美國房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展趨勢受到多種因素的綜合影響，以下是一些觀點(diǎn)和預(yù)測：
需求方面：長期來看，美債利率波動(dòng)對(duì)地產(chǎn)銷售有緊密驅(qū)動(dòng)關(guān)系。過去幾個(gè)月利率有所回落，可能會(huì)相應(yīng)提振地產(chǎn)銷售增速。然而，影響地產(chǎn)需求的不僅僅是短期利率波動(dòng)，長期人口結(jié)構(gòu)、就業(yè)市場情況也會(huì)產(chǎn)生作用。今年下半年以來，美國就業(yè)市場呈現(xiàn)出走弱趨勢，失業(yè)率上升至 4.3%，若未來就業(yè)市場失速走弱，可能會(huì)對(duì)地產(chǎn)銷售需求形成沖擊。
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供給方面：當(dāng)前美國成屋可供銷售月數(shù)已基本恢復(fù)至疫情之前的水平，前期房價(jià)上漲的動(dòng)力正在消退，后續(xù)房價(jià)趨勢更多取決于利率回落能否刺激地產(chǎn)需求以及成屋銷售意愿改善的斜率。新屋供給的充足主要受益于前期新屋建設(shè)鏈條的恢復(fù)，但上半年地產(chǎn)銷售走弱可能對(duì)下半年地產(chǎn)投資形成沖擊。
房價(jià)方面：在經(jīng)歷了 2023 年的上漲后，截至 2024 年 5 月房價(jià)同比上漲了 5.8%。隨著更多房源進(jìn)入市場且利率保持相對(duì)較高，預(yù)計(jì)房價(jià)將趨于平穩(wěn)。從 2025 年到 2029 年，鑒于此前的大幅上漲，房價(jià)預(yù)計(jì)將以略高于通脹率一個(gè)百分點(diǎn)的速度溫和上漲，從 2024 年的水平來看，預(yù)計(jì)總漲幅約為 17%。
房屋銷售方面：2023 年現(xiàn)房銷售量大幅下降，達(dá)到自 1995 年以來的最低水平。隨著抵押貸款利率的下降，預(yù)計(jì)到 2025 年，現(xiàn)房銷售將有所回升，并將持續(xù)增長到 2029 年。新房銷售在 2023 年也持續(xù)增加，但仍將受到可建設(shè)用地和熟練勞動(dòng)力短缺的限制。
房租方面：經(jīng)歷了 2021 和 2022 年的急劇上漲后，到 2024 年 5 月，房租以較為溫和的增速繼續(xù)上升，主要是由于市場供應(yīng)量的顯著上漲。預(yù)計(jì) 2025 年，單戶住宅的房租漲幅將高于多戶住宅。到 2029 年，房租漲幅預(yù)計(jì)將與通貨膨脹率保持一致，但單戶住宅的漲幅將更快。
總體而言，美國住房市場正面臨挑戰(zhàn)，需求積壓、土地和勞動(dòng)力短缺等問題將繼續(xù)影響房價(jià)、銷售和租金的走勢。不過，具體的發(fā)展趨勢仍可能受到宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、政策調(diào)整、人口變化等多種因素的影響而有所變化。不同機(jī)構(gòu)和專家的預(yù)測也可能存在差異，建議關(guān)注多方觀點(diǎn)以及相關(guān)的市場數(shù)據(jù)和動(dòng)態(tài)。
需注意，房地產(chǎn)市場是復(fù)雜多變的，以上只是一些普遍的觀點(diǎn)和預(yù)測，并不能代表實(shí)際的市場走向。在進(jìn)行任何房地產(chǎn)投資或決策時(shí)，都需要進(jìn)行充分的市場研究和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
聯(lián)準(zhǔn)會(huì)(Fed)上周三將基準(zhǔn)利率下調(diào)了半個(gè)百分點(diǎn)至約4.9%，是四年多以來首次降息。Fed為了應(yīng)對(duì)新冠疫情后的通貨膨脹，先前一直將利率維持在20多年來的高位；此舉雖有助于穩(wěn)定消費(fèi)者價(jià)格，但也導(dǎo)致抵押貸款利率大幅上升，致許多潛在房屋買家無法進(jìn)入市場。
根據(jù)Freddie Mac最新數(shù)據(jù)，目前典型30年期固定抵押貸款的平均利率約為6.2%，是三年前利率接近歷史低點(diǎn)2.8%的兩倍多。
位于洛斯蓋圖(Los Gatos)的Guild Mortgage分行經(jīng)理尼科萊蒂(Brett Nicoletti)表示，在年底抵押貸款利率仍會(huì)下降。
自今年春季利率超過7%以來，利率已降超過1個(gè)百分點(diǎn)，而在近一個(gè)半月內(nèi)下降得最快，主因是貸款機(jī)構(gòu)預(yù)測了Fed的動(dòng)作并相應(yīng)地調(diào)整了利率。
然而，F(xiàn)ed表示年底前計(jì)畫再降兩次利率。加州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋(Oscar Wei)預(yù)計(jì)到那時(shí)抵押貸款利率將降至約6%。聯(lián)邦儲(chǔ)備官員亦表示可能會(huì)繼續(xù)降息至少到2026年；韋認(rèn)為屆時(shí)長期(抵押貸款)利率會(huì)在5%左右。
利率下調(diào)對(duì)房價(jià)意味著什么？韋表示，但當(dāng)潛在購屋者意識(shí)到大幅降息或許已不會(huì)發(fā)生時(shí)，會(huì)認(rèn)為現(xiàn)在是購屋的好時(shí)機(jī)。
這可能會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生上漲壓力，但考慮到現(xiàn)在已入秋、也就是實(shí)務(wù)的房市淡季，房價(jià)仍可能按月下降。然而韋指出，灣區(qū)的部分地區(qū)，特別是那些富裕城市，買家因?yàn)槟軌蛑Ц陡嗟氖赘犊睿績r(jià)仍可能上漲。
在2025年以后，下降的抵押貸款利率，可能會(huì)使原本不愿放棄在利率較低時(shí)鎖定房貸的潛在賣家將房產(chǎn)上市，這有助于灣區(qū)緊張的房市中釋放更多庫存量。但韋指出，隨著愈來愈多的人能夠負(fù)擔(dān)購屋，住房需求上升預(yù)計(jì)將使價(jià)格每年上漲4%至5%，與歷史趨勢一致。
現(xiàn)在是重新貸款好時(shí)機(jī)嗎？尼科萊蒂表示，這取決于實(shí)際情形，對(duì)于在利率高峰時(shí)（約7%）購屋的人來說，現(xiàn)在重新貸款絕對(duì)是有意義的。他并補(bǔ)充，最近幾周，貸款機(jī)構(gòu)對(duì)重新結(jié)構(gòu)抵押貸款的意愿有所增加，部分買家已經(jīng)能夠?qū)?dāng)前利率降低1個(gè)百分點(diǎn)。不過對(duì)于大多數(shù)的屋主來說，可能還需要幾個(gè)月的時(shí)間才會(huì)是重新貸款的理想時(shí)機(jī)。?
