡軐?dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)行和投資失敗。

2建筑許可除了區(qū)劃許可，開(kāi)工前還需要申請(qǐng)建筑許可及其他開(kāi)工前需要報(bào)批的各種許可，包括市政許可、給水排水許可、消防許可、歷史文物許可及其他許可等。相關(guān)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)應(yīng)符合有關(guān)建筑法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)（Building Codes）的要求，如建筑材料要求、衛(wèi)生設(shè)施、配電設(shè)施、防火標(biāo)準(zhǔn)等等。

獲得建筑許可的時(shí)間要看各地方政府的規(guī)定，涉及環(huán)境問(wèn)題時(shí)可能會(huì)較長(zhǎng)。例如美國(guó)可出售開(kāi)發(fā)的島嶼獲得建 筑許可的手續(xù)就會(huì)比較復(fù)雜，耗時(shí)可能達(dá)10年甚至更長(zhǎng)，有沒(méi)有建筑許可的島嶼售價(jià)也差距很大。在獲得建筑許可并交納相關(guān)稅費(fèi)后，才可以開(kāi)工建設(shè)。

三、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

在美國(guó)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，尤其是購(gòu)買土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)注意相關(guān)的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)并需要進(jìn)行相關(guān)的環(huán)境評(píng)估，審查相關(guān)環(huán)境許可證照是否有效，是否存在違反環(huán)境法規(guī)而導(dǎo)致產(chǎn)生環(huán)境責(zé)任的行為，是否存在為滿足相關(guān)環(huán)境要求而需要進(jìn)行的投入或開(kāi)銷。如果購(gòu)買的地塊在環(huán)境保護(hù)敏感地區(qū)，如野生動(dòng)物棲息地或濕地等地區(qū)，未經(jīng)許可是不得砍伐任何林木或者破壞地表植被的，而這可能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程進(jìn)展帶來(lái)嚴(yán)重影響。

四、勞工風(fēng)險(xiǎn)

美國(guó)的建筑工人屬于藍(lán)領(lǐng)工人，與中國(guó)的建筑工人不同，他們的收入不低于白領(lǐng)，甚至?xí)撸硎芄潭ǖ墓ぷ鲿r(shí)間和假期安排，其權(quán)益受美國(guó)法律和工會(huì)組織的保護(hù)，應(yīng)避免隨意延長(zhǎng)工作時(shí)間或延遲發(fā)放工薪。

在美國(guó)，很多工人加入工會(huì)組織，由工會(huì)代表工人同企業(yè)談判集體雇傭合同，談判內(nèi)容包括工資、福利 待遇、工作時(shí)間、辭退條件和遣散費(fèi)等。工會(huì)可以組織工人罷工，或者在簽訂或 續(xù)簽勞動(dòng)合同時(shí)要求較高的工薪福利。

美國(guó)也曾發(fā)生過(guò)因?yàn)楣?huì)組織和企業(yè)間談判，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的案例，例如美國(guó)通用汽車公司2007年在和工會(huì)談判續(xù)簽集體勞動(dòng)合同時(shí)遭遇罷工，最終被迫接受更高代價(jià)的為期四年的勞資合同，最終導(dǎo)致企業(yè)負(fù)擔(dān)較高，于2009年申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。

五、土地買賣

中國(guó)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買美國(guó)土地用于開(kāi)發(fā)，需要和美國(guó)土地業(yè)主簽訂《土地買賣協(xié)議》，并要求在滿足交割條件的情況下再進(jìn)行交割。這些交割條件包括產(chǎn)權(quán)公司出具產(chǎn)權(quán)報(bào)告和/或產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，測(cè)繪地圖和圖紙已提交，土地等級(jí)證明和其他相 關(guān)證明文件已提交等。如果存在銀行貸款，開(kāi)發(fā)商企業(yè)還需要和銀行簽訂《土地貸款協(xié)議》，在存在擔(dān)保或抵押的情況下，地契和產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)文件會(huì)交由貸款銀行。

六、施工管理

美國(guó)的施工管理體制由開(kāi)發(fā)商、承包商和監(jiān)理工程師三方組成的管理體系組成，通過(guò)招標(biāo)承包制，選擇承包商和簽訂合同。與國(guó)內(nèi)不同的是，國(guó)內(nèi)的建筑商作為乙方常處于談判弱勢(shì)地位，常存在墊資開(kāi)工的現(xiàn)象，而在美國(guó)建筑商和開(kāi)發(fā)商處于平等的地位，一般不存在墊資干活的現(xiàn)象。